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Diccionario
inmobiliario

Términos clave del mundo inmobiliario explicados con claridad, en varios idiomas.

Contratos

Alquiler con opción a compra: Contratto doppio: un affitto ordinario e, legato ad esso, il diritto dell'inquilino di comprare l'abitazione entro un termine pattuito e a un prezzo fissato dall'inizio. Finché l'opzione è viva, il proprietario non può vendere a terzi. Le condizioni essenziali devono risultare per iscritto: prezzo di acquisto, durata dell'opzione, premio iniziale se previsto, e quale parte dei canoni pagati si detrae dal prezzo se l'inquilino compra — percentuale liberamente pattuibile. Elevata ad atto pubblico, l'opzione può iscriversi nel Registro della proprietà, proteggendola verso i terzi. È utile per chi ancora non può finanziare l'acquisto (in attesa di vendere un altro immobile, ad esempio) e per il proprietario, che si assicura un inquilino con vocazione di acquirente.
Arras: Somma che l'acquirente consegna al venditore alla firma del precontratto, come caparra e garanzia che l'operazione si chiuderà. L'abituale è intorno al 10 % del prezzo. Ne esistono tre tipi, e la differenza conta: le penitenziali (articolo 1454 del Codice civile) permettono di tirarsi indietro — l'acquirente perdendo quanto versato, il venditore restituendo il doppio; le confermative sono solo un anticipo del prezzo e non danno diritto di recesso: l'altra parte può esigere l'adempimento; e le penali fissano un risarcimento per l'inadempimento. La trappola classica: se il contratto dice solo « arras » senza aggettivo, i tribunali le trattano come confermative. Chi vuole riservarsi l'uscita deve scrivere espressamente « arras penitenciales », e pattuire il termine per il rogito, il prezzo chiuso e cosa accade se il mutuo non arriva.
Contrato de arrendamiento: Documento privado o público por el que el propietario (arrendador) cede el uso de un inmueble a un inquilino (arrendatario) a cambio de una renta. Regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): mínimo de 5 años (7 si arrendador es persona jurídica) para vivienda habitual, con actualización del alquiler limitada al IPC. Distinto de los contratos de temporada (1-11 meses) o turístico (1-30 días, sujetos a normativa específica).
Contrato de compraventa: Acuerdo por el que el vendedor se obliga a entregar un inmueble al comprador a cambio de un precio cierto. Puede ser privado (firmado entre las partes sin notario) o público (escritura ante notario). Solo la escritura pública permite inscribir la compra en el Registro de la Propiedad, requisito imprescindible para que la propiedad surta plenos efectos frente a terceros. En la práctica, el proceso típico es: contrato de arras → escritura pública.
Exclusiva: Acuerdo por el que el propietario contrata a una única agencia inmobiliaria para vender su inmueble durante un periodo determinado (habitualmente 3-6 meses). A cambio, la agencia se compromete a un plan de marketing intensivo: fotografía profesional, vídeo, home staging si procede, publicación en portales premium y red de colaboradores. La exclusiva suele lograr mejor precio de venta y menor tiempo en el mercado que la venta abierta, al concentrar el esfuerzo de un equipo experto.
Mandato de venta: Contrato por el que el propietario encarga formalmente a una agencia inmobiliaria la gestión de la venta de su inmueble. Define las condiciones: duración, exclusiva o no, precio mínimo aceptable, honorarios, plan de marketing, exclusiones (compradores propios del vendedor) y obligaciones de información. El mandato profesional protege al propietario (transparencia de la gestión) y al agente (derecho a honorarios si concurre causa eficiente). Recomendado por escrito siempre.
Señal / Reserva: Cantidad pequeña (típicamente 3.000-6.000 €) que el comprador entrega al vendedor o a la agencia para reservar el inmueble durante un periodo corto (7-15 días), mientras se prepara el contrato de arras. La reserva inmoviliza temporalmente la propiedad fuera del mercado. Suele ser reembolsable si las partes no llegan a firmar arras dentro del plazo, salvo que el comprador desista por causa no justificada. Documento privado, no requiere notario.
Vicios ocultos: Difetti dell'abitazione non riconoscibili al momento dell'acquisto che, se conosciuti, avrebbero portato l'acquirente a non comprare o a pagare meno: umidità strutturali, aluminosi, impianti difettosi dietro le finiture. Per l'usato vale il Codice civile: l'acquirente ha sei mesi dalla consegna per chiedere al venditore la riparazione, una riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto — un termine breve che consiglia un'ispezione tecnica prima della firma. Per il nuovo valgono i termini della legge sull'edilizia: un anno per i difetti di finitura, tre per quelli che compromettono l'abitabilità (umidità, isolamento, impianti) e dieci per quelli strutturali, questi ultimi coperti dall'assicurazione decennale del promotore.

