62 entradas

Diccionario
inmobiliario

Términos clave del mundo inmobiliario explicados con claridad, en varios idiomas.

Contratos

Alquiler con opción a compra: Двойной договор: обычная аренда и связанное с ней право арендатора купить жильё в согласованный срок по цене, зафиксированной с самого начала. Пока опцион действует, собственник не может продать объект третьему лицу. Существенные условия должны быть письменно закреплены: цена покупки, срок опциона, первоначальная премия (если есть) и какая часть уплаченной аренды засчитывается в цену при покупке — процент свободно согласуется. Оформленный нотариально, опцион можно внести в Реестр собственности, что защищает его от третьих лиц. Удобен тем, кто пока не может профинансировать покупку (например, в ожидании продажи другого жилья), и собственнику, который получает арендатора с намерением купить.
Arras: Сумма, которую покупатель передаёт продавцу при подписании преддоговора купли-продажи — как задаток и гарантия, что сделка состоится. Обычно около 10 % цены. Есть три вида, и разница важна: отступные (статья 1454 Гражданского кодекса) позволяют передумать — покупатель теряет уплаченное, продавец возвращает вдвойне; подтверждающие — лишь аванс в счёт цены и права на отказ не дают: другая сторона может требовать исполнения; штрафные устанавливают неустойку за нарушение. Классическая ловушка: если в договоре написано просто «arras» без уточнения, суды считают их подтверждающими. Кто хочет сохранить выход из сделки, должен прямо написать «arras penitenciales» — и согласовать срок нотариального оформления, закрытую цену и что происходит, если ипотеку не одобрят.
Contrato de arrendamiento: Documento privado o público por el que el propietario (arrendador) cede el uso de un inmueble a un inquilino (arrendatario) a cambio de una renta. Regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): mínimo de 5 años (7 si arrendador es persona jurídica) para vivienda habitual, con actualización del alquiler limitada al IPC. Distinto de los contratos de temporada (1-11 meses) o turístico (1-30 días, sujetos a normativa específica).
Contrato de compraventa: Acuerdo por el que el vendedor se obliga a entregar un inmueble al comprador a cambio de un precio cierto. Puede ser privado (firmado entre las partes sin notario) o público (escritura ante notario). Solo la escritura pública permite inscribir la compra en el Registro de la Propiedad, requisito imprescindible para que la propiedad surta plenos efectos frente a terceros. En la práctica, el proceso típico es: contrato de arras → escritura pública.
Exclusiva: Acuerdo por el que el propietario contrata a una única agencia inmobiliaria para vender su inmueble durante un periodo determinado (habitualmente 3-6 meses). A cambio, la agencia se compromete a un plan de marketing intensivo: fotografía profesional, vídeo, home staging si procede, publicación en portales premium y red de colaboradores. La exclusiva suele lograr mejor precio de venta y menor tiempo en el mercado que la venta abierta, al concentrar el esfuerzo de un equipo experto.
Mandato de venta: Contrato por el que el propietario encarga formalmente a una agencia inmobiliaria la gestión de la venta de su inmueble. Define las condiciones: duración, exclusiva o no, precio mínimo aceptable, honorarios, plan de marketing, exclusiones (compradores propios del vendedor) y obligaciones de información. El mandato profesional protege al propietario (transparencia de la gestión) y al agente (derecho a honorarios si concurre causa eficiente). Recomendado por escrito siempre.
Señal / Reserva: Cantidad pequeña (típicamente 3.000-6.000 €) que el comprador entrega al vendedor o a la agencia para reservar el inmueble durante un periodo corto (7-15 días), mientras se prepara el contrato de arras. La reserva inmoviliza temporalmente la propiedad fuera del mercado. Suele ser reembolsable si las partes no llegan a firmar arras dentro del plazo, salvo que el comprador desista por causa no justificada. Documento privado, no requiere notario.
Vicios ocultos: Дефекты жилья, незаметные в момент покупки, зная о которых покупатель отказался бы от сделки или заплатил меньше: конструкционная влажность, алюминоз, скрытые за отделкой неисправные коммуникации. Для вторичного жилья действует Гражданский кодекс: у покупателя есть шесть месяцев с момента передачи, чтобы требовать от продавца ремонта, снижения цены или расторжения договора — короткий срок, из-за которого технический осмотр до подписания особенно важен. Для новостроек действуют сроки закона о строительстве LOE: год по дефектам отделки, три года по дефектам, влияющим на пригодность для проживания (влажность, изоляция, коммуникации), и десять лет по конструктивным, покрываемым десятилетней страховкой застройщика.

