62 entradas

Diccionario
inmobiliario

Términos clave del mundo inmobiliario explicados con claridad, en varios idiomas.

Contratos

Alquiler con opción a compra: Podwójna umowa: zwykły najem i związane z nim prawo najemcy do kupna mieszkania w uzgodnionym terminie po cenie ustalonej od początku. Dopóki opcja obowiązuje, właściciel nie może sprzedać osobie trzeciej. Istotne warunki muszą być na piśmie: cena zakupu, czas trwania opcji, ewentualna opłata wstępna oraz jaka część zapłaconego czynszu zostanie odliczona od ceny, jeśli najemca kupi — procent do swobodnego uzgodnienia. Zawarta w formie aktu notarialnego opcja może zostać wpisana do rejestru własności, co chroni ją wobec osób trzecich. Przydatna dla tych, którzy jeszcze nie mogą sfinansować zakupu (np. czekając na sprzedaż innej nieruchomości), i dla właściciela, który zyskuje najemcę z zamiarem kupna.
Arras: Kwota, którą kupujący przekazuje sprzedającemu przy podpisaniu umowy przedwstępnej, jako zadatek i gwarancja, że transakcja dojdzie do skutku. Zwyczajowo około 10% ceny. Są trzy rodzaje, a różnica ma znaczenie: penitencjalne (artykuł 1454 kodeksu cywilnego) pozwalają się wycofać — kupujący traci wpłacone, sprzedający zwraca podwójnie; potwierdzające są tylko zaliczką na cenę i nie dają prawa odstąpienia: druga strona może żądać wykonania; a karne ustalają odszkodowanie za niewykonanie. Klasyczna pułapka: jeśli umowa mówi tylko „“ bez przymiotnika, sądy traktują je jako potwierdzające. Kto chce zachować możliwość wyjścia, musi wyraźnie napisać „“ — i uzgodnić termin aktu, zamkniętą cenę oraz co się dzieje, gdy kredyt nie zostanie przyznany.
Contrato de arrendamiento: Documento privado o público por el que el propietario (arrendador) cede el uso de un inmueble a un inquilino (arrendatario) a cambio de una renta. Regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): mínimo de 5 años (7 si arrendador es persona jurídica) para vivienda habitual, con actualización del alquiler limitada al IPC. Distinto de los contratos de temporada (1-11 meses) o turístico (1-30 días, sujetos a normativa específica).
Contrato de compraventa: Acuerdo por el que el vendedor se obliga a entregar un inmueble al comprador a cambio de un precio cierto. Puede ser privado (firmado entre las partes sin notario) o público (escritura ante notario). Solo la escritura pública permite inscribir la compra en el Registro de la Propiedad, requisito imprescindible para que la propiedad surta plenos efectos frente a terceros. En la práctica, el proceso típico es: contrato de arras → escritura pública.
Exclusiva: Acuerdo por el que el propietario contrata a una única agencia inmobiliaria para vender su inmueble durante un periodo determinado (habitualmente 3-6 meses). A cambio, la agencia se compromete a un plan de marketing intensivo: fotografía profesional, vídeo, home staging si procede, publicación en portales premium y red de colaboradores. La exclusiva suele lograr mejor precio de venta y menor tiempo en el mercado que la venta abierta, al concentrar el esfuerzo de un equipo experto.
Mandato de venta: Contrato por el que el propietario encarga formalmente a una agencia inmobiliaria la gestión de la venta de su inmueble. Define las condiciones: duración, exclusiva o no, precio mínimo aceptable, honorarios, plan de marketing, exclusiones (compradores propios del vendedor) y obligaciones de información. El mandato profesional protege al propietario (transparencia de la gestión) y al agente (derecho a honorarios si concurre causa eficiente). Recomendado por escrito siempre.
Señal / Reserva: Cantidad pequeña (típicamente 3.000-6.000 €) que el comprador entrega al vendedor o a la agencia para reservar el inmueble durante un periodo corto (7-15 días), mientras se prepara el contrato de arras. La reserva inmoviliza temporalmente la propiedad fuera del mercado. Suele ser reembolsable si las partes no llegan a firmar arras dentro del plazo, salvo que el comprador desista por causa no justificada. Documento privado, no requiere notario.
Vicios ocultos: Wady mieszkania niewidoczne w chwili zakupu, które — gdyby były znane — skłoniłyby kupującego do rezygnacji lub zapłaty niższej ceny: wilgoć konstrukcyjna, aluminoza, wadliwe instalacje ukryte pod wykończeniem. Na rynku wtórnym obowiązuje kodeks cywilny: kupujący ma sześć miesięcy od wydania, by żądać od sprzedającego naprawy, obniżki ceny lub rozwiązania umowy — krótki termin, który czyni przegląd techniczny przed podpisaniem bardzo wskazanym. W nowym budownictwie obowiązują terminy ustawy budowlanej LOE: rok na wady wykończenia, trzy lata na wady wpływające na zamieszkiwanie (wilgoć, izolacja, instalacje) i dziesięć na wady konstrukcyjne, te ostatnie objęte dziesięcioletnim ubezpieczeniem dewelopera.

