Werkelijke kosten van het kopen van onroerend goed aan de Costa Blanca: belastingen, notaris en administratie

El precio escriturado no es lo que pagas Uno de los errores más caros que comete un comprador en la Costa Blanca es presupuestar solo el precio de la vivienda. La realidad: tendrás que sumar entre un 10 % y un 12,5 % adicional en impuestos y gastos asociados a la compra. Sobre una vivienda de 250.000 €, eso son entre 24.500 € y 31.000 € más. Conviene saberlo antes de firmar arras, no después. En este artículo desglosamos cada concepto, con números reales actualizados a 2026 y diferenciando entre obra nueva y segunda mano (los impuestos cambian sustancialmente). Si vas a comprar, imprime esta página o guárdala — es la calculadora que necesitas. ## Comprar segunda mano: ITP y gastos La segunda mano es la mayoría del catálogo en la Costa Blanca (alrededor del 80% del inventario). El impuesto principal es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que es competencia de cada Comunidad Autónoma. En la Comunidad Valenciana —donde está Alicante, Costa Blanca— el ITP general es del 9 % del precio escriturado desde el 1 de junio de 2026 (antes, el 10 %), y del 11 % si la vivienda supera el millón de euros. Desglose completo sobre una vivienda de 250.000 € (segunda mano): | Concepto | Importe | Porcentaje | |---|---|---| | ITP | 22.500 € | 9 % | | Notaría | 800-1.200 € | 0,3-0,5% | | Registro de la propiedad | 500-700 € | 0,2-0,3% | | Gestoría (no residente) | 300-600 € | 0,1-0,25% | | Tasación (si hay hipoteca) | 300-500 € | — | | TOTAL | ~24.500-25.500 € | ~10 % | ### Casos especiales del ITP La Comunidad Valenciana tiene tipos reducidos del ITP en algunas situaciones que conviene conocer: - Jóvenes menores de 35 años que compran su vivienda habitual. - Familias numerosas o monoparentales. - Personas con discapacidad. - Vivienda de protección oficial (VPO). Desde el 1 de junio de 2026 esos tipos reducidos van del 3 % al 8 %, según el caso, y exigen requisitos de valor de la vivienda y de renta que conviene comprobar antes de firmar. Para compradores extranjeros que vienen de fuera de España, lo más habitual es el tipo general del 9 %. ## Comprar obra nueva: IVA y AJD La obra nueva tiene un esquema fiscal distinto: no paga ITP, paga IVA + AJD: - IVA: 10% del precio (4% si es VPO de régimen especial; 21% si es local comercial). - AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,4 % en la Comunidad Valenciana desde el 1 de junio de 2026 (antes, el 1,5 %). Desglose sobre 250.000 € (obra nueva): | Concepto | Importe | Porcentaje | |---|---|---| | IVA | 25.000 € | 10% | | AJD | 3.500 € | 1,4 % | | Notaría | 800-1.200 € | 0,3-0,5% | | Registro | 500-700 € | 0,2-0,3% | | Gestoría | 300-600 € | 0,1-0,25% | | TOTAL | ~30.000-31.000 € | ~12 % | La diferencia con la segunda mano ronda los 5.500-6.000 €: el IVA (10 %) es un punto más alto que el ITP (9 %) y además se suma el AJD. A cambio, la obra nueva normalmente no requiere reforma y tiene garantía decenal del constructor. ## Otros gastos a considerar ### Hipoteca (si aplica) Si financias la compra, suma estos costes: - Comisión de apertura: 0,5-1% del capital. Sobre 175.000 € (LTV 70%), entre 875 € y 1.750 €. - Gestoría hipotecaria: 400-600 €. - Tasación bancaria: 300-500 € (a veces incluida en la apertura). - Seguro de hogar: obligatorio con hipoteca. 200-400 €/año. - Seguro de vida: opcional pero común. 300-800 €/año. Importante: por Ley Hipotecaria 5/2019, gran parte de los gastos hipotecarios son a cargo del banco (gestoría, tasación, registro de la hipoteca, AJD del préstamo). Solo te corresponde la comisión de apertura y los seguros. ### Reserva y arras No son un gasto extra, sino pagos anticipados que descuentan del precio final: - Reserva: 3.000-6.000 € que congela la operación 7-15 días mientras se preparan las arras. - Arras: 10% del precio total. Si el precio es 250.000 €, las arras son 25.000 €. Las arras descuentan del precio en la escritura. Pero ojo: si tú te echas atrás sin causa, pierdes ese 10%. Si el vendedor se echa atrás, te lo devuelve doblado. Por eso conviene firmar arras