Derechos reales

Derecho de tanteo y retracto: Права преимущественного приобретения: позволяют определённым лицам купить объект раньше любого третьего лица по той же цене. Tanteo действует до продажи (собственник должен уведомить об условиях и дождаться ответа), retracto — после (правообладатель отменяет уже совершённую продажу и встаёт на место покупателя). Самые частые случаи на практике: арендатор жилья, если он прямо не отказался от права в договоре; совладельцы, когда один продаёт долю постороннему; соседи небольших сельских участков; и администрация — в социальном жилье и зонах, где региональные нормы оставляют ей это право. Сроки очень короткие — тридцать календарных дней при аренде, — а уведомления должны быть документально подтверждёнными: пропустить их — значит рисковать тем, что покупатель потеряет жильё.
Dominio: Derecho real más completo sobre un bien: incluye el derecho a usarlo, disfrutar sus frutos y disponer de él (venderlo, donarlo, hipotecarlo). En propiedad plena o pleno dominio, el titular tiene todas las facultades sobre el inmueble. Puede dividirse en nuda propiedad (titularidad sin uso) y usufructo (uso y disfrute), que se reúnen al extinguirse este último.
Extinción de condominio: Операция, при которой жильё с несколькими собственниками переходит к одному из них, а он деньгами компенсирует остальным их доли. Обычный выход после развода или наследства на нескольких братьев и сестёр, когда объект неделим и один хочет оставить его себе. Главное преимущество — налоговое: это не купля-продажа, поэтому получающий жильё платит не ITP (10 % в Валенсийском сообществе), а только AJD (1,5 %) — разница в тысячи евро. Требуются нотариальный акт и согласие всех совладельцев; компенсация должна быть деньгами и соразмерной стоимости приобретаемой доли: плохо оформленный перекос может быть обложен как дарение или передача. Если есть ипотека, банк должен согласиться освободить выходящего совладельца от долга.
Nuda propiedad: Собственность на объект без права пользоваться им и извлекать доход: это право — узуфрукт — принадлежит другому лицу. «Голый» собственник владеет, может продать или заложить своё право, но не может ни въехать, ни получать аренду, пока существует узуфрукт. Это ключевой элемент всё более частой операции: пожилой владелец продаёт «голую» собственность своего жилья, получает деньги сегодня (разовой суммой или рентой) и сохраняет пожизненный узуфрукт, чтобы жить в нём до конца. Цена рассчитывается вычитанием стоимости узуфрукта, зависящей от возраста продавца (для налогов: 89 минус возраст, в процентах). После смерти узуфруктуария «голый» собственник автоматически консолидирует полное право собственности, уплачивая тогда налог с доли узуфрукта.
Proindiviso: Ситуация, когда объект принадлежит нескольким лицам в долях — двум братьям по 50 %, трём наследникам поровну — и никто не может указать, какая физическая часть его. Каждый совладелец несёт расходы по своей доле, важные решения требуют согласия. Закон никого не обязывает оставаться в долевой собственности: любой совладелец может в любой момент потребовать раздела. Выходы, от лучшего к худшему: продать объект целиком по общему согласию; одному выкупить остальных через прекращение долевой собственности; продать свою долю третьему лицу (с большой скидкой, причём у остальных есть преимущественное право выкупа); или идти в суд, который при неделимой вещи в итоге назначит аукцион — худшая возможная цена. Продажа по согласию почти всегда выигрывает.
Propiedad horizontal: Régimen jurídico aplicable a edificios divididos en pisos o locales pertenecientes a distintos propietarios, con zonas comunes (escaleras, fachada, cubierta, instalaciones). Regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Define los derechos y obligaciones de los propietarios, el funcionamiento de la comunidad (juntas, acuerdos, presidente, administrador), la división de gastos según cuota de participación y los límites a la libertad de uso del propietario individual.
Servidumbre: Derecho real que grava una finca (predio sirviente) en beneficio de otra (predio dominante) o de una persona. Ejemplos típicos: servidumbre de paso (atravesar una finca para acceder a otra), de vistas, de luces, de acueducto (paso de agua), de tendido eléctrico. Las servidumbres se inscriben en el Registro de la Propiedad y son una carga registral que el comprador hereda al adquirir la finca sirviente. Antes de comprar, comprueba siempre las servidumbres existentes en la nota simple.