Derechos reales

Derecho de tanteo y retracto: Prawa pierwszeństwa nabycia: pozwalają określonym osobom kupić nieruchomość przed każdą osobą trzecią, po tej samej cenie. Tanteo działa przed sprzedażą (właściciel musi zawiadomić o warunkach i poczekać na odpowiedź), a retracto po niej (uprawniony cofa już dokonaną sprzedaż i wchodzi w miejsce kupującego). Przypadki najważniejsze w praktyce: najemca mieszkania, chyba że wyraźnie zrzekł się w umowie; współwłaściciele, gdy jeden sprzedaje udział obcemu; sąsiedzi małych działek rolnych; oraz administracja przy mieszkaniach chronionych i w strefach, gdzie przepisy regionalne jej to zastrzegają. Terminy są bardzo krótkie — trzydzieści dni kalendarzowych przy najmie — a zawiadomienia muszą być niepodważalne: ich pominięcie naraża kupującego na utratę mieszkania.
Dominio: Derecho real más completo sobre un bien: incluye el derecho a usarlo, disfrutar sus frutos y disponer de él (venderlo, donarlo, hipotecarlo). En propiedad plena o pleno dominio, el titular tiene todas las facultades sobre el inmueble. Puede dividirse en nuda propiedad (titularidad sin uso) y usufructo (uso y disfrute), que se reúnen al extinguirse este último.
Extinción de condominio: Operacja, w której mieszkanie należące do kilku właścicieli przechodzi na jednego z nich, a on spłaca pozostałych w pieniądzu za ich udziały. To zwykłe wyjście po rozwodzie lub spadku między rodzeństwem, gdy nieruchomość jest niepodzielna, a jedno z nich chce ją zatrzymać. Jej wielka zaleta jest podatkowa: to nie sprzedaż, więc przejmujący nie płaci ITP (10% we Wspólnocie Walenckiej), lecz tylko AJD (1,5%) — różnica tysięcy euro. Wymaga aktu notarialnego i zgody wszystkich współwłaścicieli; spłata musi być w pieniądzu i proporcjonalna do wartości nabywanego udziału, bo źle skonstruowana nadwyżka przydziału może być opodatkowana jak darowizna lub sprzedaż. Jeśli jest hipoteka, bank musi zgodzić się zwolnić występującego współwłaściciela.
Nuda propiedad: Własność nieruchomości bez prawa do jej używania i pobierania pożytków: to prawo — użytkowanie — należy do innej osoby. Właściciel „“ jest właścicielem, może sprzedać lub obciążyć swoje prawo, ale nie może zamieszkać ani pobierać czynszu, dopóki użytkowanie istnieje. To kluczowy element coraz częstszej operacji: starszy właściciel sprzedaje gołą własność swojego domu, otrzymuje pieniądze dziś (jednorazowo lub jako rentę) i zachowuje dożywotnie użytkowanie, by mieszkać w nim do końca. Cenę oblicza się, odejmując wartość użytkowania, zależną od wieku sprzedającego (podatkowo: 89 minus wiek, w procentach). Po śmierci użytkownika goły właściciel automatycznie scala pełną własność, rozliczając wtedy podatek od części użytkowania.
Proindiviso: Sytuacja, w której nieruchomość należy do kilku osób w udziałach — dwoje rodzeństwa po 50%, troje spadkobierców po równo — a nikt nie może wskazać, która fizyczna część jest jego. Każdy współwłaściciel płaci koszty według udziału, a ważne decyzje wymagają zgody. Prawo nikogo nie zmusza do pozostawania we współwłasności: każdy współwłaściciel może w każdej chwili zażądać zniesienia. Wyjścia, od najlepszego do najgorszego: sprzedaż całej nieruchomości za wspólną zgodą; wykup pozostałych przez jednego w drodze zniesienia współwłasności; sprzedaż własnego udziału osobie trzeciej (z dużym rabatem, a pozostałym przysługuje prawo pierwokupu); albo droga sądowa, która przy rzeczy niepodzielnej skończy się licytacją — najgorszą możliwą ceną. Sprzedaż w porozumieniu prawie zawsze wygrywa.
Propiedad horizontal: Régimen jurídico aplicable a edificios divididos en pisos o locales pertenecientes a distintos propietarios, con zonas comunes (escaleras, fachada, cubierta, instalaciones). Regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Define los derechos y obligaciones de los propietarios, el funcionamiento de la comunidad (juntas, acuerdos, presidente, administrador), la división de gastos según cuota de participación y los límites a la libertad de uso del propietario individual.
Servidumbre: Derecho real que grava una finca (predio sirviente) en beneficio de otra (predio dominante) o de una persona. Ejemplos típicos: servidumbre de paso (atravesar una finca para acceder a otra), de vistas, de luces, de acueducto (paso de agua), de tendido eléctrico. Las servidumbres se inscriben en el Registro de la Propiedad y son una carga registral que el comprador hereda al adquirir la finca sirviente. Antes de comprar, comprueba siempre las servidumbres existentes en la nota simple.
