Hay dos maneras muy distintas de llegar a la misma situación: un divorcio con una casa a medias, o una herencia con una vivienda entre hermanos. En ambas, alguien suele querer quedarse la casa y compensar al resto. Hacerlo como una compraventa entre copropietarios sería un error de miles de euros: para esto existe la extinción de condominio.
Por qué es la salida barata
Cuando un copropietario "compra" la parte del otro mediante una compraventa ordinaria, paga el ITP: el 10 % del valor de esa parte en la Comunidad Valenciana. La extinción de condominio no es una compraventa — es la disolución de una situación de copropiedad — y por eso tributa solo por AJD, el 1,5 %.
Con números: quedarse la mitad de una vivienda valorada en 200.000 €.
| Fórmula | Impuesto | Factura |
|---|---|---|
| Compraventa de la mitad | ITP 10 % sobre 100.000 € | 10.000 € |
| Extinción de condominio | AJD 1,5 % | 1.500 € |
La diferencia paga la notaría, el Registro y unas cuantas mensualidades de la hipoteca.
Las reglas para que salga bien
La ventaja fiscal exige jugar con las reglas exactas. Son cuatro:
- Acuerdo de todos los copropietarios. La extinción es voluntaria; si alguien se niega, no hay extinción (hay juzgado, y eso es otro artículo).
- Compensación en dinero. Quien se queda la vivienda paga a los demás su parte en efectivo (o asumiendo la hipoteca). Compensar con otro bien puede recalificar la operación como permuta, con otra fiscalidad.
- Proporciones exactas. La compensación debe corresponder al valor real de la parte adquirida. Un "exceso de adjudicación" mal justificado tributa como donación o como transmisión.
- Escritura notarial e inscripción, como cualquier operación sobre inmuebles.
El detalle que arruina divorcios: la hipoteca
La extinción de condominio cambia la propiedad, no la deuda. Si la vivienda tiene hipoteca firmada por los dos, el que sale seguirá siendo deudor del banco aunque ya no sea dueño — y avalará con su patrimonio los impagos del otro durante años.
La operación completa exige que el banco libere expresamente al que sale (una novación del préstamo). El banco no está obligado a aceptar: estudiará si quien se queda puede pagar solo. Negociadlo antes de firmar nada en notaría, no después.
En los divorcios hay además una vía específica: cuando la adjudicación de la vivienda se hace dentro del convenio regulador aprobado judicialmente, la operación puede quedar exenta incluso del AJD. Es un supuesto a revisar caso por caso con el abogado, pero cuando aplica, el coste fiscal directo baja a cero.
El IRPF del que sale
Hay un impuesto silencioso que casi nadie mira: si la compensación se calcula sobre el valor actual de la vivienda y este es superior al de compra, el copropietario que sale puede tener una ganancia patrimonial en su IRPF por la diferencia. No siempre toca pagar, pero descubrirlo en la declaración del año siguiente sienta mal. Un cálculo previo evita la sorpresa.
En las herencias, mejor de una vez
Si la copropiedad viene de una herencia aún sin repartir, lo eficiente es resolver el reparto en la propia escritura de adjudicación: adjudicar la vivienda a un heredero y compensar a los demás en ese mismo acto evita una segunda escritura y una segunda ronda de impuestos. Lo explicamos en la guía de vender una casa heredada.
Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer una extinción de condominio si el otro copropietario no quiere?
No: es una operación voluntaria que exige el acuerdo de todos. Sin acuerdo, el camino es la acción judicial de división de cosa común, que en una vivienda indivisible termina en subasta pública — económicamente, el peor escenario para las dos partes.
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio en la Comunidad Valenciana?
El impuesto es el AJD, el 1,5 % — frente al 10 % de ITP que costaría comprar la parte del otro copropietario. A eso se suman notaría y Registro (normalmente entre 600 y 1.200 € según el valor) y, si hay hipoteca, los costes de la novación con el banco.
¿Quién paga la plusvalía municipal en una extinción de condominio?
En la extinción de condominio con compensación en dinero sobre un bien indivisible no se devenga plusvalía municipal: no se considera una transmisión a estos efectos. Es otra de las ventajas frente a la compraventa entre copropietarios.
¿La extinción de condominio me libera de la hipoteca?
No por sí sola. La propiedad y la deuda van por caminos separados: para dejar de ser deudor hace falta que el banco acepte liberar al que sale mediante una novación del préstamo. Sin ese paso, se puede dejar de ser propietario y seguir respondiendo de la hipoteca.
