Comprar una casa en España es una decisión ilusionante, pero también requiere planificación. Para muchos compradores internacionales, el precio de la vivienda es solo el primer dato que aparece en la búsqueda. Sin embargo, antes de tomar una decisión, es imprescindible conocer bien los impuestos al comprar vivienda, los gastos asociados y las obligaciones que pueden surgir después de la firma.
Si eres extranjero y estás pensando en comprar una vivienda en España, ya sea como residencia habitual, segunda residencia, inversión o futura casa para la jubilación, esta guía te ayudará a entender los principales costes fiscales que debes tener en cuenta.
¿Pagan los extranjeros los mismos impuestos que los españoles?
En términos generales, sí. Una persona extranjera puede comprar una vivienda en España, sea residente o no residente, y debe pagar los impuestos asociados a la operación igual que un comprador nacional. La diferencia no suele estar en el impuesto de compra en sí, sino en la situación fiscal posterior: si resides en España, si alquilas la vivienda, si la usas solo algunas semanas al año o si compras como inversión.
Por eso, antes de avanzar, conviene tener una visión clara del presupuesto real. No basta con calcular el precio de venta. También debes contemplar impuestos, notaría, registro, gestoría, posibles costes hipotecarios y, en algunos casos, asesoramiento legal y fiscal.
Impuestos al comprar vivienda nueva en España
Si compras una vivienda nueva directamente a un promotor, el impuesto principal será el IVA. En España, la compra de vivienda nueva tributa generalmente al 10% de IVA cuando se trata de una vivienda apta para uso residencial. La Agencia Tributaria diferencia entre vivienda nueva sujeta a IVA y vivienda usada sujeta a Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Además del IVA, en la compra de obra nueva también se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, conocido como AJD. Este impuesto depende de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. En la Comunidad Valenciana, donde se encuentra Alicante, el tipo general suele situarse en torno al 1,5% sobre el valor escriturado, aunque es recomendable revisar cada caso antes de firmar porque la normativa autonómica puede cambiar.
Por ejemplo, si compras una vivienda nueva por 300.000 €, podrías tener que sumar aproximadamente 30.000 € de IVA y 4.500 € de AJD, además de otros gastos de la operación. Esto significa que el coste final será bastante superior al precio anunciado.
Impuestos al comprar vivienda de segunda mano
Si compras una vivienda usada, no pagarás IVA. En su lugar, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP. Este impuesto también depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda, y se liquida ante la Hacienda autonómica correspondiente. La Agencia Tributaria señala que la compra de vivienda usada implica el pago del ITP por parte del comprador en la comunidad donde esté situado el inmueble.
En la Comunidad Valenciana, el tipo general del ITP se sitúa habitualmente en el 10% para la compra de vivienda usada, aunque pueden existir tipos reducidos o bonificaciones para determinados perfiles de comprador. En el caso de compradores extranjeros, lo importante es revisar si se cumplen o no los requisitos concretos para acceder a alguna reducción.
Así, si compras una vivienda de segunda mano en Alicante por 250.000 €, el ITP general podría suponer unos 25.000 €. A esto habría que añadir notaría, registro y otros gastos.
¿Qué ocurre si compras con hipoteca?
Si necesitas financiación bancaria, también debes considerar los gastos relacionados con la hipoteca. Desde los cambios normativos de los últimos años, muchos de los gastos hipotecarios corresponden a la entidad bancaria, pero el comprador sigue asumiendo algunos costes, como la tasación de la vivienda y posibles productos vinculados si decide contratarlos.
Para un comprador extranjero, conseguir hipoteca en España es posible, aunque las condiciones pueden variar según el país de residencia, los ingresos, la moneda, la estabilidad laboral y el porcentaje de financiación solicitado. Los no residentes suelen obtener porcentajes de financiación inferiores a los residentes, por lo que es importante preparar bien la documentación económica antes de iniciar la búsqueda.
Otros gastos que debes tener en cuenta
Además de los impuestos al comprar vivienda, existen otros costes habituales en una compraventa:
Notaría: la escritura pública de compraventa se firma ante notario, y sus honorarios dependen del precio de la vivienda y de la extensión del documento.
