Decreti abitativi di ottobre 2026: cosa cambia per i proprietari e gli investitori sulla Costa Blanca

Lo esencial: un decreto en vigor y una votación el 12 de noviembre Desde el 8 de octubre de 2026 está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, y el 12 de noviembre la Diputación Permanente del Congreso decidirá si se convalida o decae. Reúne en un solo texto los cambios que más afectan a quien tiene una vivienda en alquiler en la Costa Blanca, y llega en un momento político poco habitual. El calendario explica la incertidumbre. El 2 de octubre, el Pleno del Congreso rechazó las versiones anteriores de los dos decretos de vivienda. El 5 de octubre se disolvieron las Cortes y se convocaron elecciones generales para el 29 de noviembre. Al día siguiente, el Consejo de Ministros aprobó de nuevo ambos textos con ajustes técnicos, y el BOE los publicó el 7 de octubre. Con las Cortes disueltas, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente, y el plazo vence el 13 de noviembre. | Norma | Qué regula | Desde cuándo | Situación | | --- | --- | --- | --- | | Real Decreto-ley 29/2026 | IVA del alquiler turístico, alquiler de temporada, límite de rentas, Tu Casa, IBI y grandes compradores | 8 de octubre de 2026 (el IVA, desde el 1 de diciembre) | En vigor, pendiente de convalidación | | Real Decreto-ley 28/2026 | Prórroga automática de los alquileres de vivienda habitual | 15 de noviembre de 2026 | Solo se aplicará si se convalida | Lo que sigue es una lectura práctica, medida por medida, para propietarios, inversores y compradores. No es una valoración política: es lo que dice el BOE y lo que conviene vigilar en las próximas semanas. ## Alquiler turístico: IVA del 10 % a partir del 1 de diciembre La medida con más impacto en la Costa Blanca es fiscal: desde el 1 de diciembre de 2026, alquilar un apartamento o una vivienda amueblada por estancias de hasta 30 noches tributará al 10 % de IVA, según el artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026. Hasta ahora, ese alquiler estaba exento de IVA siempre que el propietario no prestara servicios propios de la hostelería, como la limpieza diaria o la restauración. Era la situación de la gran mayoría de viviendas turísticas particulares de la provincia. Quien ya presta esos servicios tributaba como hospedaje, y para él nada cambia. ### Qué supone en la práctica - Alta en el impuesto. El propietario pasa a repercutir el 10 % en cada estancia y a presentar declaraciones periódicas. A cambio, puede deducir el IVA de los gastos ligados a la actividad: limpieza, mantenimiento, gestión o suministros facturados a su nombre. - Precio o margen. Una estancia de 1.000 € pasa a costar 1.100 € al huésped si se repercute el impuesto, o deja 909 € netos si se mantiene el precio final. En un mercado tan competido como el de la costa, cada propietario tendrá que elegir. - Reservas ya cobradas. Las estancias posteriores al 1 de diciembre que se pagaron por adelantado conviene revisarlas con tu asesor fiscal: el momento del cobro y el de la estancia importan. ### Lo que no cambia El alquiler de más de 30 noches sigue exento, igual que el alquiler de vivienda habitual. Y la medida no sustituye a la normativa autonómica: la licencia y el registro de la Comunitat Valenciana siguen siendo obligatorios, con IVA o sin él. Los repasamos en nuestra guía del alquiler turístico en la Costa Blanca. ### El IBI también puede subir El mismo decreto permite a los ayuntamientos aprobar, mediante ordenanza fiscal, un recargo en el IBI de las viviendas de uso turístico situadas en zonas de mercado tensionado. Puede llegar al 50 % de la cuota, al 100 % si el titular tiene dos o más inmuebles y al 150 % si tiene cuatro o más. No es automático: exige que la zona esté declarada tensionada y que el ayuntamiento lo apruebe. ## Alquiler de temporada: mínimo 31 días y una causa que se pueda acreditar El decreto cierra una de las vías más utilizadas para alquilar fuera de las reglas del alquiler habitual. Un contrato de temporada debe durar al menos 31 días y responder a una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual: un traslado laboral, unos estudios, un tratamiento médico. Si falta la causa, o si el contrato se renueva más de dos veces con el mismo inquilino, la ley lo considera un arrendamiento de vivienda habitual desde el primer día, con todo lo que eso implica: duración mínima, prórrogas y límites a la renta. Para el propietario, el cambio es de método. Conviene dejar la causa escrita en el propio contrato, conservar el justificante (una carta de la