Comprar desde fuera de España genera dudas fiscales razonables. La buena noticia: el sistema es más sencillo de lo que parece. Estos son los conceptos que sí importan.
Antes de firmar: NIE
Toda compra empieza con el NIE (Número de Identificación de Extranjero). Sin él no se puede firmar escritura. Tarda entre 4 y 8 semanas según el consulado o si lo tramitas presencial en España. Lo gestionamos por ti en cualquiera de las dos vías.
En el momento de la compra
Si la casa es de segunda mano (lo más habitual): pagas el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) entre el 6% y el 10% del precio según comunidad autónoma. En la Comunidad Valenciana es del 10%.
Si la casa es obra nueva: pagas IVA (10%) + AJD (Actos Jurídicos Documentados, ~1,5%).
A esto se añade: gestoría (~600-1.000 €), notaría (~700-1.500 € según valor), registro (~400-800 €), tasación si financias (~350 €).
Total realista de gastos asociados: entre 11% y 13% sobre el precio de compra. Reserva ese colchón.
Cuando ya eres dueño
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): anual, lo cobra el ayuntamiento. Suele estar entre 200 € y 800 € en viviendas medias. Lo paga siempre el dueño a 1 de enero.
- Basura: tasa municipal anual, ~80-150 €.
- Comunidad si es edificio o urbanización: variable, desde 30 €/mes en un piso hasta 250 €/mes en complejos con piscina, jardines, vigilancia 24h.
Cuando vendes
Si eres residente fiscal en otro país de la UE/EEE, te aplican retención del 3% sobre el precio de venta (modelo 211). El comprador la retiene y la deposita en Hacienda; tú luego presentas el modelo 210 para liquidar la plusvalía real. Si has tenido pérdidas, te devuelven la parte que sobre.
Además hay plusvalía municipal si has tenido la casa más de un año.
Lo que recomendamos
Tener tu propio asesor fiscal en España para la operación. Si necesitas, te recomendamos un par con los que trabajamos habitualmente. Sus honorarios para una compra completa rondan los 400-700 €, y suelen ahorrar varias veces eso evitando errores.
