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Diccionario
inmobiliario

Términos clave del mundo inmobiliario explicados con claridad, en varios idiomas.

Contratos

Alquiler con opción a compra: Contrato doble: un alquiler ordinario y, unido a él, el derecho del inquilino a comprar la vivienda dentro de un plazo pactado y a un precio fijado desde el principio. Mientras la opción está viva, el propietario no puede vender a un tercero. Sus condiciones esenciales deben constar por escrito: precio de compra, duración de la opción, prima inicial si la hay, y qué parte de las rentas pagadas se descuenta del precio si el inquilino compra — porcentaje libremente pactable. Elevada a escritura pública, la opción puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que la protege frente a terceros. Es útil para quien aún no puede financiar la compra (a la espera de vender otra vivienda, por ejemplo) y para el propietario, que asegura un inquilino con vocación de comprador.
Arras: Cantidad que el comprador entrega al vendedor al firmar el precontrato de compraventa, como señal y garantía de que la operación se cerrará. Lo habitual es en torno al 10 % del precio. Hay tres tipos, y la diferencia importa: las penitenciales (artículo 1454 del Código Civil) permiten echarse atrás — el comprador perdiendo lo entregado, el vendedor devolviendo el doble; las confirmatorias son solo un anticipo del precio y no dan derecho a desistir: la otra parte puede exigir que la venta se cumpla; y las penales fijan una indemnización por incumplir. La trampa clásica: si el contrato dice solo "arras" sin apellido, los tribunales las tratan como confirmatorias. Quien quiera reservarse la salida debe escribir "arras penitenciales" expresamente, y pactar plazo para escriturar, precio cerrado y qué ocurre si la hipoteca no llega.
Contrato de arrendamiento: Documento privado o público por el que el propietario (arrendador) cede el uso de un inmueble a un inquilino (arrendatario) a cambio de una renta. Regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): mínimo de 5 años (7 si arrendador es persona jurídica) para vivienda habitual, con actualización del alquiler limitada al IPC. Distinto de los contratos de temporada (1-11 meses) o turístico (1-30 días, sujetos a normativa específica).
Contrato de compraventa: Acuerdo por el que el vendedor se obliga a entregar un inmueble al comprador a cambio de un precio cierto. Puede ser privado (firmado entre las partes sin notario) o público (escritura ante notario). Solo la escritura pública permite inscribir la compra en el Registro de la Propiedad, requisito imprescindible para que la propiedad surta plenos efectos frente a terceros. En la práctica, el proceso típico es: contrato de arras → escritura pública.
Exclusiva: Acuerdo por el que el propietario contrata a una única agencia inmobiliaria para vender su inmueble durante un periodo determinado (habitualmente 3-6 meses). A cambio, la agencia se compromete a un plan de marketing intensivo: fotografía profesional, vídeo, home staging si procede, publicación en portales premium y red de colaboradores. La exclusiva suele lograr mejor precio de venta y menor tiempo en el mercado que la venta abierta, al concentrar el esfuerzo de un equipo experto.
Mandato de venta: Contrato por el que el propietario encarga formalmente a una agencia inmobiliaria la gestión de la venta de su inmueble. Define las condiciones: duración, exclusiva o no, precio mínimo aceptable, honorarios, plan de marketing, exclusiones (compradores propios del vendedor) y obligaciones de información. El mandato profesional protege al propietario (transparencia de la gestión) y al agente (derecho a honorarios si concurre causa eficiente). Recomendado por escrito siempre.
Señal / Reserva: Cantidad pequeña (típicamente 3.000-6.000 €) que el comprador entrega al vendedor o a la agencia para reservar el inmueble durante un periodo corto (7-15 días), mientras se prepara el contrato de arras. La reserva inmoviliza temporalmente la propiedad fuera del mercado. Suele ser reembolsable si las partes no llegan a firmar arras dentro del plazo, salvo que el comprador desista por causa no justificada. Documento privado, no requiere notario.
Vicios ocultos: Defectos de la vivienda que no eran apreciables en el momento de la compra y que, de haberse conocido, habrían llevado al comprador a no comprar o a pagar menos: humedades estructurales, aluminosis, instalaciones defectuosas tras los acabados. En la vivienda usada rige el Código Civil: el comprador dispone de seis meses desde la entrega para reclamar al vendedor la reparación, una rebaja del precio o la resolución del contrato — un plazo corto que aconseja encargar una inspección técnica antes de firmar. En la obra nueva se aplican los plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación: un año para los defectos de acabado, tres para los que afectan a la habitabilidad (humedades, aislamiento, instalaciones) y diez para los estructurales, cubiertos estos últimos por el seguro decenal del promotor.