Derechos reales

Derecho de tanteo y retracto: Diritti di acquisto preferenziale: consentono a determinate persone di comprare un immobile con priorità su qualsiasi terzo, allo stesso prezzo. Il tanteo opera prima della vendita (il proprietario deve notificare le condizioni e attendere la risposta) e il retracto dopo (il beneficiario disfa la vendita già conclusa e subentra al posto dell'acquirente). I casi che più contano nella pratica: l'inquilino con contratto abitativo, salvo rinuncia espressa nel contratto; i comproprietari, se uno vende la sua quota a un estraneo; i confinanti di piccoli fondi rustici; e l'Amministrazione nell'edilizia protetta e nelle zone dove la normativa regionale glielo riserva. I termini sono molto brevi — trenta giorni di calendario nell'affitto — e le notifiche devono essere certe: saltarle espone l'acquirente a perdere la casa.
Dominio: Derecho real más completo sobre un bien: incluye el derecho a usarlo, disfrutar sus frutos y disponer de él (venderlo, donarlo, hipotecarlo). En propiedad plena o pleno dominio, el titular tiene todas las facultades sobre el inmueble. Puede dividirse en nuda propiedad (titularidad sin uso) y usufructo (uso y disfrute), que se reúnen al extinguirse este último.
Extinción de condominio: Operazione con cui un'abitazione con più proprietari passa a uno solo, che compensa gli altri in denaro per la loro quota. È l'uscita abituale dopo un divorzio o un'eredità tra fratelli, quando l'immobile è indivisibile e uno vuole tenerselo. Il suo grande vantaggio è fiscale: non è una compravendita, quindi chi si aggiudica la casa non paga l'ITP (10 % nella Comunità Valenciana) ma solo l'AJD (1,5 %), una differenza di migliaia di euro. Richiede atto notarile e l'accordo di tutti i comproprietari; la compensazione deve essere in denaro e proporzionale al valore della quota acquisita, perché un eccesso di aggiudicazione mal impostato può essere tassato come donazione o trasferimento. Se c'è anche un mutuo, la banca deve accettare di liberare il comproprietario uscente.
Nuda propiedad: Proprietà di un immobile senza il diritto di usarlo né di goderne: quel diritto — l'usufrutto — appartiene a un'altra persona. Il nudo proprietario è proprietario, può vendere o ipotecare il suo diritto, ma non può andarci a vivere né incassare affitti finché l'usufrutto esiste. È il pezzo chiave di un'operazione sempre più comune: il proprietario anziano vende la nuda proprietà della sua casa, incassa oggi (prezzo unico o rendita) e conserva l'usufrutto vitalizio per continuare a viverci fino alla fine. Il prezzo si calcola detraendo il valore dell'usufrutto, che dipende dall'età del venditore (fiscalmente, 89 meno la sua età, in percentuale). Alla morte dell'usufruttuario, il nudo proprietario consolida automaticamente la piena proprietà, liquidando allora l'imposta sulla parte di usufrutto.
Proindiviso: Situazione in cui un immobile appartiene a più persone per quote — due fratelli al 50 %, tre eredi in parti uguali — senza che nessuno possa indicare quale parte fisica sia sua. Ogni comproprietario paga le spese secondo la sua quota e le decisioni importanti richiedono accordo. La legge non obbliga nessuno a restare nella comunione: qualsiasi comproprietario può chiedere in ogni momento la divisione. Le uscite, dalla migliore alla peggiore: vendere l'immobile intero di comune accordo, che uno compri gli altri con uno scioglimento della comproprietà, vendere la propria quota a un terzo (con forte sconto, e gli altri comproprietari hanno diritto di riscatto), o andare dal giudice, che davanti a un bene indivisibile finirà per ordinare l'asta — il peggior prezzo possibile. Vendere d'accordo vince quasi sempre.
Propiedad horizontal: Régimen jurídico aplicable a edificios divididos en pisos o locales pertenecientes a distintos propietarios, con zonas comunes (escaleras, fachada, cubierta, instalaciones). Regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Define los derechos y obligaciones de los propietarios, el funcionamiento de la comunidad (juntas, acuerdos, presidente, administrador), la división de gastos según cuota de participación y los límites a la libertad de uso del propietario individual.
Servidumbre: Derecho real que grava una finca (predio sirviente) en beneficio de otra (predio dominante) o de una persona. Ejemplos típicos: servidumbre de paso (atravesar una finca para acceder a otra), de vistas, de luces, de acueducto (paso de agua), de tendido eléctrico. Las servidumbres se inscriben en el Registro de la Propiedad y son una carga registral que el comprador hereda al adquirir la finca sirviente. Antes de comprar, comprueba siempre las servidumbres existentes en la nota simple.