Usufructo: Право пользоваться чужой недвижимостью и оставлять себе её плоды — жить в ней или получать арендную плату, — не будучи собственником: собственность принадлежит «голому» собственнику. Бывает пожизненным (чаще всего: овдовевший супруг, наследующий узуфрукт семейного жилья) или срочным. Его налоговая стоимость считается по фиксированным правилам: пожизненный стоит 89 минус возраст узуфруктуария (в процентах от стоимости объекта, минимум 10 %, максимум 70 %); срочный — 2 % за каждый год, но не более 70 %. Узуфруктуарий платит обычные расходы, IBI и поддерживающий ремонт; капитальные работы — за «голым» собственником. Он может сдавать объект и оставлять себе доход, но не может его продать. Право гаснет со смертью или истечением срока — и «голый» собственник возвращает полное владение.

Documentos

Adjudicación de herencia: Процесс, превращающий наследников в собственников имущества умершего. Цепочка шагов: свидетельство о смерти, справка о последней воле, копия завещания (или нотариальное установление наследников, если его нет), опись и раздел в акте распределения наследства, уплата налогов и регистрация в Реестре собственности. Сроки важны: налог на наследство уплачивается в шесть месяцев со дня смерти (продлеваются ещё на шесть, если просить в первые пять), как и муниципальный налог на прирост стоимости. В Валенсийском сообществе счёт резко снизился: льгота 99 % между супругами, родителями и детьми. Пока наследство не распределено и не зарегистрировано, унаследованное жильё продать нельзя: это первая формальность, а не последняя.
Carga registral: Cualquier limitación, gravamen o restricción que pesa sobre un inmueble y queda anotada en el Registro de la Propiedad. Ejemplos típicos: hipoteca, embargo, servidumbre, condición resolutoria, derecho de tanteo o afección fiscal. Antes de firmar arras, es imprescindible solicitar una nota simple actualizada para verificar todas las cargas. Las cargas siguen al inmueble, no al propietario: si compras una vivienda con embargo no cancelado, lo heredas.
Cédula de habitabilidad: Административный документ, подтверждающий, что жильё отвечает минимальным требованиям для проживания: полезная площадь, высота потолков, вентиляция и освещение, оснащение кухни и ванной. Каждый автономный регион регулирует его под своим названием — в Валенсийском сообществе эквивалент — лицензия на заселение (первое или второе), сегодня часто оформляемая как ответственное заявление. На практике он нужен для подключения или переоформления воды и света, для долгосрочной и туристической аренды. Действует десять лет, после чего его надо обновить. При покупке проверьте, что он существует и действует: жильё, которое не может его получить — из-за градостроительных нарушений или несоответствия условиям, — это жильё, в котором нельзя легально жить, и выяснить это нужно до подписания, а не после.
Cédula urbanística: Documento emitido por el ayuntamiento que recoge la situación urbanística de una finca: clasificación del suelo, edificabilidad, usos permitidos, alineaciones, retranqueos y servidumbres urbanísticas. Es distinto de la cédula de habitabilidad (que certifica condiciones de la vivienda). Imprescindible para promotores, inversores y compradores que planean reformar, ampliar o cambiar el uso del inmueble.
Certificado energético: Documento oficial obligatorio en venta y alquiler que clasifica la eficiencia energética del inmueble en una escala de A (más eficiente) a G (menos eficiente), evaluando consumo energético y emisiones de CO₂. Es necesario para escriturar la venta y debe figurar en cualquier anuncio. En la Costa Blanca, viviendas anteriores a 2007 suelen tener clase E, F o G; obra nueva desde 2020 obliga a clase A o B. Una clase baja implica facturas energéticas más altas.
Embargo: Medida judicial o administrativa por la que se afecta un bien (típicamente un inmueble) al pago de una deuda. El embargo se anota en el Registro de la Propiedad y limita la facultad de disponer del bien hasta que se salde la deuda o se levante la medida. Antes de comprar un inmueble, una nota simple actualizada permite detectar embargos vigentes. Comprar una vivienda con embargo sin cancelarlo expone al comprador a la ejecución por el acreedor.
Escritura pública: Нотариальный документ, фиксирующий сделку — при купле-продаже жилья окончательное соглашение продавца и покупателя — и придающий ей публичную силу: нотариус проверяет личность и дееспособность сторон, право собственности, обременения и платежи. Частный договор действителен между сторонами, но только нотариальный акт позволяет зарегистрировать покупку в Реестре собственности, защитить её от третьих лиц и оформить ипотеку; поэтому любая покупка с финансированием проходит через нотариуса. Покупатель вправе выбрать нотариуса. Расходы делятся по закону (оригинал акта — за продавцом, первая копия — за покупателем), хотя обычно договариваются, что всё оплачивает покупатель.