Derechos reales

Derecho de tanteo y retracto: Derechos de adquisición preferente: permiten a determinadas personas comprar un inmueble con prioridad sobre cualquier tercero, al mismo precio. El tanteo opera antes de la venta (el propietario debe notificar las condiciones y esperar la respuesta) y el retracto después (el beneficiario deshace la venta ya hecha y se subroga en el lugar del comprador). Los casos que más afectan en la práctica: el inquilino con contrato de vivienda, salvo que haya renunciado expresamente en el contrato; los copropietarios, si uno vende su cuota a un extraño; los colindantes en fincas rústicas pequeñas; y la Administración en vivienda protegida y en las zonas donde la normativa autonómica se lo reserva. Los plazos son muy breves —treinta días naturales en el arrendamiento— y las notificaciones deben ser fehacientes: saltárselas expone al comprador a perder la vivienda.
Dominio: Derecho real más completo sobre un bien: incluye el derecho a usarlo, disfrutar sus frutos y disponer de él (venderlo, donarlo, hipotecarlo). En propiedad plena o pleno dominio, el titular tiene todas las facultades sobre el inmueble. Puede dividirse en nuda propiedad (titularidad sin uso) y usufructo (uso y disfrute), que se reúnen al extinguirse este último.
Extinción de condominio: Operación por la que una vivienda con varios dueños pasa a ser de uno solo, que compensa a los demás en dinero por su parte. Es la salida habitual tras un divorcio o una herencia con varios hermanos, cuando el inmueble es indivisible y uno quiere quedárselo. Su gran ventaja es fiscal: no es una compraventa, así que quien se adjudica la vivienda no paga ITP (10 % en la Comunidad Valenciana) sino solo AJD (1,5 %), una diferencia de miles de euros. Requiere escritura notarial y el acuerdo de todos los copropietarios; la compensación debe hacerse en dinero y ser proporcional al valor de la parte adquirida, porque un exceso de adjudicación mal planteado puede tributar como donación o transmisión. Si además hay hipoteca, el banco debe aceptar liberar al copropietario que sale.
Nuda propiedad: Propiedad de un inmueble sin el derecho a usarlo ni a disfrutarlo: ese derecho —el usufructo— pertenece a otra persona. El nudo propietario es dueño, puede vender o hipotecar su derecho, pero no puede entrar a vivir ni cobrar alquileres mientras el usufructo exista. Es la pieza clave de una operación cada vez más común: el propietario mayor vende la nuda propiedad de su casa, cobra hoy (precio único o renta) y conserva el usufructo vitalicio para seguir viviendo en ella hasta el final. El precio se calcula descontando el valor del usufructo, que depende de la edad del vendedor (fiscalmente, 89 menos su edad, en porcentaje). Al fallecer el usufructuario, el nudo propietario consolida el pleno dominio de forma automática, liquidando entonces el impuesto correspondiente a la parte del usufructo.
Proindiviso: Situación en la que un inmueble pertenece a varias personas por cuotas —dos hermanos al 50 %, tres herederos a partes iguales— sin que ninguna pueda señalar qué parte física es suya. Cada copropietario paga los gastos según su cuota y las decisiones importantes exigen acuerdo. La ley no obliga a nadie a permanecer en la indivisión: cualquier copropietario puede pedir en todo momento la división. Las salidas, de mejor a peor: vender el inmueble entero de común acuerdo, que uno compre a los demás mediante una extinción de condominio, vender la cuota propia a un tercero (con fuerte descuento, y los demás copropietarios tienen derecho de retracto), o acudir al juez, que ante un bien indivisible acabará ordenando la subasta — el peor precio posible. Vender de acuerdo casi siempre gana.
Propiedad horizontal: Régimen jurídico aplicable a edificios divididos en pisos o locales pertenecientes a distintos propietarios, con zonas comunes (escaleras, fachada, cubierta, instalaciones). Regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Define los derechos y obligaciones de los propietarios, el funcionamiento de la comunidad (juntas, acuerdos, presidente, administrador), la división de gastos según cuota de participación y los límites a la libertad de uso del propietario individual.
Servidumbre: Derecho real que grava una finca (predio sirviente) en beneficio de otra (predio dominante) o de una persona. Ejemplos típicos: servidumbre de paso (atravesar una finca para acceder a otra), de vistas, de luces, de acueducto (paso de agua), de tendido eléctrico. Las servidumbres se inscriben en el Registro de la Propiedad y son una carga registral que el comprador hereda al adquirir la finca sirviente. Antes de comprar, comprueba siempre las servidumbres existentes en la nota simple.