Usufructo: Diritto di usare un immobile altrui e di tenerne i frutti — abitarlo o incassarne l'affitto — senza esserne proprietario: la proprietà appartiene al nudo proprietario. Può essere vitalizio (il più comune: il coniuge vedovo che eredita l'usufrutto della casa familiare) o temporaneo. Il suo valore fiscale segue regole fisse: il vitalizio vale 89 meno l'età dell'usufruttuario (in percentuale del valore dell'immobile, minimo 10 %, massimo 70 %); il temporaneo, il 2 % per ogni anno di durata, con tetto del 70 %. L'usufruttuario paga le spese ordinarie, l'IBI e le riparazioni di conservazione; le opere straordinarie spettano al nudo proprietario. Può affittare l'immobile e tenersi i canoni, ma non venderlo. Il diritto si estingue con la morte o con il termine, e il nudo proprietario recupera allora il pieno dominio.

Documentos

Adjudicación de herencia: Processo che trasforma gli eredi in proprietari dei beni del defunto. La catena di passi: certificato di morte, certificato delle ultime volontà, copia del testamento (o dichiarazione di eredi davanti al notaio se non c'è), inventario e ripartizione nell'atto di aggiudicazione, liquidazione delle imposte e iscrizione nel Registro della proprietà. I termini contano: l'imposta di successione si liquida entro sei mesi dal decesso (prorogabili di altri sei se richiesto nei primi cinque), come la plusvalenza municipale. Nella Comunità Valenciana il conto è crollato: riduzione del 99 % tra coniugi, genitori e figli. Finché l'eredità non è aggiudicata e iscritta, la casa ereditata non si può vendere: è la prima pratica da risolvere, non l'ultima.
Carga registral: Cualquier limitación, gravamen o restricción que pesa sobre un inmueble y queda anotada en el Registro de la Propiedad. Ejemplos típicos: hipoteca, embargo, servidumbre, condición resolutoria, derecho de tanteo o afección fiscal. Antes de firmar arras, es imprescindible solicitar una nota simple actualizada para verificar todas las cargas. Las cargas siguen al inmueble, no al propietario: si compras una vivienda con embargo no cancelado, lo heredas.
Cédula de habitabilidad: Documento amministrativo che attesta che un'abitazione soddisfa i requisiti minimi per essere abitata: superficie utile, altezza, ventilazione e illuminazione, dotazione di cucina e bagno. Ogni comunità autonoma lo regola con un proprio nome — nella Comunità Valenciana la figura equivalente è la licenza di occupazione (prima o seconda), oggi spesso gestita come dichiarazione responsabile. In pratica serve per attivare o volturare acqua e luce, per affittare e per l'affitto turistico. La validità è di dieci anni, trascorsi i quali va rinnovata. All'acquisto conviene verificare che esista e sia in vigore: un'abitazione che non può ottenerla — per infrazioni urbanistiche o per mancanza dei requisiti — è un'abitazione che non si può abitare legalmente, e questo va scoperto prima di firmare, non dopo.
Cédula urbanística: Documento emitido por el ayuntamiento que recoge la situación urbanística de una finca: clasificación del suelo, edificabilidad, usos permitidos, alineaciones, retranqueos y servidumbres urbanísticas. Es distinto de la cédula de habitabilidad (que certifica condiciones de la vivienda). Imprescindible para promotores, inversores y compradores que planean reformar, ampliar o cambiar el uso del inmueble.
Certificado energético: Documento oficial obligatorio en venta y alquiler que clasifica la eficiencia energética del inmueble en una escala de A (más eficiente) a G (menos eficiente), evaluando consumo energético y emisiones de CO₂. Es necesario para escriturar la venta y debe figurar en cualquier anuncio. En la Costa Blanca, viviendas anteriores a 2007 suelen tener clase E, F o G; obra nueva desde 2020 obliga a clase A o B. Una clase baja implica facturas energéticas más altas.
Embargo: Medida judicial o administrativa por la que se afecta un bien (típicamente un inmueble) al pago de una deuda. El embargo se anota en el Registro de la Propiedad y limita la facultad de disponer del bien hasta que se salde la deuda o se levante la medida. Antes de comprar un inmueble, una nota simple actualizada permite detectar embargos vigentes. Comprar una vivienda con embargo sin cancelarlo expone al comprador a la ejecución por el acreedor.
Escritura pública: Documento notarile che raccoglie un atto o contratto — nella compravendita immobiliare, l'accordo definitivo tra venditore e acquirente — e gli conferisce fede pubblica: il notaio verifica identità e capacità delle parti, la titolarità, i gravami e i pagamenti. La vendita con scrittura privata è valida tra le parti, ma solo l'atto pubblico consente di iscrivere l'acquisto nel Registro della proprietà, proteggerlo verso i terzi e costituire un'ipoteca; per questo ogni acquisto finanziato passa dal notaio. L'acquirente ha diritto di scegliere il notaio. Le spese si ripartiscono per legge (la matrice al venditore, la prima copia all'acquirente), anche se è abituale pattuire che le assuma per intero l'acquirente.
