Vender una vivienda en España genera dos impuestos distintos, con dos administraciones distintas y dos plazos distintos. Confundirlos — o descubrir el segundo semanas después de la firma — es de los errores más habituales entre vendedores. Vamos con los dos, con los números de 2026 y con lo que de verdad reduce la factura.
*Esta guía es para vendedores residentes en España. Si no lo eres, tu caso tiene reglas propias — retención del 3 % incluida — y lo contamos en la guía del vendedor no residente.*
Impuesto 1: el IRPF sobre la ganancia
Se tributa por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición — no por el precio de venta. La ganancia se integra en la base del ahorro con estos tramos:
| Ganancia | Tipo 2026 |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| 6.000 – 50.000 € | 21 % |
| 50.000 – 200.000 € | 23 % |
| 200.000 – 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Se paga con la declaración de la renta del año siguiente a la venta — no en la notaría. Quien vende en 2026 lo liquidará en la campaña de la primavera de 2027: conviene reservar el dinero.
Los gastos que reducen la ganancia (y que muchos olvidan)
Al valor de adquisición se suman: los impuestos que pagaste al comprar (ITP o IVA y AJD), notaría y Registro de aquella compra, y las mejoras con factura — la reforma integral cuenta; pintar, no.
Del valor de transmisión se restan: los honorarios de la agencia, el certificado energético, la cancelación registral de la hipoteca y la plusvalía municipal pagada.
Cada factura guardada son entre 19 y 30 céntimos de impuesto ahorrado por euro. Es la razón para conservar la carpeta de la reforma de hace quince años.
Las tres exenciones que existen
- Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo el importe en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta (proporcionalmente, si reinviertes parte).
- Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual está exenta sin condiciones — sin obligación de reinvertir. Para otros inmuebles (una segunda residencia, un piso alquilado), la ganancia puede quedar exenta si el importe, hasta 240.000 €, se destina a constituir una renta vitalicia en seis meses.
- Dación en pago de la vivienda habitual para cancelar la hipoteca, con requisitos.
La segunda cambia decisiones: si tienes 64 años y no hay prisa por vender la vivienda habitual, esperar al cumpleaños puede valer decenas de miles de euros.
Impuesto 2: la plusvalía municipal
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo durante los años de propiedad, y se paga al ayuntamiento en 30 días hábiles desde la firma — este sí, inmediato.
Desde la reforma de 2021 hay dos formas de calcularla y puedes elegir la más barata:
- Método objetivo: valor catastral del suelo por unos coeficientes según los años de propiedad.
- Ganancia real: la diferencia efectiva entre compra y venta, aplicada a la proporción del suelo.
Y la regla que muchos aún no conocen: si vendes sin ganancia, no se paga — acreditándolo con las escrituras de compra y de venta. El ayuntamiento no lo aplicará solo: hay que declararlo y reclamarlo.
El calendario completo del vendedor
- Antes de vender: reunir facturas de compra, reforma y venta. Es el momento de mayor palanca fiscal.
- Al firmar: el comprador no te retiene nada (si eres residente). Guarda copia de todos los gastos de la operación.
- Mes siguiente: plusvalía municipal — o declaración de inexistencia de incremento.
- Primavera siguiente: IRPF de la ganancia en la declaración de la renta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto pagaré de IRPF si vendo la casa que compré hace 20 años?
Depende de la ganancia real: precio de venta menos todo lo que costó comprar (precio, impuestos, notaría) y las mejoras con factura. Sobre esa diferencia se aplican los tramos del ahorro, del 19 % al 30 %. Para viviendas compradas antes de 1995 pueden aplicarse además coeficientes reductores sobre parte de la ganancia, con un límite conjunto de 400.000 € de precio de venta.
¿Tengo que pagar impuestos si vendo perdiendo dinero?
De IRPF, no — y además la pérdida se puede compensar con otras ganancias en tu declaración, hasta cuatro años. De plusvalía municipal, tampoco, pero debes declararla igualmente y acreditar la pérdida con las escrituras. Sin esa gestión, el ayuntamiento la liquidará.
¿Qué pasa si vendo mi vivienda habitual y compro otra más barata?
La exención por reinversión es proporcional: si reinviertes el 70 % de lo obtenido, queda exenta el 70 % de la ganancia. El resto tributa con normalidad. Cuentas con dos años, antes o después de la venta, para materializar la reinversión.
¿La plusvalía municipal la paga el vendedor o el comprador?
En las compraventas la paga el vendedor por ley (en las herencias y donaciones, quien recibe). El pacto en contrario es válido entre las partes, pero frente al ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor.