Licencia de ocupación (primera y segunda): Муниципальное разрешение, подтверждающее, что жильё пригодно для проживания. В Валенсийском сообществе лицензия первого заселения обязательна для новостроек: без неё застройщик не может передать квартиры, а покупатель — подключить коммуникации. Лицензия второго заселения — сегодня оформляется как ответственное заявление — требуется при передаче и новой сдаче жилья, когда предыдущая истекла: срок её действия десять лет. Она же нужна для туристической аренды. При покупке требуйте действующую лицензию или проверьте в мэрии, что жильё может её получить: её отсутствие может указывать на постройку без разрешения или неурегулированные градостроительные нарушения.
Licencia turística: Autorización oficial otorgada por la Generalitat Valenciana —denominada VV (Vivienda Vacacional)— necesaria para alquilar legalmente una vivienda a turistas (estancias de 1 a 30 días). Sin licencia VV, el alquiler turístico es ilegal: multas de 2.000 € a 600.000 €. Se solicita mediante declaración responsable, tasa 65,11 €, plazo 5-15 días hábiles. Antes de comprar para alquiler turístico, verifica que la comunidad de propietarios no lo prohíba en sus estatutos.
NIE (Número de Identidad de Extranjero): Личный, уникальный и постоянный номер, который Испания присваивает иностранцам для любых экономических и административных действий: покупки жилья, открытия счёта, подключения коммунальных услуг, уплаты налогов. Без NIE нельзя подписать купчую и уплатить налоги по сделке. Его запрашивают в Испании (в комиссариатах национальной полиции, по записи) или в испанском консульстве страны проживания; оформить его может и представитель по нотариальной доверенности — обычная практика среди иностранных покупателей. Номер бессрочен и не даёт права на проживание: это лишь идентификатор. Не путать с TIE — физической картой реально проживающих в Испании — и с сертификатом регистрации гражданина ЕС.
Nota simple: Documento expedido por el Registro de la Propiedad que contiene la información actualizada sobre un inmueble: titularidad (quién es el dueño legal), descripción registral, cargas vigentes (hipotecas, embargos, servidumbres), notas marginales. Es esencial obtener una nota simple antes de firmar arras: te permite verificar que el vendedor es el verdadero propietario y que el inmueble está libre de cargas no declaradas. Coste: 9,02 € online en la sede del Registro.
Poder notarial: Documento público otorgado ante notario por el que una persona (poderdante) autoriza a otra (apoderado) a actuar en su nombre en determinados actos jurídicos. Muy utilizado por compradores extranjeros que no pueden viajar a España para firmar: el poder permite que un abogado o representante firme la compra, la hipoteca o cualquier trámite en su nombre. Requiere apostilla de La Haya si se otorga fuera de España + traducción jurada si está en otro idioma. Coste habitual 80-250 € en notaría española, más en consulados.
Referencia catastral: Двадцатизначный буквенно-цифровой код, который Кадастр присваивает каждому объекту недвижимости и который однозначно его идентифицирует: местоположение, площадь и назначение. Он указан в квитанции IBI и в купчей, а на электронном портале Кадастра по нему любой может посмотреть физические данные объекта. При покупке стоит проверить, что кадастровая ссылка соответствует приобретаемому объекту в Реестре собственности: Кадастр и Реестр — разные ведомства, и их данные не всегда совпадают (разные площади, незаявленные пристройки, границы). Выявленное до подписания расхождение можно исправить через процедуру уточнения — и избежать проблем при перепродаже, ипотеке или наследовании.
Registro de la Propiedad: Institución pública oficial que inscribe la titularidad y las cargas de los inmuebles en España. Su inscripción otorga seguridad jurídica al comprador: tras la escritura pública ante notario, la compra debe inscribirse para que el comprador sea reconocido como propietario frente a terceros. Existen Registros por demarcación territorial; cada inmueble está inscrito en uno concreto. Trámites como la nota simple, la inscripción de hipoteca y la cancelación de cargas se gestionan aquí.
Tasación: Valoración técnica del precio de mercado de un inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Es obligatoria para conceder hipoteca: el banco financia hasta el 70-80% del menor entre el valor de tasación y el precio de compra. Coste: 300-500 € a cargo del solicitante de la hipoteca. Distinta de la inspección técnica (que evalúa el estado físico del inmueble). Tiene validez de 6 meses desde su emisión.
Vivienda de uso turístico (VUT): Categoría administrativa que designa una vivienda destinada al alquiler turístico de corta estancia (1-30 días). En la Comunidad Valenciana, equivale a la licencia VV (Vivienda Vacacional). Requisitos: cédula de habitabilidad, equipamiento mínimo, certificado energético, hoja de reclamaciones, no estar en zona declarada saturada, y no tener prohibición en los estatutos de la comunidad de propietarios. La presencia masiva de VUT en zonas concretas ha generado debate sobre saturación turística y precios de vivienda para residentes locales.