Licencia de ocupación (primera y segunda): Autorizzazione comunale che attesta che un'abitazione possiede i requisiti per essere abitata. Nella Comunità Valenciana la licenza di prima occupazione è obbligatoria per le nuove costruzioni: il promotore deve ottenerla per consegnare le case, e senza di essa non si possono attivare le utenze. Quella di seconda occupazione — oggi gestita come dichiarazione responsabile — si richiede nelle compravendite e nei nuovi affitti quando la precedente è scaduta: la sua validità è di dieci anni. È inoltre requisito per destinare l'immobile all'affitto turistico. Al momento dell'acquisto conviene esigere la licenza in vigore o, in mancanza, verificare in comune che l'abitazione possa ottenerla: la sua assenza può rivelare una costruzione senza licenza o infrazioni urbanistiche pendenti.
Licencia turística: Autorización oficial otorgada por la Generalitat Valenciana —denominada VV (Vivienda Vacacional)— necesaria para alquilar legalmente una vivienda a turistas (estancias de 1 a 30 días). Sin licencia VV, el alquiler turístico es ilegal: multas de 2.000 € a 600.000 €. Se solicita mediante declaración responsable, tasa 65,11 €, plazo 5-15 días hábiles. Antes de comprar para alquiler turístico, verifica que la comunidad de propietarios no lo prohíba en sus estatutos.
NIE (Número de Identidad de Extranjero): Numero personale, unico e permanente che la Spagna assegna agli stranieri per qualsiasi rapporto economico o amministrativo: comprare una casa, aprire un conto bancario, attivare le utenze o pagare le imposte. Senza NIE non si può firmare il rogito né liquidare le imposte dell'acquisto. Si richiede in Spagna (nei commissariati della Polizia Nazionale, su appuntamento) o presso il consolato spagnolo del Paese di residenza, e può ottenerlo anche un rappresentante con procura notarile, prassi abituale tra gli acquirenti stranieri. Non scade e non implica residenza: è solo un identificativo. Da non confondere con la TIE, la tessera fisica di chi risiede davvero in Spagna, né con il certificato di registrazione di cittadino UE.
Nota simple: Documento expedido por el Registro de la Propiedad que contiene la información actualizada sobre un inmueble: titularidad (quién es el dueño legal), descripción registral, cargas vigentes (hipotecas, embargos, servidumbres), notas marginales. Es esencial obtener una nota simple antes de firmar arras: te permite verificar que el vendedor es el verdadero propietario y que el inmueble está libre de cargas no declaradas. Coste: 9,02 € online en la sede del Registro.
Poder notarial: Documento público otorgado ante notario por el que una persona (poderdante) autoriza a otra (apoderado) a actuar en su nombre en determinados actos jurídicos. Muy utilizado por compradores extranjeros que no pueden viajar a España para firmar: el poder permite que un abogado o representante firme la compra, la hipoteca o cualquier trámite en su nombre. Requiere apostilla de La Haya si se otorga fuera de España + traducción jurada si está en otro idioma. Coste habitual 80-250 € en notaría española, más en consulados.
Referencia catastral: Codice alfanumerico di 20 caratteri che il Catasto assegna a ogni immobile e che lo identifica in modo inequivocabile: dove si trova, quale superficie ha e quale uso gli è attribuito. Compare nella ricevuta dell'IBI e nel rogito, e tramite la sede elettronica del Catasto chiunque può consultare con esso i dati fisici dell'immobile. In una compravendita conviene verificare che la referenza catastale corrisponda alla particella registrale che si acquista: Catasto e Registro della proprietà sono enti distinti e i loro dati non sempre coincidono (superfici diverse, ampliamenti non dichiarati, confini). Individuare la discrepanza prima della firma permette di correggerla con la procedura di rettifica ed evita problemi in caso di rivendita, ipoteca o eredità.
Registro de la Propiedad: Institución pública oficial que inscribe la titularidad y las cargas de los inmuebles en España. Su inscripción otorga seguridad jurídica al comprador: tras la escritura pública ante notario, la compra debe inscribirse para que el comprador sea reconocido como propietario frente a terceros. Existen Registros por demarcación territorial; cada inmueble está inscrito en uno concreto. Trámites como la nota simple, la inscripción de hipoteca y la cancelación de cargas se gestionan aquí.
Tasación: Valoración técnica del precio de mercado de un inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Es obligatoria para conceder hipoteca: el banco financia hasta el 70-80% del menor entre el valor de tasación y el precio de compra. Coste: 300-500 € a cargo del solicitante de la hipoteca. Distinta de la inspección técnica (que evalúa el estado físico del inmueble). Tiene validez de 6 meses desde su emisión.
Vivienda de uso turístico (VUT): Categoría administrativa que designa una vivienda destinada al alquiler turístico de corta estancia (1-30 días). En la Comunidad Valenciana, equivale a la licencia VV (Vivienda Vacacional). Requisitos: cédula de habitabilidad, equipamiento mínimo, certificado energético, hoja de reclamaciones, no estar en zona declarada saturada, y no tener prohibición en los estatutos de la comunidad de propietarios. La presencia masiva de VUT en zonas concretas ha generado debate sobre saturación turística y precios de vivienda para residentes locales.

