Si vendes sin residir en España, el comprador se queda con el 3% del precio
No es una comisión ni un depósito: es una retención a cuenta de tus impuestos, y el comprador está obligado por ley a practicarla. Si vendes por 250.000 euros, recibirás 242.500 y los 7.500 restantes irán directamente a Hacienda a tu nombre.
Ese dinero no está perdido. Es un anticipo del impuesto que te corresponde por la ganancia obtenida, y si el impuesto final es menor puedes pedir la diferencia. Pero el proceso tiene plazos cortos, dos modelos distintos y un detalle sobre la plusvalía municipal que casi nadie explica bien.
Vamos por partes, con un ejemplo que arrastraremos todo el artículo: una vivienda comprada en 180.000 euros y vendida hoy en 250.000.
Cómo funciona la retención del 3%
La obligación está en el artículo 25.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004) y en el artículo 14 de su Reglamento.
- Quién retiene: el comprador, sea residente o no. Es su obligación, no la tuya.
- Cuánto: el 3% de la contraprestación acordada.
- Con qué modelo: el modelo 211.
- En cuánto tiempo: un mes desde la fecha de la transmisión.
El comprador debe entregarte un ejemplar del 211 ya presentado. Pídelo el día de la firma y no salgas de la notaría sin la garantía de que lo vas a recibir: sin ese documento no podrás acreditar después lo que ya se ingresó a tu nombre.
Qué pasa si no se practica la retención
El inmueble queda afecto al pago del impuesto. Dicho de otro modo: si el comprador no retiene ni ingresa, Hacienda puede ir contra la vivienda, ya en manos del nuevo propietario. Por eso los compradores bien asesorados no se saltan nunca este paso.
La ganancia patrimonial tributa al 19%
Aquí hay un matiz que se equivoca en la mitad de los artículos que circulan: para las ganancias derivadas de la venta de un inmueble, el tipo es del 19% para todos los no residentes, vivas en Francia o en Canadá.
El 24% existe, pero es el tipo general para otras rentas de residentes fuera de la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein: por ejemplo, los rendimientos de un alquiler. No es el tipo de la venta.
El cálculo, paso a paso
La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, y ambos admiten ajustes que juegan a tu favor:
- Valor de adquisición: lo que pagaste, más las inversiones y mejoras, más los gastos y tributos inherentes a la compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría). No se incluyen los intereses del préstamo.
- Valor de transmisión: lo que recibes, menos los gastos y tributos que asumes como vendedor, incluida la comisión de la agencia y la plusvalía municipal si la soportas tú.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de transmisión (250.000 − 8.000 de gastos) | 242.000 € |
| Valor de adquisición (180.000 + 14.000 de gastos e ITP) | 194.000 € |
| Ganancia patrimonial | 48.000 € |
| Impuesto al 19% | 9.120 € |
| Retención ya practicada (3% de 250.000) | −7.500 € |
| A ingresar con el modelo 210 | 1.620 € |
Si la operación hubiera salido con pérdida, o con una ganancia pequeña, la retención sería mayor que el impuesto y tendrías derecho a devolución.
El modelo 210 y sus plazos
La liquidación se hace con el modelo 210, tipo de renta 28. El plazo es de tres meses contados desde que termina el mes que tiene el comprador para presentar el 211; en la práctica, cuatro meses desde la venta.
Un apunte de actualidad: la Orden HAC/623/2026, de 12 de junio (BOE del 23 de junio de 2026) modificó los modelos 210, 213 y 296 y cambió los plazos de las rentas de alquiler. Excluye expresamente el tipo de renta 28, así que el plazo de la venta no ha cambiado.
La plusvalía municipal: el punto que casi nadie explica bien
La plusvalía municipal, formalmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la paga el vendedor en una compraventa normal. Pero si el vendedor es una persona física no residente, el comprador pasa a ser sujeto pasivo sustituto del contribuyente.
Está en el artículo 106.2 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Significa que el Ayuntamiento le reclama el impuesto al comprador, que después puede repercutírtelo a ti.
Las consecuencias prácticas son dos:
- Para el vendedor: el comprador va a querer asegurarse. Es habitual que retenga el importe estimado de la plusvalía en la firma, además del 3%.
- Para el comprador: si no lo tiene en cuenta, se puede encontrar con una liquidación municipal meses después de comprar.
