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Diccionario
inmobiliario

Términos clave del mundo inmobiliario explicados con claridad, en varios idiomas.

Contratos

Arras: Cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal de un futuro contrato de compraventa. Hay tres tipos: confirmatorias (parte del precio), penales (sanción por incumplimiento) y penitenciales (permiten desistir con pérdida o devolución doblada).
Contrato de arrendamiento: Documento privado o público por el que el propietario (arrendador) cede el uso de un inmueble a un inquilino (arrendatario) a cambio de una renta. Regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): mínimo de 5 años (7 si arrendador es persona jurídica) para vivienda habitual, con actualización del alquiler limitada al IPC. Distinto de los contratos de temporada (1-11 meses) o turístico (1-30 días, sujetos a normativa específica).
Contrato de compraventa: Acuerdo por el que el vendedor se obliga a entregar un inmueble al comprador a cambio de un precio cierto. Puede ser privado (firmado entre las partes sin notario) o público (escritura ante notario). Solo la escritura pública permite inscribir la compra en el Registro de la Propiedad, requisito imprescindible para que la propiedad surta plenos efectos frente a terceros. En la práctica, el proceso típico es: contrato de arras → escritura pública.
Exclusiva: Acuerdo por el que el propietario contrata a una única agencia inmobiliaria para vender su inmueble durante un periodo determinado (habitualmente 3-6 meses). A cambio, la agencia se compromete a un plan de marketing intensivo: fotografía profesional, vídeo, home staging si procede, publicación en portales premium y red de colaboradores. La exclusiva suele lograr mejor precio de venta y menor tiempo en el mercado que la venta abierta, al concentrar el esfuerzo de un equipo experto.
Mandato de venta: Contrato por el que el propietario encarga formalmente a una agencia inmobiliaria la gestión de la venta de su inmueble. Define las condiciones: duración, exclusiva o no, precio mínimo aceptable, honorarios, plan de marketing, exclusiones (compradores propios del vendedor) y obligaciones de información. El mandato profesional protege al propietario (transparencia de la gestión) y al agente (derecho a honorarios si concurre causa eficiente). Recomendado por escrito siempre.
Señal / Reserva: Cantidad pequeña (típicamente 3.000-6.000 €) que el comprador entrega al vendedor o a la agencia para reservar el inmueble durante un periodo corto (7-15 días), mientras se prepara el contrato de arras. La reserva inmoviliza temporalmente la propiedad fuera del mercado. Suele ser reembolsable si las partes no llegan a firmar arras dentro del plazo, salvo que el comprador desista por causa no justificada. Documento privado, no requiere notario.

Derechos reales

Dominio: Derecho real más completo sobre un bien: incluye el derecho a usarlo, disfrutar sus frutos y disponer de él (venderlo, donarlo, hipotecarlo). En propiedad plena o pleno dominio, el titular tiene todas las facultades sobre el inmueble. Puede dividirse en nuda propiedad (titularidad sin uso) y usufructo (uso y disfrute), que se reúnen al extinguirse este último.
Nuda propiedad: Derecho de propiedad sin el uso ni el disfrute de la cosa, que pertenece al usufructuario. El nudo propietario es titular pero no puede usar el inmueble mientras dure el usufructo. Al extinguirse el usufructo, la nuda propiedad recupera el pleno dominio.
Propiedad horizontal: Régimen jurídico aplicable a edificios divididos en pisos o locales pertenecientes a distintos propietarios, con zonas comunes (escaleras, fachada, cubierta, instalaciones). Regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Define los derechos y obligaciones de los propietarios, el funcionamiento de la comunidad (juntas, acuerdos, presidente, administrador), la división de gastos según cuota de participación y los límites a la libertad de uso del propietario individual.
Servidumbre: Derecho real que grava una finca (predio sirviente) en beneficio de otra (predio dominante) o de una persona. Ejemplos típicos: servidumbre de paso (atravesar una finca para acceder a otra), de vistas, de luces, de acueducto (paso de agua), de tendido eléctrico. Las servidumbres se inscriben en el Registro de la Propiedad y son una carga registral que el comprador hereda al adquirir la finca sirviente. Antes de comprar, comprueba siempre las servidumbres existentes en la nota simple.
Usufructo: Derecho real que permite a una persona (usufructuario) disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia. En una vivienda, el usufructuario puede vivir en ella o alquilarla, pero la nuda propiedad sigue siendo del propietario original.