Financiación

Aval bancario: Impegno con cui una banca garantisce che pagherà un'obbligazione del suo cliente se questi non lo fa. Nel mondo immobiliare compare in tre scenari: il promotore che incassa acconti per una casa in costruzione è obbligato per legge a garantirli con aval bancario o polizza fideiussoria — se l'opera non viene consegnata, l'acquirente recupera i soldi con gli interessi escutendo la garanzia; l'inquilino che rafforza la propria solvibilità garantendo più mensilità; e l'acquirente che garantisce il pagamento dilazionato di parte del prezzo. Per chi compra su carta è il documento chiave: esigere l'aval o il certificato individuale dell'assicurazione a ogni pagamento, e conservarli. L'aval costa denaro al garantito (commissioni di apertura e trimestrali, spesso un deposito in pegno): per questo nessuno lo regala.
Cancelación registral de hipoteca: Finire di pagare il mutuo non lo cancella dal Registro della proprietà: il gravame resta iscritto finché non viene cancellato formalmente, e comparirà nella nota simple quando si vorrà vendere. La cancellazione registrale è quella pratica in sospeso che molte case si trascinano per anni. Passi: chiedere alla banca il certificato di debito zero (gratuito), firmare l'atto di cancellazione — il procuratore della banca va dal notaio senza poter farsi pagare — e presentarlo al Registro. Le tariffe di notaio e Registro sono a carico del proprietario, qualche centinaio di euro; può occuparsene una gestoría o si può fare da soli. Non fare nulla ha una scadenza: il gravame decade registralmente ventuno anni dopo la scadenza del mutuo. In pratica, alla vendita si risolve nella stessa firma trattenendo dal prezzo il necessario.
Cap Rate: Tasa de capitalización: indicador clave en inversión inmobiliaria que mide la rentabilidad anual neta de un inmueble en relación con su precio de compra. Se calcula como (Ingresos netos anuales / Precio de compra) × 100. En la Costa Blanca, los Cap Rates típicos están entre el 4% y el 6% para alquiler de larga duración y entre el 6% y el 8% para alquiler vacacional. Es la métrica fundamental para comparar oportunidades de inversión.
Cashflow inmobiliario: Flujo de caja neto que genera un inmueble en alquiler: ingresos por rentas menos todos los gastos (hipoteca, IBI, comunidad, mantenimiento, seguros, impuestos, gestión, vacancia). Puede ser positivo (el inmueble genera dinero cada mes) o negativo (el propietario aporta dinero esperando plusvalía futura). En la Costa Blanca, un cashflow positivo modesto es viable comprando con financiación moderada en zonas con alta demanda de alquiler vacacional como Torrevieja o Calpe.
Dación en pago: Mecanismo legal por el que el deudor entrega un bien (típicamente un inmueble) al acreedor para saldar una deuda, normalmente hipotecaria. En España no es automática: el banco debe aceptarla y existen condiciones específicas reguladas por el Código de Buenas Prácticas (umbral de exclusión por insolvencia). Diferente del desahucio: aquí el deudor entrega voluntariamente la vivienda y la deuda queda cancelada totalmente. Solución útil cuando el valor del inmueble cubre la deuda pendiente.
Euríbor: Tipo de interés interbancario al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí en euros. Es el índice de referencia más utilizado para las hipotecas a tipo variable en España. La cuota mensual de tu hipoteca variable se calcula como Euríbor + diferencial (típicamente +1% a +1,8%). Se publica diariamente y se revisa cada 6 o 12 meses según el contrato. En 2026 el Euríbor a 12 meses se sitúa alrededor del 2,5-3%, tras los máximos del 4%+ alcanzados en 2023.
FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): Documento che la banca deve consegnare al cliente almeno dieci giorni di calendario prima della firma di un mutuo, con l'offerta personalizzata e vincolante: importo, durata, tasso di interesse, TAEG, piano delle rate, prodotti abbinati, commissioni e costi di rimborso anticipato. Vincolante significa che la banca non può poi peggiorare quelle condizioni. La accompagna la FiAE, che riassume le clausole più rilevanti (indice di riferimento, clausole di decadenza anticipata, ripartizione delle spese). Con entrambe, il cliente si reca dal notaio che sceglie per un atto preventivo gratuito in cui il notaio verifica che capisca ciò che firma; senza questo passaggio il mutuo non può essere autorizzato. Il formato è identico in tutta Europa, pensato per confrontare offerte di banche diverse casella per casella.
Hipoteca fija, variable o mixta: Las tres modalidades principales de hipoteca en España. Fija: tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo, cuota predecible (TAE 2026 entre 3,2% y 4,5%). Variable: cuota ligada al Euríbor + diferencial, revisable cada 6 o 12 meses (más arriesgada si los tipos suben). Mixta: tipo fijo los primeros 5-10 años + variable el resto. La elección depende de tu horizonte temporal, tolerancia al riesgo y expectativa de tipos de interés.
