La licencia VV es obligatoria, no opcional
Alquilar tu vivienda en Costa Blanca a turistas (1-30 días) requiere licencia oficial de la Generalitat Valenciana llamada VV (Vivienda de uso turístico Vacacional). Sin ella, el alquiler es ilegal: multas de 2.000 € a 600.000 € según gravedad, retirada del anuncio en plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo, Idealista) y obligación de devolver ingresos.
La licencia se otorga al inmueble, no al propietario. Es transferible al vender, pero muchas urbanizaciones la prohíben en estatutos. Si compras con plan de alquiler vacacional, revisa estatutos antes de firmar arras.
Esta guía te cuenta cómo obtenerla, qué normativa aplica, cómo fiscalizar correctamente y cuánto ganas neto por zona.
Cómo obtener la licencia VV
Requisitos del inmueble
- Cédula de habitabilidad vigente o licencia de segunda ocupación. Qué es →
- Antigüedad mínima del edificio: solo si el municipio lo exige (algunos requieren >5 años).
- Equipamiento básico: cocina equipada, baño completo, ropa de cama, menaje, agua caliente, calefacción/aire acondicionado, conexión Wi-Fi.
- Hoja de reclamaciones oficial disponible.
- Plano del inmueble (lo aporta el técnico).
- Certificado de eficiencia energética vigente.
- No estar en zona declarada saturada (algunos municipios costeros tienen moratoria).
- Estatutos de la comunidad de propietarios que no prohíban el alquiler turístico.
Procedimiento
- Reúne documentación: pasaporte/DNI, escritura de propiedad, cédula, certificado energético, estatutos de la comunidad.
- Cumplimenta el modelo de declaración responsable (formulario 18, en sede electrónica de la Generalitat Valenciana).
- Paga la tasa autonómica: 65,11 € en 2026.
- Presenta online en el portal de Turisme Comunitat Valenciana.
- Recibes en 5-15 días hábiles el número de inscripción VV (formato: VT-XXXXX-A para Alicante).
- Obligatorio: el número VV debe figurar en cualquier anuncio publicitario (Airbnb, Booking, etc.).
Coste total
- Tasa autonómica: 65,11 €
- Certificado energético (si no lo tienes): 80-180 €
- Cédula de habitabilidad (si no la tienes): 80-200 €
- Gestión por un profesional (opcional): 200-450 €
- Total habitual: 145-900 €
Plazos realistas hasta tener todo en regla y poder anunciar legalmente: 2-6 semanas.
La gran trampa: estatutos de comunidad
Desde abril de 2023, la Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades de propietarios prohibir el alquiler turístico por mayoría de 3/5 partes. Muchas urbanizaciones han aprovechado para vetar VV.
Si compras pensando en alquiler vacacional, revisa SIEMPRE los estatutos antes de firmar arras. Pide:
- Estatutos vigentes registrados.
- Acta de la última junta de propietarios.
- Certificado del administrador de fincas explícito: "En esta comunidad se permite/no se permite el alquiler turístico".
Si compras sin verificar y resulta que está prohibido, no podrás recuperar la inversión esperada vía alquiler. Hemos visto compradores perder 30-50.000 € en rentabilidad anual por este error.
Zonas con mayor demanda turística
La demanda de alquiler vacacional no es homogénea. Estos son los lugares con mayor ocupación realista en 2026:
Top 5 zonas para alquiler vacacional
| Zona | Ocupación media anual | Tarifa media noche | Ingresos anuales típicos |
|---|---|---|---|
| Torrevieja | 60-65% | 70-110 € | 9.000-13.000 € (apt 70m²) |
| Calpe costero | 55-65% | 90-150 € | 11.000-15.000 € |
| Benidorm | 70-80% | 80-140 € | 13.000-18.000 € (alta rotación) |
| Jávea El Arenal | 50-60% | 100-180 € | 10.000-16.000 € |
| Pilar Horadada Mil Palmeras | 50-60% | 75-110 € | 8.500-12.000 € |
Zonas con demanda media-alta
- Villajoyosa (~50% ocupación) — beneficiado por TRAM
- Altea (~45% ocupación) — turismo más cultural, ticket más alto
- Moraira (~40% ocupación) — temporada concentrada, ticket muy alto
Zonas con baja demanda turística
- Interior (Mutxamel, Polop, Finestrat pueblo) — clientes prefieren costa
- Urbanizaciones lejanas sin transporte público
- Vivienda sin piscina ni cerca de playa
Plataformas: dónde anunciar
Las imprescindibles
- Airbnb: máxima visibilidad internacional. Comisión: 3% al anfitrión + 14-16% al huésped. La mejor para clientes europeos.