Usufructo: Prawo do używania cudzej nieruchomości i pobierania jej pożytków — mieszkania w niej lub pobierania czynszu — bez bycia właścicielem: własność należy do „“ właściciela. Może być dożywotnie (najczęstsze: owdowiały małżonek dziedziczący użytkowanie domu rodzinnego) lub czasowe. Jego wartość podatkową liczą stałe reguły: dożywotnie jest warte 89 minus wiek użytkownika (jako procent wartości nieruchomości, minimum 10%, maksimum 70%); czasowe — 2% za każdy rok trwania, z limitem 70%. Użytkownik płaci zwykłe koszty, IBI i naprawy zachowawcze; prace nadzwyczajne obciążają gołego właściciela. Może wynajmować nieruchomość i zatrzymywać czynsz, ale nie może jej sprzedać. Prawo wygasa ze śmiercią lub upływem terminu — wtedy goły właściciel odzyskuje pełną własność.

Documentos

Adjudicación de herencia: Proces, który czyni spadkobierców właścicielami majątku zmarłego. Łańcuch kroków: akt zgonu, zaświadczenie o ostatniej woli, kopia testamentu (lub notarialne stwierdzenie nabycia spadku, gdy go brak), inwentarz i podział w akcie przydziału, rozliczenie podatków i wpis do rejestru własności. Terminy mają znaczenie: podatek od spadku rozlicza się w sześć miesięcy od śmierci (z możliwością przedłużenia o kolejne sześć, jeśli wniosek złożono w pierwszych pięciu), podobnie jak gminny podatek od wzrostu wartości gruntu. We Wspólnocie Walenckiej rachunek drastycznie spadł: 99% ulgi między małżonkami, rodzicami i dziećmi. Dopóki spadek nie jest przydzielony i wpisany, odziedziczonego mieszkania nie można sprzedać: to pierwsza formalność do załatwienia, nie ostatnia.
Carga registral: Cualquier limitación, gravamen o restricción que pesa sobre un inmueble y queda anotada en el Registro de la Propiedad. Ejemplos típicos: hipoteca, embargo, servidumbre, condición resolutoria, derecho de tanteo o afección fiscal. Antes de firmar arras, es imprescindible solicitar una nota simple actualizada para verificar todas las cargas. Las cargas siguen al inmueble, no al propietario: si compras una vivienda con embargo no cancelado, lo heredas.
Cédula de habitabilidad: Dokument administracyjny poświadczający, że mieszkanie spełnia minimalne wymogi do zamieszkania: powierzchnię użytkową, wysokość, wentylację i oświetlenie, wyposażenie kuchni i łazienki. Każda wspólnota autonomiczna reguluje go pod własną nazwą — we Wspólnocie Walenckiej odpowiednikiem jest licencja zasiedlenia (pierwszego lub drugiego), dziś często załatwiana jako oświadczenie odpowiedzialne. W praktyce potrzebny jest do podpisania lub przepisania umów na wodę i prąd, do wynajmu i najmu turystycznego. Ważny jest dziesięć lat, po czym trzeba go odnowić. Przy zakupie sprawdź, że istnieje i obowiązuje: mieszkanie, które nie może go uzyskać — przez naruszenia urbanistyczne lub brak warunków — to mieszkanie, w którym nie można legalnie mieszkać, a to trzeba odkryć przed podpisaniem, nie po.
Cédula urbanística: Documento emitido por el ayuntamiento que recoge la situación urbanística de una finca: clasificación del suelo, edificabilidad, usos permitidos, alineaciones, retranqueos y servidumbres urbanísticas. Es distinto de la cédula de habitabilidad (que certifica condiciones de la vivienda). Imprescindible para promotores, inversores y compradores que planean reformar, ampliar o cambiar el uso del inmueble.
Certificado energético: Documento oficial obligatorio en venta y alquiler que clasifica la eficiencia energética del inmueble en una escala de A (más eficiente) a G (menos eficiente), evaluando consumo energético y emisiones de CO₂. Es necesario para escriturar la venta y debe figurar en cualquier anuncio. En la Costa Blanca, viviendas anteriores a 2007 suelen tener clase E, F o G; obra nueva desde 2020 obliga a clase A o B. Una clase baja implica facturas energéticas más altas.
Embargo: Medida judicial o administrativa por la que se afecta un bien (típicamente un inmueble) al pago de una deuda. El embargo se anota en el Registro de la Propiedad y limita la facultad de disponer del bien hasta que se salde la deuda o se levante la medida. Antes de comprar un inmueble, una nota simple actualizada permite detectar embargos vigentes. Comprar una vivienda con embargo sin cancelarlo expone al comprador a la ejecución por el acreedor.
Escritura pública: Dokument notarialny, który utrwala czynność lub umowę — przy sprzedaży nieruchomości ostateczne porozumienie między sprzedającym a kupującym — i nadaje jej wiarę publiczną: notariusz weryfikuje tożsamość i zdolność stron, własność, obciążenia i płatności. Sprzedaż w formie umowy prywatnej jest ważna między stronami, ale tylko akt notarialny pozwala wpisać zakup do rejestru własności, chronić go wobec osób trzecich i ustanowić hipotekę; dlatego każdy zakup z finansowaniem przechodzi przez notariusza. Kupujący ma prawo wybrać notariusza. Koszty dzieli ustawa (oryginał aktu obciąża sprzedającego, pierwszy odpis kupującego), choć zwykle uzgadnia się, że całość ponosi kupujący.