Conviene pactarlo por escrito en el contrato de arras y no dejarlo al criterio del día de la firma. Tienes el detalle del impuesto en la ficha de plusvalía municipal.
Puedes elegir el método de cálculo que más te convenga
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, y el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, existen dos formas de calcular la base:
- Método objetivo: valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años de tenencia.
- Método real: la diferencia entre el valor del suelo en la transmisión y en la adquisición.
El contribuyente elige el que le resulte más favorable. Y si no ha habido incremento de valor, la operación no está sujeta: hay que acreditarlo, pero no se paga.
Ojo con un detalle de 2026: el Real Decreto-ley 16/2025 actualizaba al alza los coeficientes, pero el Congreso no lo convalidó el 27 de enero de 2026. Siguen aplicándose los coeficientes anteriores. Si te liquidaron con los nuevos entre finales de diciembre y esa fecha, puedes reclamar.
Las exenciones que existen, y la que no
Reinversión en vivienda habitual: sí, con condiciones
Si la vivienda que vendes era tu residencia habitual y reinviertes en otra, puedes dejar exenta la ganancia. Aplica también a no residentes, siempre que residas en un Estado de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria (disposición adicional séptima del TRLIRNR).
Mayores de 65 años: no
Aquí está el error más repetido del sector. La exención por transmisión de vivienda habitual para mayores de 65 años pertenece a la Ley del IRPF, y un no residente no tributa por el IRPF sino por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes. La Dirección General de Tributos lo confirmó en la consulta vinculante V2530-25, de 18 de diciembre de 2025.
Si has leído lo contrario en otro sitio, no es una interpretación distinta: es sencillamente incorrecto.
Qué papeles necesitas para firmar
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio y registrado antes incluso de anunciar. Lo tienes explicado en la ficha del certificado energético.
- Certificado de deuda con la comunidad: lo emite el secretario con el visto bueno del presidente (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
- Nota simple actualizada del Registro, para acreditar titularidad y cargas.
- Último recibo del IBI y de los suministros.
- NIE en vigor y, si no vas a estar presente, poder notarial con la traducción y apostilla que corresponda.
Errores frecuentes
- Creer que el 3% es el impuesto final. Es un anticipo. Puede quedarse corto, como en el ejemplo, o darte derecho a devolución.
- Perder el plazo del modelo 210. Son cuatro meses desde la venta. Pasado el plazo, la devolución se complica y aparecen recargos.
- No guardar las facturas de las reformas. Cada mejora acreditada sube el valor de adquisición y baja la ganancia. Sin factura, no computa.
- Dar por hecho que existen coeficientes de actualización. Se suprimieron el 1 de enero de 2015. Cualquier tabla que los aplique está desactualizada.
- No pactar la plusvalía municipal en las arras. Con vendedor no residente el comprador es sustituto, y ese punto conviene cerrarlo por escrito.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se retiene al vender una casa en España siendo no residente?
El 3% del precio de venta. Lo retiene e ingresa el comprador mediante el modelo 211 en el plazo de un mes desde la transmisión, y es un pago a cuenta de tu impuesto sobre la ganancia.
¿Qué impuesto paga un no residente por la ganancia de la venta?
El 19% sobre la ganancia patrimonial, con independencia del país de residencia. Se liquida con el modelo 210, tipo de renta 28, en los tres meses siguientes al mes que tiene el comprador para presentar el 211.
¿Quién paga la plusvalía municipal si el vendedor no reside en España?
El contribuyente sigue siendo el vendedor, pero el comprador actúa como sustituto del contribuyente según el artículo 106.2 del TRLRHL. El Ayuntamiento se dirige al comprador, que puede repercutir el importe al vendedor.
¿Un no residente mayor de 65 años está exento de tributar por la venta?
No. Esa exención pertenece a la Ley del IRPF y no se aplica a quien tributa por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, según la consulta vinculante V2530-25 de la Dirección General de Tributos.
¿Puedo recuperar la retención del 3%?
Sí, si el impuesto que resulta de tu ganancia real es inferior a lo retenido. Se solicita en la propia autoliquidación del modelo 210 y Hacienda devuelve la diferencia.
Siguiente paso
- Cómo vender tu casa en la Costa Blanca más rápido y a mejor precio
- Fiscalidad del comprador extranjero, la otra cara de la operación
- Fichas del diccionario: plusvalía municipal, plusvalía estatal y nota simple
- Si estás pensando en vender y quieres una valoración real de tu vivienda, hablemos