Hipoteca para extranjeros: Préstamo hipotecario que los bancos españoles ofrecen a personas físicas que no tienen residencia fiscal en España (no residentes). Condiciones más conservadoras que para residentes: hasta el 70% del valor de tasación o precio de compra para residentes UE/EEE, hasta 60-65% para no residentes de otros países. Tipos fijos en 2026 entre 3,8% y 4,5%. Documentación reforzada: NIE, justificación de ingresos, declaración de patrimonio, comprobante de residencia fiscal.
Rentabilidad bruta: Indicador básico de rendimiento de una inversión inmobiliaria: ingresos anuales por alquiler dividido entre el precio de compra, expresado en porcentaje. No descuenta gastos (IBI, comunidad, mantenimiento, gestión, impuestos). En la Costa Blanca, las rentabilidades brutas medias en 2026 son: Torrevieja 7,4%, Pilar de la Horadada 6,2%, Calpe 5,1%, Moraira 3,8%. Útil para comparar oportunidades rápidamente, pero la rentabilidad neta es la métrica decisiva para inversión real.
Rentabilidad neta: Indicador real de rentabilidad de una inversión inmobiliaria: ingresos anuales por alquiler menos todos los gastos (IBI, comunidad, suministros, limpieza, mantenimiento, seguros, gestión, impuestos), dividido entre el precio total de adquisición (precio + impuestos + gastos de compra). En la Costa Blanca, la rentabilidad neta típica es entre el 50% y el 70% de la bruta. Un bungalow en Torrevieja con bruta del 7,4% puede dar una neta del 3-3,5%. Es la métrica que dice cuánto ganas realmente.
Subrogación de hipoteca: Cambio di una delle parti di un mutuo già in essere, senza cancellarlo né costituirne un altro. Ha due varianti. La surroga del creditore: il cliente porta il proprio mutuo in un'altra banca che migliora le condizioni; la banca originaria può pareggiare l'offerta per trattenerlo, e le commissioni sono limitate per legge. E la surroga del debitore: l'acquirente si accolla il mutuo che già grava sull'abitazione — tipico nelle nuove costruzioni, dove l'acquirente può subentrare nel prestito del promotore. I vantaggi rispetto a un mutuo nuovo: si risparmia parte delle spese di formalizzazione e il processo è più rapido. In cambio, la banca deve approvare la solvibilità del nuovo debitore e le condizioni ereditate non sempre sono le migliori del mercato: conviene confrontare prima di accettare la surroga per inerzia.
TIN y TAE: Il TIN (tasso di interesse nominale) è il prezzo annuo che la banca applica per prestare il denaro, nient'altro. Il TAE (TAEG) aggiunge al TIN le commissioni e l'effetto dei prodotti abbinati ed esprime il costo reale annuo del prestito: è la cifra con cui confrontare le offerte. Un esempio tipico: un mutuo con TIN basso ma con assicurazioni vita e casa obbligatorie può risultare più caro di un altro con TIN maggiore senza vincoli — il TAEG lo rivela. Nei mutui variabili il TAEG è solo orientativo (« TAEG variabile »), perché suppone che l'Euribor non cambi per tutta la vita del prestito. La FEIN di ogni banca mostra entrambe le cifre nelle stesse caselle, permettendo un confronto rigoroso prima di scegliere.

Impuestos

Actos Jurídicos Documentados (AJD): Imposta regionale sui documenti notarili con contenuto economico iscrivibili in un registro: dichiarazioni di nuova costruzione, divisione orizzontale, scioglimento della comproprietà, mutui ipotecari o compravendite soggette a IVA. Nella Comunità Valenciana l'aliquota generale è dell'1,5 %. In pratica: l'acquirente di una nuova costruzione la paga insieme all'IVA (l'usato sconta l'ITP e non l'AJD); nei mutui ipotecari la sostiene la banca da novembre 2018; e nello scioglimento della comproprietà è l'unica imposta a carico di chi si tiene l'immobile, il che lo rende molto più economico di una compravendita tra comproprietari. Si liquida con il modello 600 entro il mese successivo alla firma.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Imposta comunale annuale sulla proprietà immobiliare. La paga chi è proprietario il 1º gennaio — anche vendendo a febbraio, la bolletta dell'intero anno è sua, sebbene il Tribunale Supremo permetta di pattuire nella compravendita la ripartizione proporzionale ai giorni di ciascuno, prassi abituale. Si calcola applicando al valore catastale l'aliquota fissata da ogni comune (tra lo 0,4 % e l'1,1 % nell'urbano), per cui varia molto da un municipio all'altro. Si riscuote di solito tra agosto e ottobre e conviene domiciliarla, perché molti comuni concedono sconti per questo. All'acquisto, chiedete le ultime ricevute: i debiti IBI dei quattro anni precedenti seguono l'immobile, non il vecchio proprietario, e il nuovo risponde di essi con la casa.