Licencia de ocupación (primera y segunda): Zezwolenie gminne poświadczające, że mieszkanie spełnia warunki do zamieszkania. We Wspólnocie Walenckiej licencja pierwszego zasiedlenia jest wymagana dla nowego budownictwa: deweloper musi ją uzyskać, aby przekazać mieszkania, a bez niej nie można podpisać umów na media. Licencję drugiego zasiedlenia — dziś załatwianą jako oświadczenie odpowiedzialne — uzyskuje się przy sprzedaży i nowym wynajmie, gdy poprzednia wygasła: jest ważna dziesięć lat. Jest też warunkiem najmu turystycznego. Przy zakupie żądaj ważnej licencji lub sprawdź w urzędzie gminy, czy mieszkanie może ją otrzymać: jej brak może wskazywać na budowę bez pozwolenia lub nierozliczone naruszenia urbanistyczne.
Licencia turística: Autorización oficial otorgada por la Generalitat Valenciana —denominada VV (Vivienda Vacacional)— necesaria para alquilar legalmente una vivienda a turistas (estancias de 1 a 30 días). Sin licencia VV, el alquiler turístico es ilegal: multas de 2.000 € a 600.000 €. Se solicita mediante declaración responsable, tasa 65,11 €, plazo 5-15 días hábiles. Antes de comprar para alquiler turístico, verifica que la comunidad de propietarios no lo prohíba en sus estatutos.
NIE (Número de Identidad de Extranjero): Osobisty, niepowtarzalny i stały numer, który Hiszpania nadaje cudzoziemcom do wszelkich spraw gospodarczych i administracyjnych: zakupu mieszkania, otwarcia konta, podpisania umów z dostawcami mediów czy zapłaty podatków. Bez NIE nie podpiszesz aktu notarialnego ani nie rozliczysz podatków od zakupu. Wniosek składa się w Hiszpanii (komisariaty Policía Nacional, po umówieniu wizyty) lub w hiszpańskim konsulacie w kraju zamieszkania; może go też uzyskać pełnomocnik z pełnomocnictwem notarialnym, co jest częste wśród zagranicznych kupujących. Nie wygasa i nie oznacza rezydencji: to tylko identyfikator. Nie mylić z TIE, fizyczną kartą osób faktycznie mieszkających w Hiszpanii, ani z certyfikatem rejestracji obywatela UE.
Nota simple: Documento expedido por el Registro de la Propiedad que contiene la información actualizada sobre un inmueble: titularidad (quién es el dueño legal), descripción registral, cargas vigentes (hipotecas, embargos, servidumbres), notas marginales. Es esencial obtener una nota simple antes de firmar arras: te permite verificar que el vendedor es el verdadero propietario y que el inmueble está libre de cargas no declaradas. Coste: 9,02 € online en la sede del Registro.
Poder notarial: Documento público otorgado ante notario por el que una persona (poderdante) autoriza a otra (apoderado) a actuar en su nombre en determinados actos jurídicos. Muy utilizado por compradores extranjeros que no pueden viajar a España para firmar: el poder permite que un abogado o representante firme la compra, la hipoteca o cualquier trámite en su nombre. Requiere apostilla de La Haya si se otorga fuera de España + traducción jurada si está en otro idioma. Coste habitual 80-250 € en notaría española, más en consulados.
Referencia catastral: Dwudziestoznakowy kod alfanumeryczny, który Kataster nadaje każdej nieruchomości i który identyfikuje ją jednoznacznie: położenie, powierzchnię i przypisane przeznaczenie. Widnieje na rachunku IBI i w akcie notarialnym, a w elektronicznym biurze Katastru każdy może sprawdzić na jego podstawie dane fizyczne nieruchomości. Przy zakupie warto sprawdzić, czy referencja katastralna odpowiada nabywanej działce rejestrowej: Kataster i rejestr własności to odrębne instytucje i ich dane nie zawsze się zgadzają (różne powierzchnie, niezgłoszone rozbudowy, granice). Wykrycie rozbieżności przed podpisaniem pozwala ją skorygować w trybie sprostowania i oszczędza problemów przy odsprzedaży, hipotece czy dziedziczeniu.
Registro de la Propiedad: Institución pública oficial que inscribe la titularidad y las cargas de los inmuebles en España. Su inscripción otorga seguridad jurídica al comprador: tras la escritura pública ante notario, la compra debe inscribirse para que el comprador sea reconocido como propietario frente a terceros. Existen Registros por demarcación territorial; cada inmueble está inscrito en uno concreto. Trámites como la nota simple, la inscripción de hipoteca y la cancelación de cargas se gestionan aquí.
Tasación: Valoración técnica del precio de mercado de un inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Es obligatoria para conceder hipoteca: el banco financia hasta el 70-80% del menor entre el valor de tasación y el precio de compra. Coste: 300-500 € a cargo del solicitante de la hipoteca. Distinta de la inspección técnica (que evalúa el estado físico del inmueble). Tiene validez de 6 meses desde su emisión.
Vivienda de uso turístico (VUT): Categoría administrativa que designa una vivienda destinada al alquiler turístico de corta estancia (1-30 días). En la Comunidad Valenciana, equivale a la licencia VV (Vivienda Vacacional). Requisitos: cédula de habitabilidad, equipamiento mínimo, certificado energético, hoja de reclamaciones, no estar en zona declarada saturada, y no tener prohibición en los estatutos de la comunidad de propietarios. La presencia masiva de VUT en zonas concretas ha generado debate sobre saturación turística y precios de vivienda para residentes locales.

