El inquilino habita la vivienda y paga cuotas mensuales como si se tratara de un alquiler común, pero una vez pasado un periodo de tiempo que previamente habrá acordado con el propietario, el inquilino puede decidir comprar la vivienda o no hacerlo.

Ventajas para el inquilino/comprador

Ahorro gracias al alquiler con derecho a compra

Para la parte arrendataria, la principal ventaja del alquiler con opción a compra es que supone ganar tiempo y ahorrar para la compra de la vivienda puesto que la renta del alquiler se descuenta si, finalmente, se adquiere el inmueble.

  • La vivienda cuesta 100.000€
  • El inquilino está 5 años con un alquiler con opción a compra.
  • La renta mensual es de 833€.
  • Al cabo de 5 años, ha pagado 49.980€ (que redondeamos a 50.000€ por facilitar los cálculos).
  • Ya solo le quedan 50.000€ por abonar, de modo que el inquilino solicita una hipoteca, que puede tener una duración 5 años menor que si la hubiera contratado al inicio.

El alquiler con opción a compra facilita la concesión de una hipoteca

Además, este ahorro facilita la concesión de una hipoteca puesto que, por lo general, las entidades bancarias valoran positivamente que el solicitante ya haya pagado una parte de la vivienda.

tenemos dos situaciones hipotéticas que resolver:

  1. El inquilino compra la vivienda al inicio, sin alquiler: debe pedir una hipoteca mayor y quizá pagarla en más años para reducir la cuota mensual. Por ello, el precio es superior. Puede pagar hasta 2.140€ por la hipoteca, como en el ejemplo de Gastos de una hipoteca por valor de 100.000€, aunque es posible que el banco ni siquiera le conceda más del 80% del valor de la vivienda.
  2. El inquilino compra tras haber alquilado con opción a compra durante cinco años: para nuestro ejemplo, debe solicitar una cantidad mucho menor y los plazos pueden ser inferiores. Por 50.000€ pagará menos en intereses que por 80.000€ o 100.000€.

Ayudas al alquiler

Asimismo, con este tipo de contrato, los inquilinos pueden acogerse a las ayudas al alquiler de las Administraciones Públicas, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos.

Desventajas para el inquilino/comprador

Sin embargo, este tipo de alquiler también tiene una desventaja: por lo general, en el momento de la firma es necesario pagar una prima inicial por el derecho a la compra.

Prima de la opción a compra

La famosa prima por opción a compra debe ser pactada en el contrato de compraventa, no siendo obligatoria pero sí muy frecuente y recomendada. Se suele fijar como un porcentaje del precio de venta acordado y se parece a una fianza, pues sirve para garantizar al propietario que la intención de compra es seria. De hecho, la cantidad de la prima se perderá en caso de no ejercer la opción a compra y eso es una gran desventaja de este modelo de contrato.

El inquilino no puede disfrutar de las bajadas del precio de la vivienda

El precio de venta de la vivienda está pactado en el contrato de compraventa desde el principio, por lo que no variará. Esto será un alivio si los precios de mercado se disparan, pero se invierte para el caso contrario: si el precio de la vivienda baja, el inquilino no podrá aprovecharse de este hecho.

El precio del alquiler, por otro lado, sí que puede variar en dependencia del IPC.

Ventajas para el propietario /vendedor

Dar salida al inmueble rápidamente

Para la parte propietaria de esa vivienda también hay beneficios que convierten el alquiler con opción a compra en una opción interesante. Por ejemplo, comentábamos que con este tipo de arrendamiento se puede dar salida al inmueble más rápido sin tener que renunciar a la venta.

Ventajas fiscales

Además, de la misma manera que los inquilinos pueden optar a las ayudas al alquiler, los propietarios de una vivienda alquilada con opción a compra pueden beneficiarse de las ventajas fiscales para arrendadores. Por otra parte, no se pagan impuestos de compraventa hasta que se ejecute la escritura.

La opción a compra concede liquidez al arrendador

La principal ventaja suele ser recibir dinero por adelantado, además de la posibilidad de cobrar mensualidades superiores. En otras palabras, liquidez.

Desventajas para el propietario /vendedor

El dinero se recibe gradualmente y no de una tacada

La parte menos positiva para los propietarios es que en un primer momento, se renuncia a la cuantía que se percibe por una compra. El dinero se recibe gradualmente, lo cual suponía una ventaja de liquidez pero también es un inconveniente al no disponer de la cuantía al momento.

Incertidumbre respecto a la venta y la situación del mercado

Además, al definirse el precio del inmueble en el momento de la firma, se tiene que adaptar a la situación del mercado. Esto supone que, aunque los precios suban, el coste del inmueble tendrá que mantenerse en el momento de la compra.

Pero lo peor para el propietario es la incertidumbre, pues no puede estar seguro de que la venta se lleve a cabo. Aunque se quedaría con las cantidades abonadas hasta el momento en ese caso, perdería a su comprador.

Problemas de tributación en el alquiler con opción a compra

El dilema lo plantea la prima de la opción de compra, pues pasa a formar parte de la base imponible del IRPF y por ello puede aumentar el tipo medio del gravamen. Este aumento de los impuestos perjudica al arrendador, pues sólo se “libraría” de esto si el inquilino ejecutase la opción de compra en el mismo año, pero lo normal es que no sea así.

 

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