Impuesto sobre el Patrimonio (no residentes): I non residenti tributano in Spagna per obbligazione reale: solo sui beni situati in territorio spagnolo, essenzialmente gli immobili, al netto dei debiti ad essi legati — un'ipoteca sulla casa spagnola riduce la base imponibile. Il minimo esente statale è di 700.000 € per titolare (una coppia che compra al 50 % raddoppia la soglia), e la franchigia per l'abitazione principale non si applica al non residente, non essendo la sua residenza. Dal 2021 i non residenti possono optare per la normativa della regione dove si trova il patrimonio; conviene confrontare, perché alcune regioni la sgravano molto e altre, come la Comunità Valenciana, applicano un minimo esente inferiore. Oltre i 3 milioni di euro scatta anche l'Imposta di solidarietà sulle grandi fortune. Si dichiara con il modello 714.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Impuesto autonómico que grava la compra de inmuebles de segunda mano. En la Comunidad Valenciana, el tipo general es del 10% sobre el precio escriturado. Existen tipos reducidos en algunos supuestos: 8% para vivienda habitual joven menor de 35 años (con precio máximo 180.000 €), 4% para familias numerosas y personas con discapacidad. Lo paga el comprador en los 30 días siguientes a la firma. No es deducible en obra nueva (esa tributa por IVA + AJD).
IVA en la compra de vivienda: La prima consegna di un'abitazione finita — quella che il promotore vende al primo acquirente — sconta l'IVA al 10 %, più l'AJD (1,5 % nella Comunità Valenciana). Con l'abitazione possono andare al 10 % fino a due posti auto e le pertinenze trasmesse insieme; locali commerciali e terreni scontano il 21 %. L'IVA si paga al promotore su ogni fattura, anche sugli acconti durante la costruzione, mentre l'AJD si liquida alla firma del rogito. L'usato non porta IVA: sconta l'ITP (aliquota generale del 10 % nella Comunità Valenciana, con aliquote ridotte per giovani, famiglie numerose o edilizia protetta). Il costo fiscale di nuovo e usato risulta così molto simile: circa 11,5 % contro 10 %.
Plusvalía estatal (IRPF): Impuesto sobre la ganancia patrimonial obtenida al vender un inmueble, gestionado por la Agencia Tributaria estatal. Para residentes fiscales se integra en el IRPF al tipo del 19-26% según la escala. Para no residentes (modelo 210/211) el tipo es del 19% (residentes UE) o 24% (otros países). Si el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3% del precio (modelo 211) como pago a cuenta. Existen exenciones para reinversión en vivienda habitual (residentes) y mayores de 65 años.
Plusvalía municipal: Impuesto local (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) que grava la transmisión de inmuebles urbanos. Lo paga el vendedor (salvo pacto contrario) en los 30 días siguientes a la firma. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, solo se aplica si hay incremento real de valor entre compra y venta; el contribuyente puede elegir entre el método objetivo y el real.
Residencia fiscal en España: Condizione che determina dove una persona tributa per tutto il suo reddito mondiale. Si è residenti fiscali in Spagna se ricorre una di queste circostanze: permanere più di 183 giorni dell'anno solare in territorio spagnolo (le assenze sporadiche contano come presenza, salvo prova di residenza fiscale in altro Paese), avere qui il centro principale degli interessi economici, o la residenza abituale in Spagna del coniuge e dei figli minori, che fa presumere la residenza. Comprare una casa non rende residenti fiscali: il non residente tributa solo per i redditi di fonte spagnola (IRNR), mentre il residente paga l'IRPF sul reddito mondiale. Le convenzioni contro la doppia imposizione risolvono i conflitti tra due Paesi. Conviene pianificare il cambio di residenza prima di superare i 183 giorni.
Retención del 3 % a no residentes: Quando il venditore di un immobile non è residente fiscale in Spagna, la legge obbliga l'acquirente a trattenere il 3 % del prezzo pattuito e a versarlo al fisco con il modello 211 entro il mese successivo alla firma. Non è un'imposta aggiuntiva, ma un acconto sull'imposta del venditore sulla sua plusvalenza. Poi il venditore presenta il modello 210 dichiarando la plusvalenza reale: se il 3 % trattenuto supera l'imposta dovuta, chiede il rimborso della differenza; se non basta, versa il resto. Per l'acquirente il passaggio non è facoltativo: senza ritenuta, l'immobile resta vincolato al pagamento dell'imposta del venditore. Conviene raccogliere presto le fatture che provano il costo di acquisto e le migliorie, perché riducono la plusvalenza tassata.