Financiación

Aval bancario: Zobowiązanie, którym bank gwarantuje zapłatę długu swojego klienta, jeśli ten tego nie zrobi. W nieruchomościach pojawia się w trzech scenariuszach: deweloper pobierający wpłaty na mieszkanie w budowie ma ustawowy obowiązek zabezpieczyć je gwarancją bankową lub ubezpieczeniem kaucyjnym — jeśli budowa nie zostanie oddana, kupujący odzyskuje pieniądze z odsetkami, egzekwując gwarancję; najemca wzmacniający swoją wiarygodność gwarancją kilku czynszów; oraz kupujący zabezpieczający odroczoną płatność części ceny. Dla kupujących z planu to kluczowy dokument: żądaj gwarancji lub indywidualnego certyfikatu ubezpieczenia przy każdej wpłacie i je przechowuj. Gwarancja kosztuje (prowizje otwarcia i kwartalne, często zastaw depozytu) — dlatego nikt nie daje jej za darmo.
Cancelación registral de hipoteca: Spłacenie hipoteki nie usuwa jej z rejestru własności: obciążenie figuruje, dopóki nie zostanie formalnie wykreślone, i pojawi się w nota simple przy próbie sprzedaży. Wykreślenie z rejestru to ta zaległa formalność, którą wiele mieszkań ciągnie za sobą latami. Kroki: poprosić bank o zaświadczenie o zerowym zadłużeniu (bezpłatne), podpisać akt wykreślenia — pełnomocnik banku stawia się u notariusza i nie może za to pobrać opłaty — i złożyć go w rejestrze. Taksy notarialne i rejestrowe ponosi właściciel, kilkaset euro; można zlecić gestorii albo załatwić samemu. Bezczynność ma swoją datę: obciążenie wygasa w rejestrze dwadzieścia jeden lat po terminie spłaty. W praktyce przy sprzedaży załatwia się to przy tym samym podpisaniu, zatrzymując z ceny potrzebną kwotę.
Cap Rate: Tasa de capitalización: indicador clave en inversión inmobiliaria que mide la rentabilidad anual neta de un inmueble en relación con su precio de compra. Se calcula como (Ingresos netos anuales / Precio de compra) × 100. En la Costa Blanca, los Cap Rates típicos están entre el 4% y el 6% para alquiler de larga duración y entre el 6% y el 8% para alquiler vacacional. Es la métrica fundamental para comparar oportunidades de inversión.
Cashflow inmobiliario: Flujo de caja neto que genera un inmueble en alquiler: ingresos por rentas menos todos los gastos (hipoteca, IBI, comunidad, mantenimiento, seguros, impuestos, gestión, vacancia). Puede ser positivo (el inmueble genera dinero cada mes) o negativo (el propietario aporta dinero esperando plusvalía futura). En la Costa Blanca, un cashflow positivo modesto es viable comprando con financiación moderada en zonas con alta demanda de alquiler vacacional como Torrevieja o Calpe.
Dación en pago: Mecanismo legal por el que el deudor entrega un bien (típicamente un inmueble) al acreedor para saldar una deuda, normalmente hipotecaria. En España no es automática: el banco debe aceptarla y existen condiciones específicas reguladas por el Código de Buenas Prácticas (umbral de exclusión por insolvencia). Diferente del desahucio: aquí el deudor entrega voluntariamente la vivienda y la deuda queda cancelada totalmente. Solución útil cuando el valor del inmueble cubre la deuda pendiente.
Euríbor: Tipo de interés interbancario al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí en euros. Es el índice de referencia más utilizado para las hipotecas a tipo variable en España. La cuota mensual de tu hipoteca variable se calcula como Euríbor + diferencial (típicamente +1% a +1,8%). Se publica diariamente y se revisa cada 6 o 12 meses según el contrato. En 2026 el Euríbor a 12 meses se sitúa alrededor del 2,5-3%, tras los máximos del 4%+ alcanzados en 2023.
FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): Dokument, który bank musi przekazać klientowi co najmniej dziesięć dni kalendarzowych przed podpisaniem kredytu hipotecznego, zawierający spersonalizowaną i wiążącą ofertę: kwotę, okres, oprocentowanie, RRSO, harmonogram rat, produkty powiązane, prowizje i koszty wcześniejszej spłaty. Wiążąca znaczy, że bank nie może potem pogorszyć tych warunków. Towarzyszy jej FiAE, streszczająca najważniejsze klauzule (wskaźnik referencyjny, klauzule natychmiastowej wymagalności, podział kosztów). Z oboma dokumentami klient udaje się do wybranego przez siebie notariusza na bezpłatny akt wstępny, podczas którego notariusz sprawdza, czy rozumie, co podpisuje; bez tego kroku hipoteka nie może zostać zawarta. Format jest identyczny w całej Europie — stworzony, by porównywać oferty różnych banków rubryka po rubryce.
Hipoteca fija, variable o mixta: Las tres modalidades principales de hipoteca en España. Fija: tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo, cuota predecible (TAE 2026 entre 3,2% y 4,5%). Variable: cuota ligada al Euríbor + diferencial, revisable cada 6 o 12 meses (más arriesgada si los tipos suben). Mixta: tipo fijo los primeros 5-10 años + variable el resto. La elección depende de tu horizonte temporal, tolerancia al riesgo y expectativa de tipos de interés.