Financiación

Aval bancario: Обязательство, по которому банк гарантирует оплату долга своего клиента, если тот не заплатит. В недвижимости встречается в трёх сценариях: застройщик, получающий платежи за строящееся жильё, по закону обязан обеспечить их банковским авалем или страхованием поручительства — если объект не сдан, покупатель возвращает деньги с процентами, предъявив гарантию; арендатор, укрепляющий свою платёжеспособность гарантией нескольких месячных платежей; и покупатель, обеспечивающий отсрочку части цены. Для покупающих на этапе строительства это ключевой документ: требуйте аваль или индивидуальный страховой сертификат с каждым платежом и храните их. Гарантия стоит денег гарантируемому (комиссии за открытие и ежеквартальные, часто залог депозита) — поэтому её никто не дарит.
Cancelación registral de hipoteca: Выплатить ипотеку — не значит стереть её из Реестра собственности: обременение числится, пока его формально не снимут, и всплывёт в nota simple при продаже. Снятие обременения — та отложенная формальность, которую многие квартиры тянут годами. Шаги: запросить в банке справку о нулевой задолженности (бесплатно), подписать акт о снятии — представитель банка является к нотариусу и не вправе брать за это плату — и подать его в Реестр. Тарифы нотариуса и Реестра оплачивает собственник, несколько сотен евро; можно поручить хестерии или сделать самому. У бездействия есть срок: обременение гаснет в Реестре через двадцать один год после срока погашения. На практике при продаже всё решается на самом подписании — из цены удерживают нужную сумму.
Cap Rate: Tasa de capitalización: indicador clave en inversión inmobiliaria que mide la rentabilidad anual neta de un inmueble en relación con su precio de compra. Se calcula como (Ingresos netos anuales / Precio de compra) × 100. En la Costa Blanca, los Cap Rates típicos están entre el 4% y el 6% para alquiler de larga duración y entre el 6% y el 8% para alquiler vacacional. Es la métrica fundamental para comparar oportunidades de inversión.
Cashflow inmobiliario: Flujo de caja neto que genera un inmueble en alquiler: ingresos por rentas menos todos los gastos (hipoteca, IBI, comunidad, mantenimiento, seguros, impuestos, gestión, vacancia). Puede ser positivo (el inmueble genera dinero cada mes) o negativo (el propietario aporta dinero esperando plusvalía futura). En la Costa Blanca, un cashflow positivo modesto es viable comprando con financiación moderada en zonas con alta demanda de alquiler vacacional como Torrevieja o Calpe.
Dación en pago: Mecanismo legal por el que el deudor entrega un bien (típicamente un inmueble) al acreedor para saldar una deuda, normalmente hipotecaria. En España no es automática: el banco debe aceptarla y existen condiciones específicas reguladas por el Código de Buenas Prácticas (umbral de exclusión por insolvencia). Diferente del desahucio: aquí el deudor entrega voluntariamente la vivienda y la deuda queda cancelada totalmente. Solución útil cuando el valor del inmueble cubre la deuda pendiente.
Euríbor: Tipo de interés interbancario al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí en euros. Es el índice de referencia más utilizado para las hipotecas a tipo variable en España. La cuota mensual de tu hipoteca variable se calcula como Euríbor + diferencial (típicamente +1% a +1,8%). Se publica diariamente y se revisa cada 6 o 12 meses según el contrato. En 2026 el Euríbor a 12 meses se sitúa alrededor del 2,5-3%, tras los máximos del 4%+ alcanzados en 2023.
FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): Документ, который банк обязан вручить клиенту минимум за десять календарных дней до подписания ипотеки, с персонализированным и обязывающим предложением: сумма, срок, процентная ставка, полная стоимость кредита, график платежей, сопутствующие продукты, комиссии и стоимость досрочного погашения. «Обязывающее» значит, что банк не может потом ухудшить эти условия. К нему прилагается FiAE — краткое изложение ключевых оговорок (базовый индекс, условия досрочного расторжения, распределение расходов). С обоими документами клиент идёт к выбранному им нотариусу на бесплатный предварительный акт, где нотариус убеждается, что клиент понимает, что подписывает; без этого шага ипотека не может быть оформлена. Формат одинаков во всей Европе — чтобы сравнивать предложения разных банков графа за графой.