Usufructo: Derecho a usar un inmueble ajeno y a quedarse sus frutos —vivir en él o cobrar su alquiler— sin ser su dueño: la propiedad pertenece al nudo propietario. Puede ser vitalicio (lo más común: el cónyuge viudo que hereda el usufructo de la vivienda familiar) o temporal. Su valor fiscal se calcula con reglas fijas: el vitalicio vale 89 menos la edad del usufructuario (en porcentaje del valor del inmueble, con mínimo del 10 % y máximo del 70 %); el temporal, un 2 % por cada año de duración, con tope del 70 %. El usufructuario paga los gastos ordinarios, el IBI y las reparaciones de conservación; las obras extraordinarias tocan al nudo propietario. Puede alquilar el inmueble y quedarse las rentas, pero no venderlo. El derecho se extingue con la muerte o el plazo, y entonces el nudo propietario recupera el dominio completo.

Documentos

Adjudicación de herencia: Proceso que convierte a los herederos en propietarios de los bienes del fallecido. La cadena de pasos: certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, copia del testamento (o declaración de herederos ante notario si no lo hay), inventario y reparto en la escritura de adjudicación, liquidación de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad. Los plazos importan: el Impuesto de Sucesiones se liquida en seis meses desde el fallecimiento (prorrogables otros seis si se pide dentro de los cinco primeros), igual que la plusvalía municipal. En la Comunidad Valenciana la factura se ha reducido drásticamente: bonificación del 99 % entre cónyuges, padres e hijos. Hasta que la herencia no está adjudicada e inscrita, la vivienda heredada no se puede vender: es el primer trámite que resolver, no el último.
Carga registral: Cualquier limitación, gravamen o restricción que pesa sobre un inmueble y queda anotada en el Registro de la Propiedad. Ejemplos típicos: hipoteca, embargo, servidumbre, condición resolutoria, derecho de tanteo o afección fiscal. Antes de firmar arras, es imprescindible solicitar una nota simple actualizada para verificar todas las cargas. Las cargas siguen al inmueble, no al propietario: si compras una vivienda con embargo no cancelado, lo heredas.
Cédula de habitabilidad: Documento administrativo que acredita que una vivienda cumple los requisitos mínimos para ser habitada: superficie útil, altura, ventilación e iluminación, equipamiento de cocina y baño. Cada comunidad autónoma lo regula con su propio nombre — en la Comunidad Valenciana la figura equivalente es la licencia de ocupación (primera o segunda), hoy tramitada en muchos casos como declaración responsable. En la práctica se necesita para contratar o cambiar de titular el agua y la luz, para alquilar y para el alquiler turístico. Su vigencia es de diez años; pasados estos hay que renovarla. Al comprar, conviene comprobar que existe y sigue en vigor: una vivienda que no puede obtenerla —por infracciones urbanísticas o por no reunir las condiciones— es una vivienda que no se puede habitar legalmente, y eso debe descubrirse antes de firmar, no después.
Cédula urbanística: Documento emitido por el ayuntamiento que recoge la situación urbanística de una finca: clasificación del suelo, edificabilidad, usos permitidos, alineaciones, retranqueos y servidumbres urbanísticas. Es distinto de la cédula de habitabilidad (que certifica condiciones de la vivienda). Imprescindible para promotores, inversores y compradores que planean reformar, ampliar o cambiar el uso del inmueble.
Certificado energético: Documento oficial obligatorio en venta y alquiler que clasifica la eficiencia energética del inmueble en una escala de A (más eficiente) a G (menos eficiente), evaluando consumo energético y emisiones de CO₂. Es necesario para escriturar la venta y debe figurar en cualquier anuncio. En la Costa Blanca, viviendas anteriores a 2007 suelen tener clase E, F o G; obra nueva desde 2020 obliga a clase A o B. Una clase baja implica facturas energéticas más altas.
Embargo: Medida judicial o administrativa por la que se afecta un bien (típicamente un inmueble) al pago de una deuda. El embargo se anota en el Registro de la Propiedad y limita la facultad de disponer del bien hasta que se salde la deuda o se levante la medida. Antes de comprar un inmueble, una nota simple actualizada permite detectar embargos vigentes. Comprar una vivienda con embargo sin cancelarlo expone al comprador a la ejecución por el acreedor.
Escritura pública: Documento notarial que recoge un acto o contrato —en la compraventa de vivienda, el acuerdo definitivo entre vendedor y comprador— y le da fe pública: el notario verifica la identidad y capacidad de las partes, la titularidad, las cargas y los pagos. La venta en documento privado es válida entre las partes, pero solo la escritura permite inscribir la compra en el Registro de la Propiedad, protegerla frente a terceros y constituir una hipoteca; por eso toda compraventa con financiación pasa por notaría. El comprador tiene derecho a elegir notario. Los gastos se reparten por ley (la matriz al vendedor, la primera copia al comprador), aunque es habitual pactar que los asuma íntegramente el comprador.
