La mayoría de las herencias con vivienda terminan igual: los herederos quieren vender. Y casi todas tropiezan en el mismo sitio: alguien llama a la inmobiliaria antes de haber hecho ningún papel, con la casa todavía a nombre del fallecido. Ese orden no funciona, y entenderlo desde el principio ahorra meses.
No se puede vender lo que aún no es tuyo
Para vender un inmueble hay que ser su propietario registral. Heredar no es automático: hasta que la herencia no está aceptada, adjudicada e inscrita, la vivienda sigue a nombre del fallecido y ningún notario autorizará la venta.
El camino tiene un orden fijo, y es el que explicamos en detalle en la entrada de adjudicación de herencia del diccionario:
- Certificado de defunción (Registro Civil) y certificado de últimas voluntades, que dice si hay testamento y ante qué notario.
- Copia autorizada del testamento — o, si no lo hay, declaración de herederos ante notario, que añade unas semanas.
- Inventario y escritura de adjudicación de herencia: qué bienes hay y a quién se adjudica cada uno.
- Liquidación de impuestos (sucesiones y plusvalía municipal).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad. Solo entonces se puede firmar una venta.
Con todos los papeles a mano y acuerdo entre los herederos, el proceso completo puede resolverse en seis u ocho semanas. Sin testamento, con herederos en el extranjero o con desacuerdos, hablamos de meses.
Los impuestos de heredar (que van antes que los de vender)
El Impuesto de Sucesiones se liquida en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si la prórroga se pide dentro de los cinco primeros. La plusvalía municipal por la herencia corre en paralelo con el mismo plazo.
La buena noticia para esta zona: en la Comunidad Valenciana existe una bonificación del 99 % entre cónyuges, padres e hijos para los fallecimientos desde finales de mayo de 2023. Heredar la casa de tus padres en la provincia de Alicante ha pasado de ser un problema económico a un trámite asumible en la gran mayoría de los casos.
Un consejo que vale dinero: no declaréis la vivienda por un valor bajo para "ahorrar" en sucesiones. Con la bonificación del 99 %, el impuesto de heredar es casi simbólico — pero el valor que declaréis será vuestro valor de adquisición cuando vendáis, y cuanto más bajo sea, mayor será la ganancia por la que pagaréis IRPF. Declarar el valor de mercado (nunca por debajo del valor de referencia de Catastro) suele ser la jugada correcta.
Los impuestos de vender
Vendida la casa, aparecen dos impuestos distintos:
| Impuesto | Sobre qué | Plazo |
|---|---|---|
| IRPF (o IRNR si no resides en España) | La ganancia: precio de venta menos valor declarado en la herencia | Con la declaración anual (o modelo 210) |
| Plusvalía municipal | El incremento del valor del suelo desde la herencia hasta la venta | 30 días hábiles |
Como entre la herencia y la venta suelen pasar pocos meses, la ganancia en IRPF y la plusvalía municipal acostumbran a ser pequeñas — si la herencia se declaró por su valor real. Aquí es donde la decisión del apartado anterior se cobra o se paga.
Si alguno de los herederos no es residente fiscal en España, el comprador le retendrá el 3 % del precio a cuenta: el mecanismo completo está explicado en nuestra guía de la retención del 3 % a no residentes.
Varios hermanos, una casa
La herencia típica deja la vivienda en proindiviso: todos son dueños de una cuota, nadie es dueño de una habitación. A partir de ahí hay tres caminos:
- Vender juntos: el mejor precio, porque se vende el 100 % de una vivienda y no participaciones. Exige acuerdo, pero es el desenlace más frecuente y el más rentable.
- Que uno se la quede: mediante una extinción de condominio, compensando a los demás. Tributa al 1,5 % en lugar del 10 %: es la fórmula pensada exactamente para esto.
- Vender tu cuota a un tercero: legal, pero con descuentos del 30-50 % sobre el valor proporcional. Es la opción de último recurso cuando el bloqueo es total.
Si el desacuerdo se enquista, cualquier heredero puede pedir la división judicial, que en una vivienda indivisible acaba en subasta — el peor precio posible para todos. Merece la pena agotar la negociación antes.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender la casa antes de pagar el impuesto de sucesiones?
No. Primero se acepta y adjudica la herencia, se liquidan sucesiones y plusvalía, y se inscribe la vivienda a nombre de los herederos; solo entonces puede firmarse la compraventa. Lo que sí se puede es firmar unas arras condicionadas mientras se tramita, si aparece comprador antes de tiempo.
¿Cuánto se paga por heredar una vivienda en la Comunidad Valenciana?
Entre cónyuges, padres e hijos, el Impuesto de Sucesiones tiene una bonificación del 99 % para fallecimientos desde finales de mayo de 2023, así que la factura suele quedar casi simbólica. Queda la plusvalía municipal, que depende del municipio y de los años transcurridos desde que el fallecido adquirió la vivienda.
¿Qué pasa si un hermano no quiere vender?
Nadie está obligado a permanecer en la copropiedad: se puede negociar que él compre a los demás (extinción de condominio), que los demás le compren a él, o en último término pedir la división judicial, que suele terminar en subasta con un precio muy inferior al de mercado. La vía del acuerdo es casi siempre la más rentable.
¿Y si la casa heredada todavía tiene hipoteca?
La deuda también se hereda. Antes de vender hay que cancelarla económicamente (normalmente con el propio precio de venta, reteniendo lo necesario en la firma) y gestionar la cancelación registral. Si el banco tenía un seguro de vida vinculado al fallecido, compruébalo primero: puede que la hipoteca ya esté pagada total o parcialmente.