Hipoteca fija, variable o mixta: Las tres modalidades principales de hipoteca en España. Fija: tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo, cuota predecible (TAE 2026 entre 3,2% y 4,5%). Variable: cuota ligada al Euríbor + diferencial, revisable cada 6 o 12 meses (más arriesgada si los tipos suben). Mixta: tipo fijo los primeros 5-10 años + variable el resto. La elección depende de tu horizonte temporal, tolerancia al riesgo y expectativa de tipos de interés.
Hipoteca para extranjeros: Préstamo hipotecario que los bancos españoles ofrecen a personas físicas que no tienen residencia fiscal en España (no residentes). Condiciones más conservadoras que para residentes: hasta el 70% del valor de tasación o precio de compra para residentes UE/EEE, hasta 60-65% para no residentes de otros países. Tipos fijos en 2026 entre 3,8% y 4,5%. Documentación reforzada: NIE, justificación de ingresos, declaración de patrimonio, comprobante de residencia fiscal.
Rentabilidad bruta: Indicador básico de rendimiento de una inversión inmobiliaria: ingresos anuales por alquiler dividido entre el precio de compra, expresado en porcentaje. No descuenta gastos (IBI, comunidad, mantenimiento, gestión, impuestos). En la Costa Blanca, las rentabilidades brutas medias en 2026 son: Torrevieja 7,4%, Pilar de la Horadada 6,2%, Calpe 5,1%, Moraira 3,8%. Útil para comparar oportunidades rápidamente, pero la rentabilidad neta es la métrica decisiva para inversión real.
Rentabilidad neta: Indicador real de rentabilidad de una inversión inmobiliaria: ingresos anuales por alquiler menos todos los gastos (IBI, comunidad, suministros, limpieza, mantenimiento, seguros, gestión, impuestos), dividido entre el precio total de adquisición (precio + impuestos + gastos de compra). En la Costa Blanca, la rentabilidad neta típica es entre el 50% y el 70% de la bruta. Un bungalow en Torrevieja con bruta del 7,4% puede dar una neta del 3-3,5%. Es la métrica que dice cuánto ganas realmente.
Subrogación de hipoteca: Замена одной из сторон действующей ипотеки — без её погашения и без оформления новой. Есть два варианта. Суброгация кредитора: клиент переносит ипотеку в другой банк с лучшими условиями; первоначальный банк может уравнять предложение, чтобы удержать его, а комиссии ограничены законом. И суброгация должника: покупатель принимает на себя ипотеку, уже лежащую на жилье, — типично для новостроек, где покупатель может войти в кредит застройщика. Преимущества перед новой ипотекой: экономится часть расходов на оформление, процесс быстрее. Взамен банк должен одобрить платёжеспособность нового должника, а унаследованные условия не всегда лучшие на рынке: сравните, прежде чем соглашаться на суброгацию по инерции.
TIN y TAE: TIN (номинальная ставка) — это годовая цена, которую банк берёт за сам заём, и только. TAE (полная стоимость кредита) добавляет к номинальной ставке комиссии и эффект сопутствующих продуктов и выражает реальную годовую стоимость займа: именно по ней сравнивают предложения. Типичный пример: ипотека с низким TIN, но с обязательными страховками жизни и жилья может оказаться дороже, чем с более высоким TIN без привязок — TAE это вскрывает. В плавающих ипотеках TAE лишь ориентировочна («переменная TAE»), поскольку предполагает, что Euribor не изменится за весь срок кредита. FEIN каждого банка показывает обе цифры в одних и тех же графах — для строгого сравнения перед выбором.

Impuestos

Actos Jurídicos Documentados (AJD): Региональный налог на нотариальные документы экономического содержания, подлежащие регистрации: декларации о новостройке, горизонтальное деление, прекращение долевой собственности, ипотечные кредиты, покупки с НДС. В Валенсийском сообществе общая ставка — 1,5 %. На практике: покупатель новостройки платит его вместе с НДС (вторичное жильё облагается ITP, а не AJD); по ипотечным кредитам с ноября 2018 года его платит банк; а при прекращении долевой собственности это единственный налог для того, кто оставляет объект себе, — намного дешевле, чем купля-продажа между совладельцами. Уплачивается по форме 600 в течение месяца после подписания.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Ежегодный муниципальный налог на владение недвижимостью. Его платит тот, кто является собственником 1 января — даже продав в феврале, счёт за весь год несёт он, хотя Верховный суд разрешает договориться в купчей о пропорциональном разделе по дням владения, и это обычная практика. Рассчитывается умножением кадастровой стоимости на ставку, которую устанавливает каждая мэрия (от 0,4 % до 1,1 % для городской недвижимости), поэтому сильно различается между муниципалитетами. Взимается обычно с августа по октябрь; стоит настроить автосписание — многие мэрии дают за это скидку. При покупке запросите последние квитанции: долги по IBI за четыре предыдущих года следуют за объектом, а не за старым владельцем, и новый собственник отвечает по ним самим жильём.