Licencia de ocupación (primera y segunda): Autorización municipal que acredita que una vivienda reúne las condiciones para ser habitada. En la Comunidad Valenciana, la licencia de primera ocupación se exige a la obra nueva: el promotor debe obtenerla para entregar las viviendas, y sin ella no pueden contratarse los suministros. La de segunda ocupación —hoy tramitada como declaración responsable— se pide en transmisiones y nuevos alquileres cuando la anterior ha caducado: su vigencia es de diez años. También es requisito para destinar la vivienda al alquiler turístico. Al comprar conviene exigir la licencia en vigor o, en su defecto, verificar en el ayuntamiento que la vivienda puede obtenerla: su ausencia puede revelar una construcción sin licencia o con infracciones urbanísticas pendientes.
Licencia turística: Autorización oficial otorgada por la Generalitat Valenciana —denominada VV (Vivienda Vacacional)— necesaria para alquilar legalmente una vivienda a turistas (estancias de 1 a 30 días). Sin licencia VV, el alquiler turístico es ilegal: multas de 2.000 € a 600.000 €. Se solicita mediante declaración responsable, tasa 65,11 €, plazo 5-15 días hábiles. Antes de comprar para alquiler turístico, verifica que la comunidad de propietarios no lo prohíba en sus estatutos.
NIE (Número de Identidad de Extranjero): Número personal, único y permanente que España asigna a los extranjeros para cualquier relación económica o administrativa: comprar una vivienda, abrir una cuenta bancaria, contratar suministros o pagar impuestos. Sin NIE no se puede firmar la escritura ni liquidar los impuestos de la compra. Se solicita en España (en comisarías de Policía Nacional, con cita previa) o en el consulado español del país de residencia, y también puede tramitarlo un representante con poder notarial, algo habitual entre compradores extranjeros. No caduca y no implica residencia: es solo un identificador. No debe confundirse con la TIE, la tarjeta física de quien sí reside en España, ni con el certificado de registro de ciudadano de la Unión Europea.
Nota simple: Documento expedido por el Registro de la Propiedad que contiene la información actualizada sobre un inmueble: titularidad (quién es el dueño legal), descripción registral, cargas vigentes (hipotecas, embargos, servidumbres), notas marginales. Es esencial obtener una nota simple antes de firmar arras: te permite verificar que el vendedor es el verdadero propietario y que el inmueble está libre de cargas no declaradas. Coste: 9,02 € online en la sede del Registro.
Poder notarial: Documento público otorgado ante notario por el que una persona (poderdante) autoriza a otra (apoderado) a actuar en su nombre en determinados actos jurídicos. Muy utilizado por compradores extranjeros que no pueden viajar a España para firmar: el poder permite que un abogado o representante firme la compra, la hipoteca o cualquier trámite en su nombre. Requiere apostilla de La Haya si se otorga fuera de España + traducción jurada si está en otro idioma. Coste habitual 80-250 € en notaría española, más en consulados.
Referencia catastral: Código alfanumérico de 20 caracteres que el Catastro asigna a cada inmueble y que lo identifica de forma inequívoca: dónde está, qué superficie tiene y qué uso se le atribuye. Aparece en el recibo del IBI y en la escritura, y en la Sede Electrónica del Catastro cualquiera puede consultar con ella los datos físicos del inmueble. En una compraventa conviene comprobar que la referencia catastral corresponde a la finca registral que se compra: Catastro y Registro de la Propiedad son organismos distintos y sus datos no siempre cuadran (superficies diferentes, ampliaciones sin declarar, lindes). Detectar la discrepancia antes de firmar permite corregirla mediante el procedimiento de subsanación y evita problemas al revender, hipotecar o heredar.
Registro de la Propiedad: Institución pública oficial que inscribe la titularidad y las cargas de los inmuebles en España. Su inscripción otorga seguridad jurídica al comprador: tras la escritura pública ante notario, la compra debe inscribirse para que el comprador sea reconocido como propietario frente a terceros. Existen Registros por demarcación territorial; cada inmueble está inscrito en uno concreto. Trámites como la nota simple, la inscripción de hipoteca y la cancelación de cargas se gestionan aquí.
Tasación: Valoración técnica del precio de mercado de un inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Es obligatoria para conceder hipoteca: el banco financia hasta el 70-80% del menor entre el valor de tasación y el precio de compra. Coste: 300-500 € a cargo del solicitante de la hipoteca. Distinta de la inspección técnica (que evalúa el estado físico del inmueble). Tiene validez de 6 meses desde su emisión.
Vivienda de uso turístico (VUT): Categoría administrativa que designa una vivienda destinada al alquiler turístico de corta estancia (1-30 días). En la Comunidad Valenciana, equivale a la licencia VV (Vivienda Vacacional). Requisitos: cédula de habitabilidad, equipamiento mínimo, certificado energético, hoja de reclamaciones, no estar en zona declarada saturada, y no tener prohibición en los estatutos de la comunidad de propietarios. La presencia masiva de VUT en zonas concretas ha generado debate sobre saturación turística y precios de vivienda para residentes locales.