empresa, una matrícula, un informe médico) y no encadenar contratos por inercia. ## Alquiler de vivienda habitual: rentas al 2 % y contratos más largos ### La actualización de la renta Hasta el 31 de diciembre de 2027, la renta de un alquiler de vivienda habitual solo podrá subir un 2 % al año como máximo, aunque el contrato prevea otra fórmula. El decreto añade una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos que venzan durante su vigencia. ### La prórroga automática del segundo decreto El Real Decreto-ley 28/2026 va más allá. Una vez cumplidos cinco años de contrato, o siete si el arrendador es una empresa, el alquiler se prorrogaría automáticamente por periodos iguales, salvo que el propietario avise con seis meses de antelación. Si decide no renovar sin una causa prevista en la ley, tendría que indemnizar al inquilino con la mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades o una mensualidad por cada año de contrato. Hay excepciones, como necesitar la vivienda para uno mismo. Este segundo decreto no entraría en vigor hasta el 15 de noviembre, y solo si se convalida antes. Es, además, el que afronta la votación más ajustada. ## Para quien compra: el mecanismo Tu Casa El programa Tu Casa prevé un préstamo público al 0 % de hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 €, para comprar la primera vivienda habitual con hipoteca. Está dotado con 10.000 millones de euros y se devuelve en un plazo de hasta diez años. Lo práctico queda pendiente: cómo y dónde se solicitará lo fijará un acuerdo posterior del Consejo de Ministros. Hoy no se puede pedir. Si llega a funcionar, previsiblemente se notará más en la vivienda de entrada de Alicante, Elche o San Vicente del Raspeig, donde el obstáculo del comprador joven no es la cuota mensual sino la entrada. Para quien vende en ese segmento, puede ampliar el número de compradores con una financiación viable. ## Grandes compradores: el límite del 70 % Hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades que se dedican a comprar viviendas o carteras de préstamos impagados muy por debajo de su valor no podrán adquirir viviendas por menos del 70 % de su valor de mercado ajustado, con excepciones para la vivienda social y asequible. Es una medida pensada para fondos especializados: no afecta a la compraventa entre particulares. ## Errores frecuentes en estas semanas 1. Dar por definitivo lo que es provisional. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor, pero decae si no se convalida antes del 13 de noviembre. Ninguna decisión patrimonial importante debería depender de una sola fecha. 2. Olvidar el IVA en las tarifas de diciembre. Los precios publicados hoy para el puente de diciembre o la Navidad ya deberían tenerlo en cuenta. 3. Firmar contratos de temporada sin causa. Un contrato mal planteado puede convertirse en un alquiler de vivienda habitual de cinco años. 4. Vender con prisa por miedo a los titulares. Ninguna de estas medidas cambia los impuestos de una compraventa entre particulares. 5. Confundir el decreto con la licencia turística. La normativa autonómica sigue intacta: sin registro no se puede alquilar, con IVA o sin él. ## Preguntas frecuentes ### ¿Tengo que cobrar IVA si alquilo mi apartamento por semanas? Sí, desde el 1 de diciembre de 2026, si las estancias son de 30 noches o menos y el decreto se convalida. El tipo es del 10 %. Las estancias de más de 30 noches siguen exentas. ### ¿Qué pasa si la Diputación Permanente no convalida los decretos? El Real Decreto-ley 29/2026 quedaría derogado y sus medidas dejarían de aplicarse, incluido el IVA del alquiler turístico, que todavía no habría empezado a cobrarse. El Real Decreto-ley 28/2026 no llegaría a entrar en vigor. ### ¿Puedo pedir ya el préstamo Tu Casa? Todavía no. El decreto crea el mecanismo, pero el procedimiento para solicitarlo depende de un acuerdo posterior del Consejo de Ministros. ### ¿Me afecta el límite del 2 % si alquilo por temporada? No, si el contrato es de temporada de verdad: al menos 31 días y una causa acreditable. El límite se aplica a los alquileres de vivienda habitual. ## Siguiente paso Si tienes una vivienda turística o de temporada en la Costa Blanca, este es el momento de repasar contratos, tarifas de diciembre y situación ante Hacienda. Para completar el contexto, puedes leer qué supuso la anulación del registro único de alquiler turístico y nuestra guía de rentabilidad para invertir en la Costa Blanca. Y si estás valorando vender o cambiar el uso de tu vivienda, hablemos: te ayudamos a decidir con datos, no con titulares.