Documentos

Carga registral: Cualquier limitación, gravamen o restricción que pesa sobre un inmueble y queda anotada en el Registro de la Propiedad. Ejemplos típicos: hipoteca, embargo, servidumbre, condición resolutoria, derecho de tanteo o afección fiscal. Antes de firmar arras, es imprescindible solicitar una nota simple actualizada para verificar todas las cargas. Las cargas siguen al inmueble, no al propietario: si compras una vivienda con embargo no cancelado, lo heredas.
Cédula de habitabilidad: Documento administrativo que acredita que una vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad para ser ocupada como residencia. Es obligatoria para contratar suministros básicos y suele tener vigencia de 15 años. En la Comunidad Valenciana se denomina 'Licencia de segunda ocupación'.
Cédula urbanística: Documento emitido por el ayuntamiento que recoge la situación urbanística de una finca: clasificación del suelo, edificabilidad, usos permitidos, alineaciones, retranqueos y servidumbres urbanísticas. Es distinto de la cédula de habitabilidad (que certifica condiciones de la vivienda). Imprescindible para promotores, inversores y compradores que planean reformar, ampliar o cambiar el uso del inmueble.
Certificado energético: Documento oficial obligatorio en venta y alquiler que clasifica la eficiencia energética del inmueble en una escala de A (más eficiente) a G (menos eficiente), evaluando consumo energético y emisiones de CO₂. Es necesario para escriturar la venta y debe figurar en cualquier anuncio. En la Costa Blanca, viviendas anteriores a 2007 suelen tener clase E, F o G; obra nueva desde 2020 obliga a clase A o B. Una clase baja implica facturas energéticas más altas.
Embargo: Medida judicial o administrativa por la que se afecta un bien (típicamente un inmueble) al pago de una deuda. El embargo se anota en el Registro de la Propiedad y limita la facultad de disponer del bien hasta que se salde la deuda o se levante la medida. Antes de comprar un inmueble, una nota simple actualizada permite detectar embargos vigentes. Comprar una vivienda con embargo sin cancelarlo expone al comprador a la ejecución por el acreedor.
Licencia turística: Autorización oficial otorgada por la Generalitat Valenciana —denominada VV (Vivienda Vacacional)— necesaria para alquilar legalmente una vivienda a turistas (estancias de 1 a 30 días). Sin licencia VV, el alquiler turístico es ilegal: multas de 2.000 € a 600.000 €. Se solicita mediante declaración responsable, tasa 65,11 €, plazo 5-15 días hábiles. Antes de comprar para alquiler turístico, verifica que la comunidad de propietarios no lo prohíba en sus estatutos.
Nota simple: Documento expedido por el Registro de la Propiedad que contiene la información actualizada sobre un inmueble: titularidad (quién es el dueño legal), descripción registral, cargas vigentes (hipotecas, embargos, servidumbres), notas marginales. Es esencial obtener una nota simple antes de firmar arras: te permite verificar que el vendedor es el verdadero propietario y que el inmueble está libre de cargas no declaradas. Coste: 9,02 € online en la sede del Registro.
Poder notarial: Documento público otorgado ante notario por el que una persona (poderdante) autoriza a otra (apoderado) a actuar en su nombre en determinados actos jurídicos. Muy utilizado por compradores extranjeros que no pueden viajar a España para firmar: el poder permite que un abogado o representante firme la compra, la hipoteca o cualquier trámite en su nombre. Requiere apostilla de La Haya si se otorga fuera de España + traducción jurada si está en otro idioma. Coste habitual 80-250 € en notaría española, más en consulados.
Registro de la Propiedad: Institución pública oficial que inscribe la titularidad y las cargas de los inmuebles en España. Su inscripción otorga seguridad jurídica al comprador: tras la escritura pública ante notario, la compra debe inscribirse para que el comprador sea reconocido como propietario frente a terceros. Existen Registros por demarcación territorial; cada inmueble está inscrito en uno concreto. Trámites como la nota simple, la inscripción de hipoteca y la cancelación de cargas se gestionan aquí.
Tasación: Valoración técnica del precio de mercado de un inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Es obligatoria para conceder hipoteca: el banco financia hasta el 70-80% del menor entre el valor de tasación y el precio de compra. Coste: 300-500 € a cargo del solicitante de la hipoteca. Distinta de la inspección técnica (que evalúa el estado físico del inmueble). Tiene validez de 6 meses desde su emisión.
Vivienda de uso turístico (VUT): Categoría administrativa que designa una vivienda destinada al alquiler turístico de corta estancia (1-30 días). En la Comunidad Valenciana, equivale a la licencia VV (Vivienda Vacacional). Requisitos: cédula de habitabilidad, equipamiento mínimo, certificado energético, hoja de reclamaciones, no estar en zona declarada saturada, y no tener prohibición en los estatutos de la comunidad de propietarios. La presencia masiva de VUT en zonas concretas ha generado debate sobre saturación turística y precios de vivienda para residentes locales.

