La nueva normativa que regula las cantidades que los compradores entregan a cuenta en la compraventa de viviendas sobre plano entra en vigor el próximo 1 de enero.
Comprar sobre plano

El próximo 1 de enero de 2016 entrará en vigor la nueva normativa que regula las cantidades que los compradores entregan a cuenta en la compraventa de viviendas sobre plano y que han de ser garantizadas por una entidad financiera o aseguradora para el caso de que no se construya en el plazo previsto en el contrato.

Se trata de la Ley 20/2015, de 14 de julio, que deroga la antigua Ley 57/68, norma que, con sus virtudes y defectos, ha sido útil, especialmente en aquellos casos en los que el promotor entregaba al comprador un aval individual o seguro de caución.

Si bien la antigua ley dejaba sin respuesta al comprador que no disponía de ese seguro o aval individual, lo cierto es que, iniciándose vías judiciales, un abogado altamente especializado era capaz de lograr la devolución por parte de las entidades financieras y de las aseguradoras de las cantidades entregadas a cuenta por el comprador.

De hecho, durante los últimos tiempos los propios tribunales han ido responsabilizando igualmente a la entidad financiera o aseguradora si se producían determinados hechos dentro del proceso de la compra, supliendo con sus decisiones las lagunas que existían en la normativa.

Ahora bien, ¿la nueva ley mejora la que ya existía? Muchos nos tememos que no.

En la nueva ley, las cantidades quedan aseguradas desde la obtención de la licencia de edificación, mientras que en la antigua, lo hacía desde el momento de la suscripción del contrato. Esta es la primera de las muchas diferencias que, a mi juicio, perjudican al comprador que, no olvidemos, tiene la condición de consumidor como destinatario final de un bien de consumo.

Otra de las diferencias sustanciales se encuentra en que, a partir de ahora, las cantidades aseguradas son las aportadas desde la fecha efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda, más el interés legal del dinero, mientras que en el marco anterior, se garantizaban las cantidades entregadas desde la firma del contrato hasta que se producía el pago, y a ellas se sumaba, además, el 6% de interés desde la fecha de suscripción del contrato.

Caducidad del aval

No obstante, donde la nueva ley realiza el mayor menoscabo a los derechos del comprador es en la fijación de un plazo de caducidad del aval, concretamente dos años desde el incumplimiento del promotor de la obligación garantizada sin que éste haya sido requerido por el comprador para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades entregadas.

Esta situación dista mucho de de la regulada en la Ley 57/68 que permitía se pudiera reclamar una vez que el promotor no entregaba dentro del plazo en que se había comprometido en el contrato privado de compraventa.

Además, la Ley 20/2015 continúa sin fijar mecanismos legales que aseguren al comprador que se constituirá el seguro de caución o se le entregará el aval individual. De hecho, tan solo fija una sanción en materia de consumo que, a lo sumo, penalizará al promotor con hasta el 25% de las cantidades cuya devolución debían ser aseguradas. De esta forma, se pierde una magnífica ocasión para haber establecido la obligatoriedad de una garantía individual con la que el comprador pudiera reclamar a una entidad de reconocida solvencia la devolución de las cantidades anticipadas.

Distinta parece la vara de medir para las aseguradoras, para quienes se regula profusamente la recuperación de su dinero en aquellos casos en que hubiere satisfecho la indemnización al asegurado como consecuencia del siniestro cubierto por el contrato de seguro, ya que el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.

Por tanto, la nueva ley obligará al comprador a estar muy atento para conseguir el aval de la Promotora y para que éste no caduque. Quien no cuente con ese aval individual tendrá que iniciar las mismas vías judiciales que antaño y de nuevo habrá de acudir a un letrado que conozca profusamente la problemática planteada para llegar a resultados satisfactorios.