Los no residentes no pagan plusvalía municipal al vender casa

Los no residentes no pagan plusvalía municipal al vender casa

En 1999, el Gobierno español modificó la normativa que regula la plusvalía municipal, el impuesto que se paga al vender un inmueble y desde entonces los extranjeros no residentes en España quedan liberados de declarar y pagar este tributo. Es decir, el Estado les ha liberado de esta obligación, pero se la traslada, por ley, al comprador.

Quién paga la plusvalía municipal

La ley que regula este impuesto es la Ley de Haciendas Locales y en líneas generales quien debe pagar la plusvalía municipal es el vendedor de la vivienda, pero en caso de que el transmitente sea un extranjero no residente, está exento y la obligación de pago recaerá en el comprador. Así, el comprador será el encargado de presentar y pagar el impuesto frente al Ayuntamiento donde se encuentre la casa.

(el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria)

Cómo exigir al no residente el impuesto pagado

Aunque le haya tocado al comprador pagar la plusvalía municipal, hay que señalar que puede recuperar lo pagado. ¿Cómo? La propia Ley General Tributaria (LGT) le permite exigir el reembolso de la plusvalía municipal al vendedor no residente. “Sin embargo, estamos ante una acción civil que, por la propia condición de no residente de la persona o entidad a la que hay que reclamar la deuda, puede plantear muchas dificultades”, señala José María Salcedo.

Y es que es posible que el no residente se niegue a devolver al comprador la plusvalía pagada y que éste tenga que reclamársela por vía judicial. Para evitar males mayores, el socio de Ático Jurídico aconseja pactar en la escritura de compraventa de la vivienda la forma en que el vendedor puede compensar al comprador del pago de la plusvalía para evitar tener que iniciar una posterior reclamación judicial.

Cómo compensar al comprador del pago de la plusvalía municipal

En la escritura de compraventa de la vivienda se puede incluir una cláusula que permita al comprador recuperar el pago de este impuesto. Así, lo comenta el abogado fiscalista Pablo González Vázquez en una columna en el medio Confilegal, donde afirma que “Normalmente, o se pacta por las partes una rebaja del precio, o bien se suele retener esa cantidad para su posterior ingreso por el sujeto pasivo comprador.” Eso sí, estos pactos no vinculan a Hacienda, lo que significa que, si el comprador no se ve compensado por el vendedor no residente, tampoco se verá liberado de su obligación de declarar o autoliquidar el impuesto y de pagarlo.

¿El comprador puede recurrir la plusvalía municipal?

El comprador es el sujeto pasivo sustituto de contribuyente (el vendedor) y la duda surge si puede recurrir directamente la plusvalía municipal. Salcedo señala que el comprador gozaría de legitimación para recurrir, tanto en reposición ante el Ayuntamiento, como en vía económico-administrativa.

Es decir, la Ley que regula la plusvalía municipal (Ley de Haciendas Locales) contempla la legitimación tanto al sujeto pasivo, como al que se ve obligado a efectuar el ingreso. “Dicha legitimación para reclamar también la ostentaría, en mi opinión, el sujeto pasivo sustituto del contribuyente, cuando tenga que interponer una reclamación económico-administrativa. Y ello, al disponer el artículo 232.1 de la LGT que “Estarán legitimados para promover las reclamaciones económico-administrativas: a) Los obligados tributarios y los sujetos infractores. b) Cualquier otra persona cuyos intereses legítimos resulten afectados por el acto o la actuación tributaria”.

En definitiva, interponer un recurso para recuperar la plusvalía municipal que el vendedor no residente no quiere abonar puede ser una opción más.

La colaboración necesaria del no residente para pagar la plusvalía

Con la nueva regulación de la plusvalía municipal hay dos métodos para calcular la base imponible del impuesto sobre la que se aplicará el tipo impositivo.

  • La fórmula objetiva: en este caso se multiplicará el valor catastral del inmueble con unos nuevos coeficientes. Cada año se aprobará unos coeficientes nuevos que irán contemplados, por ejemplo, en la ley de Presupuestos Generales del Estado y evolucionarán en función del mercado inmobiliario. Se trata de un método optativo, ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble. Se trata de datos que están en la escritura o en sus anexos, por lo que calcular el impuesto por esta vía no debería plantear muchos problemas.
  • La fórmula real: será un cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real. En este punto es imprescindible que el vendedor facilite una copia de la escritura de adquisición para que el comprador pueda aportarla al Ayuntamiento y así tributar por el incremento de valor realmente obtenido.

“El vendedor tendrá que poner en conocimiento del comprador la existencia de cualquier comprobación de valores que se le hubiera podido notificar en relación con el inmueble, y que en su día incrementó el valor de adquisición, inicialmente declarado a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, o del Sucesiones y Donaciones (si adquirió por herencia o donación). Y es que dicho valor comprobado deberá tenerse en cuenta para fijar el valor de adquisición en el método de cálculo real”, señala Salcedo.

Y lo mismo ocurrirá en caso de que no haya habido ganancias con la venta de la casa. El impuesto no tendrá que pagarse. En este caso, será también necesario aportar al Ayuntamiento la escritura de adquisición, así como la comprobación de valores que en su caso se hubiera podido notificar al no residente, para acreditar que no ha habido incremento, y que por tanto la transmisión queda no sujeta al impuesto de plusvalía municipal. Y será el vendedor “no residente” el que debe aportar dicha información, porque él es el que en su día compró la casa y pudo recibir la comprobación de valores.

Autor: Idealista

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