Financiación

Cap Rate: Tasa de capitalización: indicador clave en inversión inmobiliaria que mide la rentabilidad anual neta de un inmueble en relación con su precio de compra. Se calcula como (Ingresos netos anuales / Precio de compra) × 100. En la Costa Blanca, los Cap Rates típicos están entre el 4% y el 6% para alquiler de larga duración y entre el 6% y el 8% para alquiler vacacional. Es la métrica fundamental para comparar oportunidades de inversión.
Cashflow inmobiliario: Flujo de caja neto que genera un inmueble en alquiler: ingresos por rentas menos todos los gastos (hipoteca, IBI, comunidad, mantenimiento, seguros, impuestos, gestión, vacancia). Puede ser positivo (el inmueble genera dinero cada mes) o negativo (el propietario aporta dinero esperando plusvalía futura). En la Costa Blanca, un cashflow positivo modesto es viable comprando con financiación moderada en zonas con alta demanda de alquiler vacacional como Torrevieja o Calpe.
Dación en pago: Mecanismo legal por el que el deudor entrega un bien (típicamente un inmueble) al acreedor para saldar una deuda, normalmente hipotecaria. En España no es automática: el banco debe aceptarla y existen condiciones específicas reguladas por el Código de Buenas Prácticas (umbral de exclusión por insolvencia). Diferente del desahucio: aquí el deudor entrega voluntariamente la vivienda y la deuda queda cancelada totalmente. Solución útil cuando el valor del inmueble cubre la deuda pendiente.
Euríbor: Tipo de interés interbancario al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí en euros. Es el índice de referencia más utilizado para las hipotecas a tipo variable en España. La cuota mensual de tu hipoteca variable se calcula como Euríbor + diferencial (típicamente +1% a +1,8%). Se publica diariamente y se revisa cada 6 o 12 meses según el contrato. En 2026 el Euríbor a 12 meses se sitúa alrededor del 2,5-3%, tras los máximos del 4%+ alcanzados en 2023.
Hipoteca fija, variable o mixta: Las tres modalidades principales de hipoteca en España. Fija: tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo, cuota predecible (TAE 2026 entre 3,2% y 4,5%). Variable: cuota ligada al Euríbor + diferencial, revisable cada 6 o 12 meses (más arriesgada si los tipos suben). Mixta: tipo fijo los primeros 5-10 años + variable el resto. La elección depende de tu horizonte temporal, tolerancia al riesgo y expectativa de tipos de interés.
Hipoteca para extranjeros: Préstamo hipotecario que los bancos españoles ofrecen a personas físicas que no tienen residencia fiscal en España (no residentes). Condiciones más conservadoras que para residentes: hasta el 70% del valor de tasación o precio de compra para residentes UE/EEE, hasta 60-65% para no residentes de otros países. Tipos fijos en 2026 entre 3,8% y 4,5%. Documentación reforzada: NIE, justificación de ingresos, declaración de patrimonio, comprobante de residencia fiscal.
Rentabilidad bruta: Indicador básico de rendimiento de una inversión inmobiliaria: ingresos anuales por alquiler dividido entre el precio de compra, expresado en porcentaje. No descuenta gastos (IBI, comunidad, mantenimiento, gestión, impuestos). En la Costa Blanca, las rentabilidades brutas medias en 2026 son: Torrevieja 7,4%, Pilar de la Horadada 6,2%, Calpe 5,1%, Moraira 3,8%. Útil para comparar oportunidades rápidamente, pero la rentabilidad neta es la métrica decisiva para inversión real.
Rentabilidad neta: Indicador real de rentabilidad de una inversión inmobiliaria: ingresos anuales por alquiler menos todos los gastos (IBI, comunidad, suministros, limpieza, mantenimiento, seguros, gestión, impuestos), dividido entre el precio total de adquisición (precio + impuestos + gastos de compra). En la Costa Blanca, la rentabilidad neta típica es entre el 50% y el 70% de la bruta. Un bungalow en Torrevieja con bruta del 7,4% puede dar una neta del 3-3,5%. Es la métrica que dice cuánto ganas realmente.