Hipoteca para extranjeros: Préstamo hipotecario que los bancos españoles ofrecen a personas físicas que no tienen residencia fiscal en España (no residentes). Condiciones más conservadoras que para residentes: hasta el 70% del valor de tasación o precio de compra para residentes UE/EEE, hasta 60-65% para no residentes de otros países. Tipos fijos en 2026 entre 3,8% y 4,5%. Documentación reforzada: NIE, justificación de ingresos, declaración de patrimonio, comprobante de residencia fiscal.
Rentabilidad bruta: Indicador básico de rendimiento de una inversión inmobiliaria: ingresos anuales por alquiler dividido entre el precio de compra, expresado en porcentaje. No descuenta gastos (IBI, comunidad, mantenimiento, gestión, impuestos). En la Costa Blanca, las rentabilidades brutas medias en 2026 son: Torrevieja 7,4%, Pilar de la Horadada 6,2%, Calpe 5,1%, Moraira 3,8%. Útil para comparar oportunidades rápidamente, pero la rentabilidad neta es la métrica decisiva para inversión real.
Rentabilidad neta: Indicador real de rentabilidad de una inversión inmobiliaria: ingresos anuales por alquiler menos todos los gastos (IBI, comunidad, suministros, limpieza, mantenimiento, seguros, gestión, impuestos), dividido entre el precio total de adquisición (precio + impuestos + gastos de compra). En la Costa Blanca, la rentabilidad neta típica es entre el 50% y el 70% de la bruta. Un bungalow en Torrevieja con bruta del 7,4% puede dar una neta del 3-3,5%. Es la métrica que dice cuánto ganas realmente.
Subrogación de hipoteca: Zmiana jednej ze stron istniejącej hipoteki, bez jej likwidowania ani ustanawiania nowej. Ma dwa warianty. Subrogacja wierzyciela: klient przenosi hipotekę do innego banku, który poprawia warunki; bank pierwotny może wyrównać ofertę, by go zatrzymać, a prowizje ogranicza ustawa. Oraz subrogacja dłużnika: kupujący przejmuje hipotekę już obciążającą mieszkanie — typowe w nowym budownictwie, gdzie kupujący może wstąpić w kredyt dewelopera. Zalety wobec nowej hipoteki: oszczędza się część kosztów formalizacji, a proces jest szybszy. W zamian bank musi zatwierdzić wypłacalność nowego dłużnika, a odziedziczone warunki nie zawsze są najlepsze na rynku: porównaj, zanim przyjmiesz subrogację z rozpędu.
TIN y TAE: TIN (nominalna stopa procentowa) to roczna cena, jaką bank pobiera za pożyczenie pieniędzy — nic więcej. TAE (RRSO) dolicza do TIN prowizje i efekt produktów powiązanych, wyrażając rzeczywisty roczny koszt kredytu: to liczba, którą porównuje się oferty. Typowy przykład: hipoteka z niskim TIN, ale z obowiązkowym ubezpieczeniem na życie i mieszkania, może wyjść drożej niż inna z wyższym TIN bez powiązań — RRSO to obnaża. W kredytach zmiennoprocentowych RRSO jest tylko orientacyjne („RRSO zmienne“), bo zakłada, że Euribor nie zmieni się przez cały okres kredytu. FEIN każdego banku pokazuje obie liczby w tych samych rubrykach, co pozwala rzetelnie porównać przed wyborem.

Impuestos

Actos Jurídicos Documentados (AJD): Podatek regionalny od dokumentów notarialnych o treści ekonomicznej podlegających wpisowi do rejestru: deklaracje nowej budowy, podział poziomy, zniesienie współwłasności, kredyty hipoteczne lub zakupy objęte VAT. We Wspólnocie Walenckiej stawka ogólna wynosi 1,5%. W praktyce: kupujący nowe mieszkanie płaci go razem z VAT (rynek wtórny płaci ITP zamiast AJD); przy kredytach hipotecznych od listopada 2018 r. ponosi go bank; a przy zniesieniu współwłasności to jedyny podatek dla tego, kto zatrzymuje nieruchomość — znacznie taniej niż sprzedaż między współwłaścicielami. Rozlicza się formularzem 600 w miesiącu po podpisaniu.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Roczny podatek gminny od własności nieruchomości. Płaci go ten, kto jest właścicielem 1 stycznia — nawet sprzedając w lutym, rachunek za cały rok należy do niego, choć Sąd Najwyższy pozwala uzgodnić w umowie sprzedaży proporcjonalny podział według dni każdej ze stron, co jest powszechną praktyką. Oblicza się go, stosując do wartości katastralnej stawkę ustalaną przez każdą gminę (od 0,4% do 1,1% dla nieruchomości miejskich), więc różni się mocno między gminami. Pobierany jest zwykle między sierpniem a październikiem; warto ustawić polecenie zapłaty, bo wiele gmin daje za to zniżki. Przy zakupie poproś o ostatnie rachunki: długi IBI z czterech poprzednich lat podążają za nieruchomością, nie za dawnym właścicielem, i nowy właściciel odpowiada za nie mieszkaniem.