Financiación

Aval bancario: Compromiso por el que un banco garantiza que pagará una obligación de su cliente si este no lo hace. En el mundo inmobiliario aparece en tres escenarios: el promotor que cobra cantidades a cuenta por una vivienda en construcción está obligado por ley a garantizarlas con aval bancario o seguro de caución — si la obra no se entrega, el comprador recupera su dinero con intereses ejecutando la garantía; el inquilino que refuerza su solvencia avalando varias mensualidades; y el comprador que garantiza el pago aplazado de parte del precio. Para quien compra sobre plano es el documento clave: hay que exigir el aval o el certificado individual del seguro con cada pago, y guardarlos. El aval cuesta dinero al avalado (comisiones de apertura y trimestrales, y a menudo la pignoración de un depósito), por eso nadie lo regala.
Cancelación registral de hipoteca: Terminar de pagar la hipoteca no la borra del Registro de la Propiedad: la carga sigue constando hasta que se cancela formalmente, y aparecerá en la nota simple cuando se quiera vender. La cancelación registral es ese trámite pendiente que muchas viviendas arrastran años. Pasos: pedir al banco el certificado de deuda cero (gratuito), firmar la escritura de cancelación —el apoderado del banco acude a notaría sin poder cobrar por ello— y presentarla en el Registro. Los aranceles de notaría y Registro corren a cuenta del propietario, unos cientos de euros; puede encargarse a una gestoría o hacerse por uno mismo. La alternativa de no hacer nada tiene fecha: la carga caduca registralmente pasados veintiún años desde el vencimiento. En la práctica, al vender se resuelve en la misma firma reteniendo del precio lo necesario.
Cap Rate: Tasa de capitalización: indicador clave en inversión inmobiliaria que mide la rentabilidad anual neta de un inmueble en relación con su precio de compra. Se calcula como (Ingresos netos anuales / Precio de compra) × 100. En la Costa Blanca, los Cap Rates típicos están entre el 4% y el 6% para alquiler de larga duración y entre el 6% y el 8% para alquiler vacacional. Es la métrica fundamental para comparar oportunidades de inversión.
Cashflow inmobiliario: Flujo de caja neto que genera un inmueble en alquiler: ingresos por rentas menos todos los gastos (hipoteca, IBI, comunidad, mantenimiento, seguros, impuestos, gestión, vacancia). Puede ser positivo (el inmueble genera dinero cada mes) o negativo (el propietario aporta dinero esperando plusvalía futura). En la Costa Blanca, un cashflow positivo modesto es viable comprando con financiación moderada en zonas con alta demanda de alquiler vacacional como Torrevieja o Calpe.
Dación en pago: Mecanismo legal por el que el deudor entrega un bien (típicamente un inmueble) al acreedor para saldar una deuda, normalmente hipotecaria. En España no es automática: el banco debe aceptarla y existen condiciones específicas reguladas por el Código de Buenas Prácticas (umbral de exclusión por insolvencia). Diferente del desahucio: aquí el deudor entrega voluntariamente la vivienda y la deuda queda cancelada totalmente. Solución útil cuando el valor del inmueble cubre la deuda pendiente.
Euríbor: Tipo de interés interbancario al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí en euros. Es el índice de referencia más utilizado para las hipotecas a tipo variable en España. La cuota mensual de tu hipoteca variable se calcula como Euríbor + diferencial (típicamente +1% a +1,8%). Se publica diariamente y se revisa cada 6 o 12 meses según el contrato. En 2026 el Euríbor a 12 meses se sitúa alrededor del 2,5-3%, tras los máximos del 4%+ alcanzados en 2023.
FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): Documento que el banco debe entregar al cliente al menos diez días naturales antes de firmar una hipoteca, con la oferta personalizada y vinculante: importe, plazo, tipo de interés, TAE, cuadro de cuotas, productos combinados, comisiones y costes de reembolso anticipado. Vinculante significa que el banco no puede empeorar después esas condiciones. La acompaña la FiAE, que resume las cláusulas más relevantes (índice de referencia, cláusulas de vencimiento anticipado, reparto de gastos). Con ambas, el cliente acude al notario que elija a un acta previa gratuita en la que el notario comprueba que entiende lo que firma; sin ese trámite no puede autorizarse la hipoteca. Su formato es idéntico en toda Europa, pensado para comparar ofertas de bancos distintos con las mismas casillas.
Hipoteca fija, variable o mixta: Las tres modalidades principales de hipoteca en España. Fija: tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo, cuota predecible (TAE 2026 entre 3,2% y 4,5%). Variable: cuota ligada al Euríbor + diferencial, revisable cada 6 o 12 meses (más arriesgada si los tipos suben). Mixta: tipo fijo los primeros 5-10 años + variable el resto. La elección depende de tu horizonte temporal, tolerancia al riesgo y expectativa de tipos de interés.