Valor catastral: Valor administrativo asignado a cada inmueble por la Dirección General del Catastro, basado en criterios objetivos (ubicación, superficie, antigüedad, calidad constructiva). Sirve de base para el cálculo de varios impuestos: IBI, plusvalía municipal, renta imputada (modelo 210 de no residentes). Suele ser entre el 40% y el 60% del valor de mercado real. Se actualiza periódicamente mediante ponencias de valores municipales. Lo encontrarás en la última carta del IBI o consultable online en sede electrónica del Catastro.

Otros

Agente inmobiliario: Profesional autorizado que intermedia entre comprador y vendedor (o arrendador y arrendatario) en operaciones inmobiliarias. En la Comunidad Valenciana, la actividad está regulada por el Registro de Agentes Inmobiliarios (RAIC). Los agentes inscritos cuentan con seguro de responsabilidad civil obligatorio y formación acreditada. El cliente puede verificar el número RAIC del agente antes de contratar.
Due diligence inmobiliaria: Revisione completa di un immobile prima di comprarlo, per sapere esattamente cosa si compra e con quali rischi. La parte giuridica: nota simple (titolarità, ipoteche, pignoramenti, servitù), situazione urbanistica in comune (licenze, procedimenti di infrazione, fuori ordinamento), licenza di occupazione e coincidenza tra Registro e Catasto. La parte economica: debiti con il condominio e spese straordinarie approvate — il certificato dell'amministratore è obbligatorio nella vendita —, IBI e tassa rifiuti in regola, e inquilini con diritto a restare o a comprare. La parte tecnica: lo stato reale di struttura e impianti. Sulla Costa Blanca ha particolare senso per ville su suolo rustico, ampliamenti datati e case destinate all'affitto turistico. La fa un avvocato o tecnico indipendente dal venditore, prima della caparra: dopo, ciò che si scopre non si può più negoziare.
Empadronamiento: Iscrizione al padrón, l'anagrafe dei residenti di ogni comune. È la prova ufficiale di vivere in quel municipio e la porta d'accesso a servizi e pratiche: iscrivere i figli a scuola, ottenere la tessera sanitaria, convertire la patente, dimostrare la residenza nelle pratiche di immigrazione o accedere agli aiuti comunali. Si effettua in comune presentando il rogito o il contratto di affitto e un documento; è gratuita, e chi vive più di sei mesi l'anno nel municipio ha l'obbligo di iscriversi. Da sola non rende residenti fiscali, ma è un indizio che il fisco valuta: chi non vuole esserlo deve gestirla con criterio. Il certificato viene di solito richiesto con meno di tre mesi di anzianità.
Gastos de comunidad: Cuotas mensuales que pagan los propietarios de un edificio o urbanización para el mantenimiento de zonas comunes y servicios: limpieza, jardinería, piscina, ascensor, portería, administración, seguro de comunidad, fondo de reserva. En la Costa Blanca varían entre 30 € (edificio simple) y 250 €/mes (urbanización premium con todos los servicios). Antes de comprar, pide el certificado del administrador con los gastos al corriente y posibles derramas pendientes.
Gestoría: Studio professionale che sbriga pratiche amministrative e fiscali per conto del cliente. Nella compravendita con mutuo compare quasi sempre: la banca incarica una gestoría di liquidare le imposte e iscrivere il rogito nel Registro, trattenendo a tal fine un fondo spese il cui avanzo viene poi restituito. Per l'acquirente straniero è una figura particolarmente utile oltre la firma: ottiene il NIE, voltura le utenze, domicilia IBI e spese condominiali e presenta ogni anno il modello 210 per il reddito figurativo del non residente. Da non confondere con l'avvocato, che consiglia giuridicamente e rivede i contratti, né con il notaio, che dà fede pubblica: la gestoría esegue pratiche. Gli onorari sono liberi: chiedere un preventivo.
Home staging: Técnica de preparación de un inmueble para optimizar su venta o alquiler: despersonalización, reorganización del mobiliario, pequeñas mejoras estéticas, iluminación y decoración neutras pensadas para gustar al mayor número de compradores. Estudios profesionales en España muestran que una vivienda preparada con home staging se vende un 15-30% más rápido y a un precio entre un 3% y un 8% superior. Inversión típica: 800-2.500 € en una vivienda media.
Seguro decenal: Assicurazione obbligatoria che risponde per dieci anni dei danni strutturali di un edificio residenziale: fondazioni, travi, solai, muri portanti. La stipula il promotore prima di vendere, e senza di essa notaio e Registro non ammettono la dichiarazione di nuova costruzione: è un filtro che protegge gli acquirenti. L'eccezione importante è l'autopromotore: chi costruisce una casa unifamiliare per uso proprio non è obbligato a stipularla. Ma se quella casa si vende prima che siano passati dieci anni dalla fine dei lavori, il venditore deve contrarre l'assicurazione salvo che l'acquirente lo esoneri espressamente conoscendo la situazione. Chi compra una villa di meno di dieci anni costruita dal proprietario deve guardare questo punto con la lente: esonerare significa rinunciare alla garanzia strutturale, e le banche possono fare storie nel finanziare l'acquisto.