- Booking.com: gran tráfico, buena para alquileres cortos. Comisión: 15-18% al anfitrión.
- Vrbo / HomeAway: especialista en alquiler vacacional familiar. Comisión: 8% por reserva + 5,9% suscripción anual opcional.
Españolas
- Idealista alquiler turístico: para mercado español. Comisión: 12-15%.
- Niumba (de TripAdvisor): específica para vacacional. Comisión: 8-10%.
Especializadas Costa Blanca
- Agencias locales que gestionan multi-plataforma (Airbnb + Booking + Vrbo): comisión 15-25% pero te liberan operativa.
Estrategia óptima
Alta visibilidad combinada: Airbnb + Booking + Vrbo, con calendario sincronizado vía channel manager (Smoobu, Lodgify, Hostaway). Coste channel manager: 25-60 €/mes. Mejor que estar solo en una plataforma.
Fiscalidad del alquiler vacacional
Si eres residente fiscal en España
- Declara los rendimientos en tu IRPF anual.
- Categoría: rendimiento de capital inmobiliario.
- Tipo marginal: 19-47% según escala.
- No tiene la reducción del 60% que sí tiene el alquiler de vivienda habitual (LAU).
- Gastos deducibles: comunidad, IBI, intereses hipoteca, seguro, conservación, suministros (solo proporción noches alquiladas), comisiones plataforma, gestión, amortización 3% valor construcción.
Si eres no residente fiscal
- Declara mediante modelo 210, trimestral.
- Tipo: 19% (residentes UE/EEE) o 24% (otros).
- Gastos deducibles: solo si eres residente UE.
- Importante: aunque sea pequeña la cantidad, hay que presentar trimestralmente. Multas si no.
IVA y servicios complementarios
Si además del alojamiento ofreces servicios hoteleros (limpieza diaria, ropa de baño diaria, recepción 24h, restaurante), tu actividad pasa a ser hostelera y tributa al 10% de IVA. Si solo ofreces alojamiento puro (limpieza entrada/salida, no diaria), es exento de IVA.
Mantente en "alojamiento puro" para simplificar fiscalidad salvo que tengas estructura empresarial.
Rentabilidad real por zona en 2026
Cálculo realista para un apartamento de 90.000 € en Torrevieja:
- Inversión total con impuestos: 99.000 €
- Ingresos brutos anuales (Airbnb + Booking): 9.500 €
- Gastos:
- Comisiones plataforma (15%): 1.425 €
- Comunidad: 720 €
- IBI: 280 €
- Suministros: 720 € (proporcional)
- Limpieza y lavandería: 1.500 €
- Mantenimiento: 400 €
- Seguro hogar: 220 €
- Channel manager: 350 €/año
- Total gastos: 5.615 €
- Beneficio neto antes IRPF: 3.885 €
- IRPF 19% (no residente UE): 738 €
- Beneficio neto: 3.147 €
- Rentabilidad neta sobre coste total: 3,17%
La rentabilidad bruta del 9,5% (apparente atractiva) se convierte en 3,17% neta. Esto es lo que cobras realmente.
Para una villa premium en Moraira de 700.000 € con ingresos brutos de 35.000 €, la rentabilidad neta cae a ~2%. Las villas premium NO son inversión líquida — son lifestyle.
Errores frecuentes
- Comprar antes de revisar estatutos comunidad. El error más caro.
- No tramitar licencia VV antes de anunciar. Multas inmediatas si denuncian.
- No declarar trimestralmente (modelo 210). Hacienda envía requerimientos automáticos.
- Calcular rentabilidad sobre ocupación 80%. Es irreal. Calcula sobre 50-60% en costa media.
- Subestimar el coste de gestión propia. Las 2-4 horas semanales de coordinación valen su tiempo, no son gratis.
- No invertir en fotografía profesional. Las fotos amateurs reducen tarifa hasta un 30%.
Siguiente paso
- Lee la guía completa de inversión inmobiliaria
- Compara zonas con mejor rentabilidad
- Filtra propiedades con potencial vacacional: apartamentos en Torrevieja, bungalows en Torrevieja, apartamentos en Calpe
- Consulta costes totales del proceso de compra
Si necesitas asesoramiento sobre licencia VV, gestión profesional o análisis de rentabilidad para tu zona/producto, contáctanos. Trabajamos con propietarios particulares y carteras de inversión.