Hipoteca para extranjeros: Préstamo hipotecario que los bancos españoles ofrecen a personas físicas que no tienen residencia fiscal en España (no residentes). Condiciones más conservadoras que para residentes: hasta el 70% del valor de tasación o precio de compra para residentes UE/EEE, hasta 60-65% para no residentes de otros países. Tipos fijos en 2026 entre 3,8% y 4,5%. Documentación reforzada: NIE, justificación de ingresos, declaración de patrimonio, comprobante de residencia fiscal.
Rentabilidad bruta: Indicador básico de rendimiento de una inversión inmobiliaria: ingresos anuales por alquiler dividido entre el precio de compra, expresado en porcentaje. No descuenta gastos (IBI, comunidad, mantenimiento, gestión, impuestos). En la Costa Blanca, las rentabilidades brutas medias en 2026 son: Torrevieja 7,4%, Pilar de la Horadada 6,2%, Calpe 5,1%, Moraira 3,8%. Útil para comparar oportunidades rápidamente, pero la rentabilidad neta es la métrica decisiva para inversión real.
Rentabilidad neta: Indicador real de rentabilidad de una inversión inmobiliaria: ingresos anuales por alquiler menos todos los gastos (IBI, comunidad, suministros, limpieza, mantenimiento, seguros, gestión, impuestos), dividido entre el precio total de adquisición (precio + impuestos + gastos de compra). En la Costa Blanca, la rentabilidad neta típica es entre el 50% y el 70% de la bruta. Un bungalow en Torrevieja con bruta del 7,4% puede dar una neta del 3-3,5%. Es la métrica que dice cuánto ganas realmente.
Subrogación de hipoteca: Cambio de una de las partes de una hipoteca ya viva, sin cancelarla ni constituir otra. Tiene dos variantes. La subrogación de acreedor: el cliente se lleva su hipoteca a otro banco que le mejora las condiciones; el banco original puede igualar la oferta para retenerlo, y las comisiones están limitadas por ley. Y la subrogación de deudor: el comprador asume la hipoteca que ya pesa sobre la vivienda — típico en obra nueva, donde el comprador puede subrogarse en el préstamo del promotor. Sus ventajas frente a constituir una hipoteca nueva: se ahorra parte de los gastos de formalización y el proceso es más ágil. A cambio, el banco debe aprobar la solvencia del nuevo deudor y las condiciones heredadas no siempre son las mejores del mercado: conviene comparar antes de aceptar la subrogación por inercia.
TIN y TAE: El TIN (tipo de interés nominal) es el precio anual que el banco cobra por prestar el dinero, sin más. La TAE (tasa anual equivalente) añade al TIN las comisiones y el efecto de los productos vinculados, y expresa el coste real anual del préstamo: es la cifra que sirve para comparar ofertas. Un ejemplo típico: una hipoteca con TIN bajo pero con seguros de vida y hogar obligatorios puede resultar más cara que otra de TIN mayor sin vinculaciones — la TAE lo destapa. En las hipotecas variables la TAE es solo orientativa ("TAE variable"), porque supone que el euríbor no cambiará durante toda la vida del préstamo. La FEIN de cada banco muestra ambas cifras en las mismas casillas, lo que permite comparar con rigor antes de elegir.

Impuestos

Actos Jurídicos Documentados (AJD): Impuesto autonómico que grava los documentos notariales con contenido económico inscribibles en un registro: escrituras de obra nueva, división horizontal, extinción de condominio, préstamos hipotecarios o compraventas sujetas a IVA. En la Comunidad Valenciana el tipo general es del 1,5 %. En la práctica: el comprador de obra nueva lo paga junto al IVA (la vivienda usada tributa por ITP y no por AJD); en los préstamos hipotecarios lo asume el banco desde noviembre de 2018; y en una extinción de condominio es el único impuesto que soporta quien se queda el inmueble, lo que la hace mucho más barata que una compraventa entre copropietarios. Se liquida con el modelo 600 en el mes siguiente a la firma.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Impuesto municipal anual sobre la propiedad de inmuebles. Lo paga quien es propietario el 1 de enero — aunque venda en febrero, el recibo de todo el año es suyo, si bien el Tribunal Supremo permite pactar en la compraventa el reparto proporcional por los días de cada uno, y es práctica habitual. Se calcula aplicando al valor catastral el tipo que fija cada ayuntamiento (entre el 0,4 % y el 1,1 % en urbana), por lo que varía mucho de un municipio a otro. Se cobra normalmente entre agosto y octubre y conviene domiciliarlo, porque hay bonificaciones por ello en muchos municipios. Al comprar, pida los últimos recibos: las deudas de IBI de los cuatro años anteriores siguen al inmueble, no al antiguo dueño, y el nuevo propietario responde de ellas con la vivienda.
