Cuando se procede a la compraventa de una vivienda, uno de los documentos que más dudas genera es el contrato de arras. 

 

Una de las dudas más comunes sobre este contrato es: ¿Qué sucede si una vez firmadas las arras, finalmente no se ejecuta la compraventa?

¿Qué es el contrato de Arras?

El contrato de arras es un documento privado que se firma entre el comprador y el vendedor para pactar la reserva de la compraventa. Al hacerlo, se entrega una cantidad determinada de dinero en concepto de señal. 

El porcentaje que el comprador abona al vendedor depende del contrato. Al tratarse de un documento privado, no existen unas normas establecidas, pero normalmente se fija en el 10-20% del valor de la vivienda.

contrato de arras

Arras penitenciales

Es el contrato más habitual. En este caso permiten desistir libremente del contrato a cualquiera de las partes, es decir, la firma de dicho contrato no supone ni una obligación a vender ni una obligación a comprar, pero si supondrá una penalización: 

  • Si es el comprador quien incumple su compromiso de adquirir el bien, perderá la cantidad aportada en concepto de arras o señal.
  • Si es el vendedor quién incumple su compromiso de transmitir el bien, devolverá al comprador el importe de las arras por duplicado.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son un anticipo del precio total que las partes acuerdan en el contrato de compraventa.

Es como una primera entrega o el primer plazo del precio. Por tanto, la cantidad entregada en concepto de arras confirmatorias se imputan al precio final.

Si hay un incumplimiento, el perjudicado podrá elegir entre dos opciones: 

  • Exigir el cumplimiento de la obligación y solicitar intereses.
  • Resolver la obligación y solicitar una indemnización por los daños causados más intereses.

Arras penales

En caso de incumplimiento por una de las dos partes, se perderían las arras o tendrían que abonarse por duplicado a la parte perjudicada, pudiendo exigir igualmente el cumplimiento del contrato, es decir, no permiten desligarse del mismo.

En esta modalidad de arras, el dinero entregado supone una garantía por lo que se activan en caso de incumplimiento del comprador o el vendedor con efectos jurídicos:

  • Si incumple el vendedor, deberá devolverlas por duplicado o el importe acordado.
  • Si el que incumple es el comprador, perderá la cantidad entregada o pagará al vendedor lo que hayan pactado.

¿Qué pasa si se incumple el contrato de arras ?

Cuando se realiza un contrato de arras se establece un tiempo límite. Cumplido ese plazo, el comprador deberá pagar la totalidad del bien y el vendedor tendrá que poner el inmueble a disposición del interesado.

Ahora bien, en casi todos los contratos se detallan las consecuencias de su incumplimiento tanto para el comprador como para el vendedor. En el contrato de arras penitenciales, que es el documento a firmar más común en una compraventa, se especifica que:  si el comprador incumple con el contrato, perderá la suma de dinero que entregó en concepto de señal. Si, en cambio, es el vendedor quien incumple el contrato, este habrá de devolverle al comprador el doble de la suma de dinero que se entregó como señal.

Sin embargo, esta no es una regla general. Es decir, las penalizaciones solo tendrán lugar cuando se especifiquen. Pero, ¿qué sucede si no viene especificado? Por norma general será la justicia quien lo resuelva. 

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