Se espera que la población de España caiga en 1 millón de personas en los próximos 15 años. ¿Qué significa eso para el mercado de la vivienda?
La decreciente población de España lleva mucho tiempo siendo una preocupación política. La diáspora económica y las bajas tasas de nacimiento son las causas principales de un problema que el INE predice que costará a España 5,6 millones de personas en los próximos 50 años.
El gobierno ha demostrado también una increíble reticencia para tratar el problema. Alejandro Macarrón, un consultor empresarial que ha examinado minuciosamente las cifras, dijo el año pasado: «Me quedé asombrado; tenemos provincias en las que por cada bebé que nace, mueren más de dos personas».
Dado que es difícil vender viviendas a los fallecidos y a los emigrantes, el efecto a largo plazo en el mercado local de viviendas tiene un aspecto desalentador.
Pero, ¿es así de sencillo?
El INE publica estadísticas detalladas de población municipal cada año que contienen pistas importantes sobre lo que sucederá a continuación. Los datos también son muy complicados de comprender, por lo que Kyero ha reunido estadísticas sobre más de 8.000 zonas municipales y ha creado un mapa interactivo que nos ayuda a visualizar rápidamente cómo ha cambiado la población desde el año 2012 (cuando comenzó la bajada):
Utilice nuestro mapa interactivo para explorar el cambio de población en 8.000 municipios
Es un pequeño paso para ver qué áreas con una población creciente probablemente vean una buena demanda de vivienda en el futuro.
Explore las zonas de alto crecimiento de España en kyero.cartodb.com →
Vuelo a las zonas residenciales
Visualizar los datos de este modo muestra instantáneamente una imagen con más matices: Quizá la población esté cayendo, pero no está cayendo en todos los lugares y podemos ver rápidamente los movimientos recientes de la población.
Las grandes ciudades de España están viendo un éxodo desde el centro de las ciudades a las zonas residenciales de alrededor. Estudiar el precio y las características de la vivienda en estas áreas presenta grandes pistas sobre la demanda actual y futura.
En una nota más amplia, los datos también muestran que la historia de O Penso es probable que sea más común. Con la población rural estancada o cayendo, los datos confirman que el futuro de España no está en el campo.
Costas confusas
La imagen en la popular línea costera mediterránea de España está más revuelta. Málaga y Almería son ganadores destacados, mientras que en el extremo opuesto, Calp ha visto cómo un 21 % de su población ha desaparecido en 3 años.
Con compradores extranjeros tan activos en estas áreas, creemos que la situación aquí es mucho menos preocupante.
Por ejemplo, más del 50 % de las ventas de vivienda en Alicante son realizadas por extranjeros, mientras que la cifra es de 1 de cada 5 en términos nacionales. Esto disminuye el impacto de la caída de la población local y avivar la demanda extranjera podría ser clave para ayudar a estas áreas a absorber los futuros choques demográficos.
Los datos (de nuevo) hacen brillar una luz sobre los cambios en las leyes regionales sobre el alquiler vacacional. Si España se va a convertir en más dependiente de la inversión de compradores extranjeros, restringir los derechos sobre la propiedad de los extranjeros parece suicida.
Ubicación, ubicación, ubicación
Entonces, ¿dónde pondrán posiblemente más presión sobre la vivienda las subidas de población? Los datos revelan algunas grandes ganancias en potencia para los inversores inteligentes.
Las 20 mejores zonas de crecimiento
| # | Municipio | Provincia | Pob. 2015 | vs. 2012 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Rivas-Vaciamadrid | Madrid | 81.473 |  7,99% |
| 2 | Melilla | Melilla | 85.584 | 5,92% |
| 3 | San Sebastián de los Reyes | Madrid | 84.944 | 4,27% |
| 4 | Valdemoro | Madrid | 72.854 | 3,61% |
| 5 | Las Rozas de Madrid | Madrid | 93.520 | 3,46% |
| 6 | El Ejido | Almería | 85.961 | 3,44% |
| 7 | Sant Cugat del Vallès | Barcelona | 87.830 | 3,40% |
| 8 | Molina de Segura | Murcia | 69.331 | 2,89% |
| 9 | Arona | Santa Cruz de Tenerife | 79.928 | 2,84% |
| 10 | Santa Lucía de Tirajana | Las Palmas | 69.069 | 2,64% |
| 11 | Aranjuez | Madrid | 58.168 | 2,27% |
| 12 | San Vicente del Raspeig | Alicante | 56.302 | 2,18% |
| 13 | Getafe | Madrid | 174.921 | 2,13% |
| 14 | Fuengirola | Málaga | 77.525 | 2,07% |
| 15 | Chiclana de la Frontera | Cádiz | 82.777 | 2,05% |
| 16 | Dos Hermanas | Sevilla | 131.317 | 1,96% |
| 17 | Alcobendas | Madrid | 113.055 | 1,81% |
| 18 | Algeciras | Cádiz | 118.920 | 1,71% |
| 19 | Alcalá de Guadaíra | Sevilla | 74.845 | 1,59% |
| 20 | Almería | Almería | 194.203 | 1,44% |
Las 20 mayores caídas de población
| # | Municipio | Provincia | Pob. 2015 | vs. 2012 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Torrevieja | Alicante | 88.447 |  14,73% |
| 2 | Orihuela | Alicante | 82.675 | 8,23% |
| 3 | Benidorm | Alicante | 69.045 | 5,41% |
| 4 | Coslada | Madrid | 86.919 | 5,35% |
| 5 | Castellón de la Plana | Castellón | 171.669 | 4,74% |
| 6 | Gandia | Valencia | 75.514 | 4,42% |
| 7 | Talavera de la Reina | Toledo | 85.150 | 4,06% |
| 8 | Segovia | Segovia | 52.728 | 3,86% |
| 9 | Puertollano | Ciudad Real | 50.035 | 3,77% |
| 10 | Reus | Tarragona | 103.194 | 3,75% |
| 11 | Salamanca | Salamanca | 146.438 | 3,69% |
| 12 | Ferrol | A Coruña | 69.452 | 3,53% |
| 13 | Torrelavega | Cantabria | 53.496 | 3,26% |
| 14 | Mijas | Málaga | 79.483 | 3,22% |
| 15 | Santa Coloma de Gramenet | Barcelona | 116.950 | 3,02% |
| 16 | León | León | 127.817 | 2,93% |
| 17 | Madrid | Madrid | 3.141.991 | 2,83% |
| 18 | Cuenca | Cuenca | 55.428 | 2,81% |
| 19 | Cádiz | Cádiz | 120.468 | 2,81% |
| 20 | Avilés | Asturias | 80.880 | 2,68% |