Impuesto sobre el Patrimonio (no residentes): Нерезиденты платят в Испании налог по «реальному обязательству»: только с активов на испанской территории — по сути, с недвижимости — за вычетом связанных с ней долгов: ипотека на испанское жильё уменьшает базу. Государственный необлагаемый минимум — 700 000 € на владельца (пара, покупающая в равных долях, удваивает порог); дополнительная льгота на основное жильё нерезиденту не положена, поскольку он там не живёт. С 2021 года нерезиденты могут выбрать правила региона, где находится их имущество; стоит сравнить: одни регионы почти обнуляют налог, другие — как Валенсийское сообщество — применяют более низкий необлагаемый минимум. С 3 миллионов евро добавляется налог солидарности на крупные состояния. Декларация — форма 714.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Impuesto autonómico que grava la compra de inmuebles de segunda mano. En la Comunidad Valenciana, el tipo general es del 10% sobre el precio escriturado. Existen tipos reducidos en algunos supuestos: 8% para vivienda habitual joven menor de 35 años (con precio máximo 180.000 €), 4% para familias numerosas y personas con discapacidad. Lo paga el comprador en los 30 días siguientes a la firma. No es deducible en obra nueva (esa tributa por IVA + AJD).
IVA en la compra de vivienda: Первая передача готового жилья — продажа застройщиком первому покупателю — облагается НДС по ставке 10 % плюс AJD (1,5 % в Валенсийском сообществе). Вместе с жильём по ставке 10 % могут идти до двух парковочных мест и передаваемые с ним подсобные помещения; коммерческие площади и участки — 21 %. НДС платится застройщику с каждым счётом, включая платежи на этапе строительства, а AJD уплачивается при подписании купчей. Вторичное жильё НДС не облагается: за него платят ITP (общая ставка 10 % в Валенсийском сообществе, со сниженными ставками для молодёжи, многодетных семей и социального жилья). Налоговая нагрузка на новостройку и вторичку в итоге близка: примерно 11,5 % против 10 %.
Plusvalía estatal (IRPF): Impuesto sobre la ganancia patrimonial obtenida al vender un inmueble, gestionado por la Agencia Tributaria estatal. Para residentes fiscales se integra en el IRPF al tipo del 19-26% según la escala. Para no residentes (modelo 210/211) el tipo es del 19% (residentes UE) o 24% (otros países). Si el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3% del precio (modelo 211) como pago a cuenta. Existen exenciones para reinversión en vivienda habitual (residentes) y mayores de 65 años.
Plusvalía municipal: Impuesto local (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) que grava la transmisión de inmuebles urbanos. Lo paga el vendedor (salvo pacto contrario) en los 30 días siguientes a la firma. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, solo se aplica si hay incremento real de valor entre compra y venta; el contribuyente puede elegir entre el método objetivo y el real.
Residencia fiscal en España: Статус, определяющий, где человек платит налоги со всего мирового дохода. Налоговым резидентом Испании становится тот, у кого выполняется любое из условий: пребывание в стране более 183 дней календарного года (эпизодические выезды считаются присутствием, если не доказана налоговая резиденция в другой стране), нахождение здесь основного центра экономических интересов, либо постоянное проживание в Испании супруга и несовершеннолетних детей, создающее презумпцию резиденции. Покупка жилья резидентом не делает: нерезидент платит налоги только с испанских доходов (IRNR), резидент — IRPF со всего мирового дохода. Соглашения об избежании двойного налогообложения решают спорные случаи. Смену резиденции стоит планировать до превышения 183 дней.
Retención del 3 % a no residentes: Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом Испании, закон обязывает покупателя удержать 3 % от согласованной цены и перечислить их в налоговую по форме 211 в течение месяца после подписания. Это не дополнительный налог, а аванс в счёт налога продавца с его прибыли. Затем продавец подаёт форму 210 с реальной прибылью от продажи: если удержанные 3 % превышают причитающийся налог, он требует возврата разницы; если не хватает — доплачивает. Для покупателя шаг не факультативен: без удержания сам объект остаётся обременённым налогом продавца. Стоит заранее собрать счета, подтверждающие стоимость приобретения и улучшений, — они уменьшают налогооблагаемую прибыль.
Valor catastral: Valor administrativo asignado a cada inmueble por la Dirección General del Catastro, basado en criterios objetivos (ubicación, superficie, antigüedad, calidad constructiva). Sirve de base para el cálculo de varios impuestos: IBI, plusvalía municipal, renta imputada (modelo 210 de no residentes). Suele ser entre el 40% y el 60% del valor de mercado real. Se actualiza periódicamente mediante ponencias de valores municipales. Lo encontrarás en la última carta del IBI o consultable online en sede electrónica del Catastro.