Registro de la Propiedad: una vez firmada la escritura, la vivienda debe inscribirse a nombre del comprador.
Gestoría: en muchas operaciones se contrata una gestoría para tramitar impuestos, inscripción registral y documentación posterior.
Asesoramiento legal y fiscal: muy recomendable para compradores extranjeros, especialmente si no conocen el idioma, el sistema jurídico español o las particularidades de la zona.
Traducciones o poderes notariales: si no puedes desplazarte a España o necesitas firmar documentos desde tu país, puede ser necesario otorgar poderes o traducir documentación.
En conjunto, muchos compradores calculan entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio de compra, aunque la cifra exacta dependerá de si la vivienda es nueva o usada, de la comunidad autónoma y de las condiciones concretas de la operación.
Impuestos después de comprar la vivienda
Los impuestos no terminan el día de la firma. Una vez que eres propietario, tendrás que asumir ciertos gastos e impuestos anuales.
Uno de los más importantes es el IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que se paga al ayuntamiento donde se encuentra la vivienda. También puede haber tasa de basuras, gastos de comunidad, seguro del hogar y mantenimiento.
Si eres no residente y tienes una vivienda en España, también puedes tener obligaciones fiscales aunque no alquiles la propiedad. Si la alquilas, deberás declarar los ingresos obtenidos. En este punto, la residencia fiscal del comprador y el país de origen pueden influir en la forma de tributar, por lo que es muy recomendable contar con asesoramiento especializado.
Diferencias entre residente y no residente
Una de las dudas más frecuentes entre compradores internacionales es si pagar impuestos depende de tener residencia en España. Para la compra, lo importante es el tipo de inmueble: vivienda nueva u obra nueva, o vivienda de segunda mano. Pero para la fiscalidad posterior sí importa mucho si eres residente fiscal o no residente.
Un residente fiscal en España tributa por su renta mundial. Un no residente tributa en España por los bienes o ingresos que tenga en territorio español. Esto puede afectar al alquiler, a la venta futura de la vivienda o a la imputación de rentas inmobiliarias.
Por eso, antes de comprar, conviene pensar no solo en el momento de la adquisición, sino también en el uso que vas a dar a la vivienda durante los próximos años.
Documentación básica para comprar
Para comprar una vivienda en España siendo extranjero necesitarás el NIE, Número de Identificación de Extranjero. También será habitual abrir una cuenta bancaria en España, preparar documentación económica si vas a solicitar hipoteca y contar con un medio seguro para transferir fondos.
Si todavía estás en la fase inicial del proceso, te recomendamos leer también nuestra guía sobre comprar una propiedad en Alicante como extranjero, donde explicamos los pasos principales antes de llegar a la firma.
La importancia de calcular antes de reservar
Antes de entregar una señal o firmar un contrato de arras, debes tener claro el coste total de la operación. Una vivienda puede parecer dentro de tu presupuesto, pero si no sumas correctamente los impuestos y gastos, podrías encontrarte con una diferencia importante al final del proceso.
También es importante revisar la documentación de la propiedad, comprobar si existen cargas, deudas de comunidad, hipotecas pendientes o limitaciones urbanísticas, y confirmar que todo está preparado para una compraventa segura.
En Entra acompañamos a compradores nacionales e internacionales para que puedan avanzar con tranquilidad, entendiendo cada paso y tomando decisiones bien informadas.
Comprar con seguridad empieza por saber cuánto vas a pagar
Conocer los impuestos al comprar vivienda en España es una parte esencial del proceso. No se trata solo de cumplir con la normativa, sino de comprar con previsión, evitar sorpresas y tener una visión realista de la inversión.
Si eres extranjero y quieres comprar en Alicante o en cualquier punto de la Costa Blanca, contar con un equipo local puede ayudarte a entender los impuestos, comparar opciones, revisar la documentación y coordinar la operación de principio a fin.
Comprar una vivienda en España puede ser una gran oportunidad. Hacerlo con información, planificación y asesoramiento profesional es la mejor forma de convertir esa oportunidad en una decisión segura.