Impuesto sobre el Patrimonio (no residentes): Los no residentes tributan en España por obligación real: solo por los bienes situados en territorio español, básicamente sus inmuebles, restando las deudas ligadas a ellos — una hipoteca sobre la vivienda española reduce la base. El mínimo exento estatal es de 700.000 € por titular (una pareja que compra al 50 % duplica el umbral), y la vivienda habitual no cuenta con exención adicional para el no residente, al no ser su residencia. Desde 2021 los no residentes pueden acogerse a la normativa de la comunidad autónoma donde radica su patrimonio; conviene comparar, porque algunas la bonifican y otras, como la Comunidad Valenciana, aplican un mínimo exento inferior. A partir de 3 millones de euros entra además el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas. Se declara con el modelo 714.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Impuesto autonómico que grava la compra de inmuebles de segunda mano. En la Comunidad Valenciana, el tipo general es del 10% sobre el precio escriturado. Existen tipos reducidos en algunos supuestos: 8% para vivienda habitual joven menor de 35 años (con precio máximo 180.000 €), 4% para familias numerosas y personas con discapacidad. Lo paga el comprador en los 30 días siguientes a la firma. No es deducible en obra nueva (esa tributa por IVA + AJD).
IVA en la compra de vivienda: La primera entrega de una vivienda terminada —la que el promotor vende al primer comprador— tributa por IVA al 10 %, más AJD (1,5 % en la Comunidad Valenciana). Con la vivienda pueden ir al 10 % hasta dos plazas de garaje y los anexos transmitidos conjuntamente; los locales comerciales y las parcelas van al 21 %. El IVA se paga al promotor en cada factura, también en las cantidades entregadas a cuenta durante la construcción, mientras que el AJD se liquida al firmar la escritura. La vivienda de segunda mano no lleva IVA: tributa por ITP (tipo general del 10 % en la Comunidad Valenciana, con tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda protegida). El coste fiscal de obra nueva y usada acaba siendo, así, muy parecido: en torno al 11,5 % frente al 10 %.
Plusvalía estatal (IRPF): Impuesto sobre la ganancia patrimonial obtenida al vender un inmueble, gestionado por la Agencia Tributaria estatal. Para residentes fiscales se integra en el IRPF al tipo del 19-26% según la escala. Para no residentes (modelo 210/211) el tipo es del 19% (residentes UE) o 24% (otros países). Si el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3% del precio (modelo 211) como pago a cuenta. Existen exenciones para reinversión en vivienda habitual (residentes) y mayores de 65 años.
Plusvalía municipal: Impuesto local (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) que grava la transmisión de inmuebles urbanos. Lo paga el vendedor (salvo pacto contrario) en los 30 días siguientes a la firma. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, solo se aplica si hay incremento real de valor entre compra y venta; el contribuyente puede elegir entre el método objetivo y el real.
Residencia fiscal en España: Condición que determina dónde tributa una persona por toda su renta mundial. Se es residente fiscal en España si se dan cualquiera de estas circunstancias: permanecer más de 183 días del año natural en territorio español (las ausencias esporádicas cuentan como presencia, salvo que se acredite residencia fiscal en otro país), tener aquí el núcleo principal de los intereses económicos, o que residan habitualmente en España el cónyuge y los hijos menores, que hace presumir la residencia. Comprar una vivienda no convierte en residente fiscal: un no residente tributa solo por sus rentas de fuente española (IRNR), mientras que el residente tributa en el IRPF por su renta mundial. Los convenios de doble imposición resuelven los casos de conflicto entre dos países. Conviene planificar el cambio de residencia antes de superar los 183 días.
Retención del 3 % a no residentes: Cuando el vendedor de un inmueble no es residente fiscal en España, la ley obliga al comprador a retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211 en el mes siguiente a la firma. No es un impuesto adicional, sino un pago a cuenta del impuesto del vendedor sobre su ganancia. Después, el vendedor presenta el modelo 210 declarando la ganancia real de la venta: si el 3 % retenido supera el impuesto que le corresponde, solicita la devolución de la diferencia; si se queda corto, ingresa el resto. Para el comprador el trámite no es opcional: si no retiene, el inmueble queda afecto al pago del impuesto del vendedor. Conviene reunir pronto las facturas que acreditan el coste de adquisición y las mejoras, porque reducen la ganancia gravada.
Valor catastral: Valor administrativo asignado a cada inmueble por la Dirección General del Catastro, basado en criterios objetivos (ubicación, superficie, antigüedad, calidad constructiva). Sirve de base para el cálculo de varios impuestos: IBI, plusvalía municipal, renta imputada (modelo 210 de no residentes). Suele ser entre el 40% y el 60% del valor de mercado real. Se actualiza periódicamente mediante ponencias de valores municipales. Lo encontrarás en la última carta del IBI o consultable online en sede electrónica del Catastro.