Impuesto sobre el Patrimonio (no residentes): Nierezydenci płacą w Hiszpanii podatek w ramach obowiązku rzeczowego: tylko od majątku położonego w Hiszpanii, zasadniczo nieruchomości, po odliczeniu związanych z nimi długów — hipoteka na hiszpańskim mieszkaniu obniża podstawę. Państwowa kwota wolna wynosi 700 000 € na właściciela (para kupująca po połowie podwaja próg), a dodatkowa ulga na główne miejsce zamieszkania nie przysługuje nierezydentowi, bo nieruchomość nim nie jest. Od 2021 r. nierezydenci mogą wybrać przepisy regionu, w którym leży ich majątek; warto porównać, bo niektóre regiony mocno go łagodzą, a inne, jak Wspólnota Walencka, stosują niższą kwotę wolną. Powyżej 3 mln euro dochodzi podatek solidarnościowy od wielkich fortun. Deklaracja na formularzu 714.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Impuesto autonómico que grava la compra de inmuebles de segunda mano. En la Comunidad Valenciana, el tipo general es del 10% sobre el precio escriturado. Existen tipos reducidos en algunos supuestos: 8% para vivienda habitual joven menor de 35 años (con precio máximo 180.000 €), 4% para familias numerosas y personas con discapacidad. Lo paga el comprador en los 30 días siguientes a la firma. No es deducible en obra nueva (esa tributa por IVA + AJD).
IVA en la compra de vivienda: Pierwsza dostawa ukończonego mieszkania — sprzedaż przez dewelopera pierwszemu nabywcy — objęta jest 10% VAT plus AJD (1,5% we Wspólnocie Walenckiej). Razem z mieszkaniem stawką 10% mogą być objęte do dwóch miejsc postojowych i przynależności przekazywane łącznie; lokale usługowe i działki płacą 21%. VAT płaci się deweloperowi przy każdej fakturze, także przy wpłatach zaliczkowych w trakcie budowy, a AJD rozlicza się przy podpisaniu aktu. Rynek wtórny nie podlega VAT: płaci ITP (stawka ogólna 10% we Wspólnocie Walenckiej, z obniżkami dla młodych, rodzin wielodzietnych i mieszkań chronionych). Koszt podatkowy nowego i używanego jest więc zbliżony: około 11,5% wobec 10%.
Plusvalía estatal (IRPF): Impuesto sobre la ganancia patrimonial obtenida al vender un inmueble, gestionado por la Agencia Tributaria estatal. Para residentes fiscales se integra en el IRPF al tipo del 19-26% según la escala. Para no residentes (modelo 210/211) el tipo es del 19% (residentes UE) o 24% (otros países). Si el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3% del precio (modelo 211) como pago a cuenta. Existen exenciones para reinversión en vivienda habitual (residentes) y mayores de 65 años.
Plusvalía municipal: Impuesto local (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) que grava la transmisión de inmuebles urbanos. Lo paga el vendedor (salvo pacto contrario) en los 30 días siguientes a la firma. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, solo se aplica si hay incremento real de valor entre compra y venta; el contribuyente puede elegir entre el método objetivo y el real.
Residencia fiscal en España: Status decydujący o tym, gdzie dana osoba płaci podatek od całości swoich dochodów. Rezydentem podatkowym Hiszpanii jest ten, kto spełnia którykolwiek z warunków: przebywa w Hiszpanii ponad 183 dni roku kalendarzowego (sporadyczne nieobecności liczą się jako obecność, chyba że udowodni rezydencję podatkową w innym kraju), ma tu główny ośrodek interesów gospodarczych, albo jego małżonek i małoletnie dzieci mieszkają na stałe w Hiszpanii, co tworzy domniemanie rezydencji. Zakup mieszkania nie czyni rezydentem podatkowym: nierezydent płaci podatek tylko od dochodów ze źródeł hiszpańskich (IRNR), a rezydent IRPF od dochodów światowych. Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania rozstrzygają konflikty między krajami. Zmianę rezydencji warto zaplanować przed przekroczeniem 183 dni.
Retención del 3 % a no residentes: Gdy sprzedający nieruchomość nie jest rezydentem podatkowym Hiszpanii, prawo zobowiązuje kupującego do potrącenia 3% uzgodnionej ceny i wpłacenia jej do urzędu skarbowego formularzem 211 w ciągu miesiąca od podpisania. To nie dodatkowy podatek, lecz zaliczka na podatek sprzedającego od jego zysku. Następnie sprzedający składa formularz 210, deklarując rzeczywisty zysk ze sprzedaży: jeśli potrącone 3% przewyższa należny podatek, występuje o zwrot różnicy; jeśli nie wystarcza, dopłaca resztę. Dla kupującego krok nie jest opcjonalny: bez potrącenia nieruchomość odpowiada za podatek sprzedającego. Warto wcześnie zebrać faktury dokumentujące koszt nabycia i ulepszenia, bo obniżają opodatkowany zysk.
Valor catastral: Valor administrativo asignado a cada inmueble por la Dirección General del Catastro, basado en criterios objetivos (ubicación, superficie, antigüedad, calidad constructiva). Sirve de base para el cálculo de varios impuestos: IBI, plusvalía municipal, renta imputada (modelo 210 de no residentes). Suele ser entre el 40% y el 60% del valor de mercado real. Se actualiza periódicamente mediante ponencias de valores municipales. Lo encontrarás en la última carta del IBI o consultable online en sede electrónica del Catastro.