Impuestos

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Tributo municipal anual que grava la titularidad de bienes inmuebles. El importe se calcula sobre el valor catastral y varía según el municipio (entre 0,4% y 1,1% del valor catastral). Lo paga el propietario a 1 de enero de cada año.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Impuesto autonómico que grava la compra de inmuebles de segunda mano. En la Comunidad Valenciana, el tipo general es del 10% sobre el precio escriturado. Existen tipos reducidos en algunos supuestos: 8% para vivienda habitual joven menor de 35 años (con precio máximo 180.000 €), 4% para familias numerosas y personas con discapacidad. Lo paga el comprador en los 30 días siguientes a la firma. No es deducible en obra nueva (esa tributa por IVA + AJD).
Plusvalía estatal (IRPF): Impuesto sobre la ganancia patrimonial obtenida al vender un inmueble, gestionado por la Agencia Tributaria estatal. Para residentes fiscales se integra en el IRPF al tipo del 19-26% según la escala. Para no residentes (modelo 210/211) el tipo es del 19% (residentes UE) o 24% (otros países). Si el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3% del precio (modelo 211) como pago a cuenta. Existen exenciones para reinversión en vivienda habitual (residentes) y mayores de 65 años.
Plusvalía municipal: Impuesto local (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) que grava la transmisión de inmuebles urbanos. Lo paga el vendedor (salvo pacto contrario) en los 30 días siguientes a la firma. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, solo se aplica si hay incremento real de valor entre compra y venta; el contribuyente puede elegir entre el método objetivo y el real.
Valor catastral: Valor administrativo asignado a cada inmueble por la Dirección General del Catastro, basado en criterios objetivos (ubicación, superficie, antigüedad, calidad constructiva). Sirve de base para el cálculo de varios impuestos: IBI, plusvalía municipal, renta imputada (modelo 210 de no residentes). Suele ser entre el 40% y el 60% del valor de mercado real. Se actualiza periódicamente mediante ponencias de valores municipales. Lo encontrarás en la última carta del IBI o consultable online en sede electrónica del Catastro.

Otros

Agente inmobiliario: Profesional autorizado que intermedia entre comprador y vendedor (o arrendador y arrendatario) en operaciones inmobiliarias. En la Comunidad Valenciana, la actividad está regulada por el Registro de Agentes Inmobiliarios (RAIC). Los agentes inscritos cuentan con seguro de responsabilidad civil obligatorio y formación acreditada. El cliente puede verificar el número RAIC del agente antes de contratar.
Gastos de comunidad: Cuotas mensuales que pagan los propietarios de un edificio o urbanización para el mantenimiento de zonas comunes y servicios: limpieza, jardinería, piscina, ascensor, portería, administración, seguro de comunidad, fondo de reserva. En la Costa Blanca varían entre 30 € (edificio simple) y 250 €/mes (urbanización premium con todos los servicios). Antes de comprar, pide el certificado del administrador con los gastos al corriente y posibles derramas pendientes.
Home staging: Técnica de preparación de un inmueble para optimizar su venta o alquiler: despersonalización, reorganización del mobiliario, pequeñas mejoras estéticas, iluminación y decoración neutras pensadas para gustar al mayor número de compradores. Estudios profesionales en España muestran que una vivienda preparada con home staging se vende un 15-30% más rápido y a un precio entre un 3% y un 8% superior. Inversión típica: 800-2.500 € en una vivienda media.