Otros

Agente inmobiliario: Profesional autorizado que intermedia entre comprador y vendedor (o arrendador y arrendatario) en operaciones inmobiliarias. En la Comunidad Valenciana, la actividad está regulada por el Registro de Agentes Inmobiliarios (RAIC). Los agentes inscritos cuentan con seguro de responsabilidad civil obligatorio y formación acreditada. El cliente puede verificar el número RAIC del agente antes de contratar.
Due diligence inmobiliaria: Revisión completa de un inmueble antes de comprarlo, para saber exactamente qué se compra y con qué riesgos. La parte jurídica: nota simple (titularidad, hipotecas, embargos, servidumbres), situación urbanística en el ayuntamiento (licencias, expedientes de infracción, fuera de ordenación), licencia de ocupación y coincidencia entre Registro y Catastro. La económica: deudas con la comunidad y derramas aprobadas —el certificado del administrador es obligatorio en la venta—, IBI y basura al día, y arrendatarios con derecho a quedarse o a comprar. La técnica: estado real de estructura e instalaciones. En la Costa Blanca cobra especial sentido en chalets sobre suelo rústico, ampliaciones antiguas y viviendas destinadas a alquiler turístico. La hace un abogado o técnico independiente del vendedor, antes de las arras: después, lo encontrado ya no se puede negociar.
Empadronamiento: Inscripción en el padrón municipal, el registro de vecinos de cada ayuntamiento. Es la prueba oficial de que se vive en ese municipio y la puerta a servicios y trámites: escolarizar a los hijos, obtener la tarjeta sanitaria, canjear el permiso de conducir, acreditar residencia en procedimientos de extranjería o acceder a ayudas municipales. Se tramita en el ayuntamiento presentando la escritura o el contrato de alquiler y la identificación; es gratuito, y quien vive más de seis meses al año en el municipio tiene obligación de empadronarse. No convierte por sí solo en residente fiscal, pero es un indicio que Hacienda valora, así que quien no quiera serlo debe manejarlo con criterio. El certificado de empadronamiento suele exigirse con menos de tres meses de antigüedad.
Gastos de comunidad: Cuotas mensuales que pagan los propietarios de un edificio o urbanización para el mantenimiento de zonas comunes y servicios: limpieza, jardinería, piscina, ascensor, portería, administración, seguro de comunidad, fondo de reserva. En la Costa Blanca varían entre 30 € (edificio simple) y 250 €/mes (urbanización premium con todos los servicios). Antes de comprar, pide el certificado del administrador con los gastos al corriente y posibles derramas pendientes.
Gestoría: Despacho profesional que tramita papeleo administrativo y fiscal por cuenta del cliente. En la compraventa con hipoteca aparece casi siempre: el banco designa una gestoría para liquidar los impuestos e inscribir la escritura en el Registro, y retiene para ello una provisión de fondos cuyo sobrante se devuelve después. Para el comprador extranjero es una figura especialmente útil más allá de la firma: obtiene el NIE, cambia los suministros de titular, domicilia el IBI y la comunidad, y presenta cada año el modelo 210 por la renta imputada del no residente. No debe confundirse con el abogado, que asesora jurídicamente y revisa contratos, ni con el notario, que da fe pública: la gestoría ejecuta trámites. Sus honorarios son libres, así que conviene pedir presupuesto.
Home staging: Técnica de preparación de un inmueble para optimizar su venta o alquiler: despersonalización, reorganización del mobiliario, pequeñas mejoras estéticas, iluminación y decoración neutras pensadas para gustar al mayor número de compradores. Estudios profesionales en España muestran que una vivienda preparada con home staging se vende un 15-30% más rápido y a un precio entre un 3% y un 8% superior. Inversión típica: 800-2.500 € en una vivienda media.
Seguro decenal: Seguro obligatorio que responde durante diez años de los daños estructurales de un edificio de viviendas: cimentación, vigas, forjados, muros de carga. Lo contrata el promotor antes de vender, y sin él el notario y el Registro no admiten la declaración de obra nueva: es un filtro que protege a los compradores. La excepción importante es el autopromotor: quien construye una vivienda unifamiliar para uso propio no está obligado a contratarlo. Pero si esa casa se vende antes de que pasen diez años desde el fin de obra, el vendedor debe contratar el seguro salvo que el comprador le exonere expresamente conociendo la situación. Quien compra un chalet de menos de diez años construido por su dueño debe mirar este punto con lupa: exonerar es renunciar a la garantía estructural, y los bancos pueden poner pegas a financiar la compra.