El inquilino habita la vivienda y paga cuotas mensuales como si se tratara de un alquiler común, pero una vez pasado un periodo de tiempo que previamente habrá acordado con el propietario, el inquilino puede decidir comprar la vivienda o no hacerlo.
Para la parte arrendataria, la principal ventaja del alquiler con opción a compra es que supone ganar tiempo y ahorrar para la compra de la vivienda puesto que la renta del alquiler se descuenta si, finalmente, se adquiere el inmueble.
Además, este ahorro facilita la concesión de una hipoteca puesto que, por lo general, las entidades bancarias valoran positivamente que el solicitante ya haya pagado una parte de la vivienda.
tenemos dos situaciones hipotéticas que resolver:
Asimismo, con este tipo de contrato, los inquilinos pueden acogerse a las ayudas al alquiler de las Administraciones Públicas, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos.
Sin embargo, este tipo de alquiler también tiene una desventaja: por lo general, en el momento de la firma es necesario pagar una prima inicial por el derecho a la compra.
La famosa prima por opción a compra debe ser pactada en el contrato de compraventa, no siendo obligatoria pero sí muy frecuente y recomendada. Se suele fijar como un porcentaje del precio de venta acordado y se parece a una fianza, pues sirve para garantizar al propietario que la intención de compra es seria. De hecho, la cantidad de la prima se perderá en caso de no ejercer la opción a compra y eso es una gran desventaja de este modelo de contrato.
El precio de venta de la vivienda está pactado en el contrato de compraventa desde el principio, por lo que no variará. Esto será un alivio si los precios de mercado se disparan, pero se invierte para el caso contrario: si el precio de la vivienda baja, el inquilino no podrá aprovecharse de este hecho.
El precio del alquiler, por otro lado, sí que puede variar en dependencia del IPC.
Para la parte propietaria de esa vivienda también hay beneficios que convierten el alquiler con opción a compra en una opción interesante. Por ejemplo, comentábamos que con este tipo de arrendamiento se puede dar salida al inmueble más rápido sin tener que renunciar a la venta.
Además, de la misma manera que los inquilinos pueden optar a las ayudas al alquiler, los propietarios de una vivienda alquilada con opción a compra pueden beneficiarse de las ventajas fiscales para arrendadores. Por otra parte, no se pagan impuestos de compraventa hasta que se ejecute la escritura.
La principal ventaja suele ser recibir dinero por adelantado, además de la posibilidad de cobrar mensualidades superiores. En otras palabras, liquidez.
La parte menos positiva para los propietarios es que en un primer momento, se renuncia a la cuantía que se percibe por una compra. El dinero se recibe gradualmente, lo cual suponía una ventaja de liquidez pero también es un inconveniente al no disponer de la cuantía al momento.
Además, al definirse el precio del inmueble en el momento de la firma, se tiene que adaptar a la situación del mercado. Esto supone que, aunque los precios suban, el coste del inmueble tendrá que mantenerse en el momento de la compra.
Pero lo peor para el propietario es la incertidumbre, pues no puede estar seguro de que la venta se lleve a cabo. Aunque se quedaría con las cantidades abonadas hasta el momento en ese caso, perdería a su comprador.
El dilema lo plantea la prima de la opción de compra, pues pasa a formar parte de la base imponible del IRPF y por ello puede aumentar el tipo medio del gravamen. Este aumento de los impuestos perjudica al arrendador, pues sólo se “libraría” de esto si el inquilino ejecutase la opción de compra en el mismo año, pero lo normal es que no sea así.
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