Otros

Agente inmobiliario: Profesional autorizado que intermedia entre comprador y vendedor (o arrendador y arrendatario) en operaciones inmobiliarias. En la Comunidad Valenciana, la actividad está regulada por el Registro de Agentes Inmobiliarios (RAIC). Los agentes inscritos cuentan con seguro de responsabilidad civil obligatorio y formación acreditada. El cliente puede verificar el número RAIC del agente antes de contratar.
Due diligence inmobiliaria: Pełny przegląd nieruchomości przed zakupem, by wiedzieć dokładnie, co się kupuje i z jakim ryzykiem. Część prawna: nota simple (własność, hipoteki, zajęcia, służebności), status urbanistyczny w gminie (pozwolenia, postępowania o naruszenia, status poza planem), licencja zasiedlenia i zgodność rejestru z katastrem. Część ekonomiczna: długi wobec wspólnoty i uchwalone dopłaty — zaświadczenie zarządcy jest przy sprzedaży obowiązkowe —, IBI i opłata śmieciowa uregulowane, oraz najemcy z prawem pozostania lub kupna. Część techniczna: rzeczywisty stan konstrukcji i instalacji. Na Costa Blanca ma szczególny sens przy willach na gruncie rustykalnym, starych rozbudowach i mieszkaniach pod najem turystyczny. Wykonuje ją prawnik lub technik niezależny od sprzedającego, przed umową zadatku: potem znalezionych rzeczy nie da się już negocjować.
Empadronamiento: Wpis do padrón, gminnego rejestru mieszkańców prowadzonego przez każdy urząd miasta. To oficjalny dowód zamieszkania w danej gminie i przepustka do usług i procedur: zapisania dzieci do szkoły, uzyskania karty zdrowia, wymiany prawa jazdy, wykazania zamieszkania w procedurach imigracyjnych czy dostępu do pomocy gminnej. Załatwia się go w urzędzie, okazując akt własności lub umowę najmu i dokument tożsamości; jest bezpłatny, a kto mieszka w gminie ponad sześć miesięcy w roku, ma obowiązek się wpisać. Sam w sobie nie czyni rezydentem podatkowym, ale jest przesłanką, którą urząd skarbowy bierze pod uwagę — kto nim być nie chce, powinien postępować rozważnie. Zaświadczenie zwykle nie może być starsze niż trzy miesiące.
Gastos de comunidad: Cuotas mensuales que pagan los propietarios de un edificio o urbanización para el mantenimiento de zonas comunes y servicios: limpieza, jardinería, piscina, ascensor, portería, administración, seguro de comunidad, fondo de reserva. En la Costa Blanca varían entre 30 € (edificio simple) y 250 €/mes (urbanización premium con todos los servicios). Antes de comprar, pide el certificado del administrador con los gastos al corriente y posibles derramas pendientes.
Gestoría: Biuro zawodowo zajmujące się formalnościami administracyjnymi i podatkowymi w imieniu klienta. Przy zakupie z hipoteką pojawia się niemal zawsze: bank wyznacza gestorię do rozliczenia podatków i wpisania aktu do rejestru, pobierając na to zaliczkę, której nadwyżka jest potem zwracana. Dla zagranicznego kupującego jest szczególnie przydatna także po podpisaniu: wyrabia NIE, przepisuje media, ustawia polecenia zapłaty za IBI i wspólnotę oraz co roku składa formularz 210 od przypisanego dochodu nierezydenta. Nie mylić z adwokatem, który doradza prawnie i sprawdza umowy, ani z notariuszem, który nadaje wiarę publiczną: gestoria wykonuje formalności. Honoraria są wolnorynkowe — poproś o wycenę.
Home staging: Técnica de preparación de un inmueble para optimizar su venta o alquiler: despersonalización, reorganización del mobiliario, pequeñas mejoras estéticas, iluminación y decoración neutras pensadas para gustar al mayor número de compradores. Estudios profesionales en España muestran que una vivienda preparada con home staging se vende un 15-30% más rápido y a un precio entre un 3% y un 8% superior. Inversión típica: 800-2.500 € en una vivienda media.
Seguro decenal: Obowiązkowe ubezpieczenie odpowiadające przez dziesięć lat za szkody konstrukcyjne budynku mieszkalnego: fundamenty, belki, stropy, ściany nośne. Zawiera je deweloper przed sprzedażą, a bez niego notariusz i rejestr nie przyjmą deklaracji nowej budowy: to filtr chroniący kupujących. Ważnym wyjątkiem jest samobudowniczy: kto buduje dom jednorodzinny na własny użytek, nie musi go zawierać. Ale jeśli ten dom zostanie sprzedany przed upływem dziesięciu lat od zakończenia budowy, sprzedający musi wykupić ubezpieczenie, chyba że kupujący wyraźnie go zwolni, znając sytuację. Kto kupuje dom liczący mniej niż dziesięć lat, zbudowany przez właściciela, powinien przyjrzeć się temu punktowi pod lupą: zwolnienie to rezygnacja z gwarancji konstrukcyjnej, a banki mogą robić trudności z finansowaniem.