penitenciales (qué son aquí) y, si tienes hipoteca pendiente de aprobación, incluir condición suspensiva. ### Reforma (si aplica) Muy infravalorado. En 2026 los precios de reforma en la Costa Blanca son: - Lavado de cara (pintura + suelos + sanitarios): 250-400 €/m² - Reforma integral (electricidad, fontanería, baños, cocina nuevos, suelos): 800-1.500 €/m² - Reforma premium (calidades altas, climatización, domótica): 1.500-2.500 €/m² Un piso de 90 m² con reforma integral son 72.000-135.000 € adicionales. No es pequeño. ## Costes anuales recurrentes Una vez compras, estos son los gastos que tendrás cada año mientras seas propietario: ### IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) Impuesto municipal anual. Se calcula sobre el valor catastral (no el de mercado, suele ser un 50-60% del precio de compra). El tipo está entre 0,4% y 1,1% según el municipio. - Vivienda media 100.000 € valor catastral × 0,8% = 800 €/año en Torrevieja, Alicante, Calpe. - En Moraira o Altea Hills, una villa puede tener un IBI de 1.500-3.000 €/año. Lo paga el propietario que es titular a 1 de enero de cada año. Por eso conviene comprobar que está al corriente antes de firmar. ### Comunidad de propietarios Varía enormemente según servicios: - Sin servicios (edificio simple): 0-30 €/mes. - Con piscina + jardinería: 50-100 €/mes. - Con piscina + jardinería + portería + ascensor: 100-200 €/mes. - Urbanizaciones premium tipo Altea Hills o Las Colinas: 200-500 €/mes. Pide siempre el certificado de la administración de fincas antes de firmar arras: te dice si hay derramas pendientes (cantidades extraordinarias por obras), deudas del propietario actual, fondo de reserva. ### Tasa de basuras + alcantarillado 80-180 €/año según municipio. ### Suministros - Luz: 50-150 €/mes (más en verano por aire acondicionado). - Agua: 25-60 €/mes. - Internet + TV: 30-50 €/mes. - Gas (si lo usas): 20-50 €/mes. ### Seguros - Seguro de hogar: 200-400 €/año (obligatorio si hay hipoteca). - Seguro de comunidad: incluido en la cuota de comunidad. ### Impuesto sobre la Renta de No Residentes (modelo 210) Si no resides fiscalmente en España y tienes una vivienda aquí, Hacienda imputa una renta presunta (aunque no la alquiles). Se calcula así: - Renta imputada = 1,1% o 2% del valor catastral (1,1% si revisado los últimos 10 años, 2% si no). - Tipo impositivo: 19% si eres residente UE/EEE, 24% si eres residente de otro país. Ejemplo: vivienda con valor catastral 100.000 €, propietario alemán → renta imputada 1.100 €/año × 19% = 209 €/año. Si alquilas, tributarás por los rendimientos reales (alquileres cobrados menos gastos deducibles). ## Resumen total: 250.000 € de vivienda → unos 280.000 € de coste real Una vivienda segunda mano de 250.000 €, financiada al 70%: - Precio vivienda: 250.000 € - ITP 9 %: 22.500 € - Notaría + Registro + Gestoría: ~2.000 € - Comisión apertura hipoteca (1%): 1.750 € - Tasación: 400 € - Mudanza + acondicionamiento básico: 3.000-5.000 € - Coste total para entrar a vivir: ~280.000-282.000 € Más los costes anuales (IBI + comunidad + suministros + seguros): ~3.000-5.000 €/año según vivienda. ## Errores frecuentes 1. No presupuestar los 11-13% extra. El 80% de los compradores primerizos lo hacen. 2. Subestimar la reforma. "Un poco de pintura" suele convertirse en 30.000 €. 3. No verificar IBI y comunidad al día. El nuevo propietario hereda las deudas asociadas a la finca. 4. Pagar todo en efectivo. Hacienda investiga pagos en efectivo superiores a 1.000 € entre profesional y particular. Usa siempre transferencia bancaria. 5. Firmar sin gestoría si eres extranjero. La gestoría coordina ITP, Registro, certificados energéticos. Sus 500 € te ahorran problemas posteriores. ## Siguiente paso Si quieres profundizar en cada parte del proceso: - Lee la guía completa de comprar casa en la Costa Blanca - Consulta los términos clave: arras, IBI, cédula de habitabilidad - Explora zonas con precios accesibles: Torrevieja, Pilar de la Horadada - O ve directo al catálogo: propiedades en venta Si tienes dudas sobre tu caso concreto, contáctanos. Te hacemos un desglose personalizado de costes para tu compra.