Otros

Agente inmobiliario: Profesional autorizado que intermedia entre comprador y vendedor (o arrendador y arrendatario) en operaciones inmobiliarias. En la Comunidad Valenciana, la actividad está regulada por el Registro de Agentes Inmobiliarios (RAIC). Los agentes inscritos cuentan con seguro de responsabilidad civil obligatorio y formación acreditada. El cliente puede verificar el número RAIC del agente antes de contratar.
Due diligence inmobiliaria: Полная проверка объекта перед покупкой, чтобы точно знать, что покупаешь и с какими рисками. Юридическая часть: nota simple (собственность, ипотеки, аресты, сервитуты), градостроительный статус в мэрии (лицензии, дела о нарушениях, статус вне регулирования), лицензия на заселение и совпадение Реестра с Кадастром. Экономическая: долги перед сообществом жильцов и утверждённые целевые взносы — справка управляющего при продаже обязательна, — уплаченные IBI и сбор за мусор, арендаторы с правом остаться или выкупить. Техническая: реальное состояние конструкции и коммуникаций. На Коста-Бланке она особенно важна для вилл на сельской земле, старых пристроек и жилья под туристическую аренду. Её делает юрист или техник, независимый от продавца, до договора задатка: потом найденное уже не обсуждается.
Empadronamiento: Регистрация в padrón — муниципальном реестре жителей, который ведёт каждая мэрия. Это официальное подтверждение проживания в муниципалитете и ключ к услугам и процедурам: запись детей в школу, получение медицинской карты, обмен водительских прав, подтверждение проживания в миграционных процедурах, доступ к муниципальным льготам. Оформляется в мэрии по купчей или договору аренды и удостоверению личности; бесплатно, а тот, кто живёт в муниципалитете более шести месяцев в году, обязан зарегистрироваться. Сама по себе регистрация не делает налоговым резидентом, но налоговая учитывает её как признак — кто не хочет им становиться, должен действовать обдуманно. Справка обычно требуется не старше трёх месяцев.
Gastos de comunidad: Cuotas mensuales que pagan los propietarios de un edificio o urbanización para el mantenimiento de zonas comunes y servicios: limpieza, jardinería, piscina, ascensor, portería, administración, seguro de comunidad, fondo de reserva. En la Costa Blanca varían entre 30 € (edificio simple) y 250 €/mes (urbanización premium con todos los servicios). Antes de comprar, pide el certificado del administrador con los gastos al corriente y posibles derramas pendientes.
Gestoría: Профессиональное бюро, выполняющее административные и налоговые формальности по поручению клиента. При покупке с ипотекой оно присутствует почти всегда: банк назначает хестерию для уплаты налогов и регистрации купчей, удерживая для этого аванс, остаток которого потом возвращается. Иностранному покупателю она особенно полезна и после подписания: оформляет NIE, переоформляет коммунальные договоры, настраивает автосписание IBI и взносов сообщества жильцов и ежегодно подаёт форму 210 по вменённому доходу нерезидента. Не путать с адвокатом, который консультирует юридически и проверяет договоры, и с нотариусом, который придаёт сделке публичную силу: хестерия исполняет формальности. Тарифы свободные — запросите смету.
Home staging: Técnica de preparación de un inmueble para optimizar su venta o alquiler: despersonalización, reorganización del mobiliario, pequeñas mejoras estéticas, iluminación y decoración neutras pensadas para gustar al mayor número de compradores. Estudios profesionales en España muestran que una vivienda preparada con home staging se vende un 15-30% más rápido y a un precio entre un 3% y un 8% superior. Inversión típica: 800-2.500 € en una vivienda media.
Seguro decenal: Обязательное страхование, десять лет покрывающее конструктивные повреждения жилого здания: фундамент, балки, перекрытия, несущие стены. Его оформляет застройщик до продажи; без него нотариус и Реестр не принимают декларацию о новостройке — фильтр, защищающий покупателей. Важное исключение — самозастройщик: кто строит частный дом для собственного пользования, оформлять его не обязан. Но если такой дом продаётся до истечения десяти лет с окончания стройки, продавец должен заключить страховку — если только покупатель прямо не освободит его, зная о ситуации. Покупая коттедж моложе десяти лет, построенный самим владельцем, изучите этот пункт под лупой: освобождение — это отказ от конструктивной гарантии, и банки могут неохотно финансировать такую покупку.