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Diccionario
inmobiliario

Términos clave del mundo inmobiliario explicados con claridad, en varios idiomas.

Contratos

Alquiler con opción a compra: Contrat double : une location ordinaire et, qui lui est liée, le droit du locataire d'acheter le logement dans un délai convenu et à un prix fixé dès le départ. Tant que l'option est vivante, le propriétaire ne peut pas vendre à un tiers. Ses conditions essentielles doivent être écrites : prix d'achat, durée de l'option, prime initiale s'il y en a une, et quelle part des loyers versés se déduit du prix si le locataire achète — pourcentage librement négociable. Élevée en acte authentique, l'option peut s'inscrire au Registre de la propriété, ce qui la protège face aux tiers. Utile pour qui ne peut pas encore financer l'achat (en attendant de vendre un autre bien, par exemple) et pour le propriétaire, qui s'assure un locataire à vocation d'acheteur.
Arras: Somme que l'acheteur remet au vendeur à la signature de l'avant-contrat, comme acompte et garantie que l'opération se conclura. L'usage tourne autour de 10 % du prix. Il en existe trois types, et la différence compte : les arrhes pénitentielles (article 1454 du Code civil) permettent de se rétracter — l'acheteur perdant ce qu'il a versé, le vendeur restituant le double ; les confirmatoires ne sont qu'une avance sur le prix et ne donnent aucun droit de désistement : l'autre partie peut exiger l'exécution ; et les pénales fixent une indemnité en cas de manquement. Le piège classique : si le contrat dit seulement « arras » sans qualificatif, les tribunaux les traitent comme confirmatoires. Qui veut se réserver la sortie doit écrire expressément « arras penitenciales », et convenir du délai pour l'acte, du prix fermé et du sort de l'opération si le prêt n'arrive pas.
Contrato de arrendamiento: Documento privado o público por el que el propietario (arrendador) cede el uso de un inmueble a un inquilino (arrendatario) a cambio de una renta. Regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): mínimo de 5 años (7 si arrendador es persona jurídica) para vivienda habitual, con actualización del alquiler limitada al IPC. Distinto de los contratos de temporada (1-11 meses) o turístico (1-30 días, sujetos a normativa específica).
Contrato de compraventa: Acuerdo por el que el vendedor se obliga a entregar un inmueble al comprador a cambio de un precio cierto. Puede ser privado (firmado entre las partes sin notario) o público (escritura ante notario). Solo la escritura pública permite inscribir la compra en el Registro de la Propiedad, requisito imprescindible para que la propiedad surta plenos efectos frente a terceros. En la práctica, el proceso típico es: contrato de arras → escritura pública.
Exclusiva: Acuerdo por el que el propietario contrata a una única agencia inmobiliaria para vender su inmueble durante un periodo determinado (habitualmente 3-6 meses). A cambio, la agencia se compromete a un plan de marketing intensivo: fotografía profesional, vídeo, home staging si procede, publicación en portales premium y red de colaboradores. La exclusiva suele lograr mejor precio de venta y menor tiempo en el mercado que la venta abierta, al concentrar el esfuerzo de un equipo experto.
Mandato de venta: Contrato por el que el propietario encarga formalmente a una agencia inmobiliaria la gestión de la venta de su inmueble. Define las condiciones: duración, exclusiva o no, precio mínimo aceptable, honorarios, plan de marketing, exclusiones (compradores propios del vendedor) y obligaciones de información. El mandato profesional protege al propietario (transparencia de la gestión) y al agente (derecho a honorarios si concurre causa eficiente). Recomendado por escrito siempre.
Señal / Reserva: Cantidad pequeña (típicamente 3.000-6.000 €) que el comprador entrega al vendedor o a la agencia para reservar el inmueble durante un periodo corto (7-15 días), mientras se prepara el contrato de arras. La reserva inmoviliza temporalmente la propiedad fuera del mercado. Suele ser reembolsable si las partes no llegan a firmar arras dentro del plazo, salvo que el comprador desista por causa no justificada. Documento privado, no requiere notario.
Vicios ocultos: Défauts du logement qui n'étaient pas décelables au moment de l'achat et qui, s'ils avaient été connus, auraient conduit l'acheteur à renoncer ou à payer moins : humidités structurelles, aluminose, installations défectueuses derrière les finitions. Pour l'ancien, le Code civil s'applique : l'acheteur dispose de six mois à compter de la remise pour exiger du vendeur la réparation, une réduction du prix ou la résolution du contrat — un délai court qui rend conseillée une inspection technique avant de signer. Pour le neuf s'appliquent les délais de la loi sur l'édification : un an pour les défauts de finition, trois pour ceux qui affectent l'habitabilité (humidités, isolation, installations) et dix pour les défauts structurels, ces derniers couverts par l'assurance décennale du promoteur.

Derechos reales

Derecho de tanteo y retracto: Droits d'acquisition préférentielle : ils permettent à certaines personnes d'acheter un bien en priorité sur tout tiers, au même prix. Le tanteo opère avant la vente (le propriétaire doit notifier les conditions et attendre la réponse) et le retracto après (le bénéficiaire défait la vente déjà conclue et se substitue à l'acheteur). Les cas qui comptent le plus en pratique : le locataire d'habitation, sauf renonciation expresse dans le bail ; les co-indivisaires, si l'un vend sa part à un étranger ; les voisins de petites parcelles rustiques ; et l'Administration pour le logement protégé et dans les zones où la réglementation régionale se le réserve. Les délais sont très courts — trente jours calendaires pour la location — et les notifications doivent être incontestables : les omettre expose l'acheteur à perdre le logement.
Dominio: Derecho real más completo sobre un bien: incluye el derecho a usarlo, disfrutar sus frutos y disponer de él (venderlo, donarlo, hipotecarlo). En propiedad plena o pleno dominio, el titular tiene todas las facultades sobre el inmueble. Puede dividirse en nuda propiedad (titularidad sin uso) y usufructo (uso y disfrute), que se reúnen al extinguirse este último.
Extinción de condominio: Opération par laquelle un logement à plusieurs propriétaires devient la propriété d'un seul, qui compense les autres en argent pour leur part. C'est la sortie habituelle après un divorce ou une succession entre frères et sœurs, quand le bien est indivisible et que l'un veut le garder. Son grand avantage est fiscal : ce n'est pas une vente, donc celui qui se voit attribuer le logement ne paie pas l'ITP (10 % dans la Communauté valencienne) mais seulement l'AJD (1,5 %), une différence de milliers d'euros. Elle exige un acte notarié et l'accord de tous les co-indivisaires ; la compensation doit être en argent et proportionnelle à la valeur de la part acquise, car un excès d'attribution mal conçu peut être taxé comme donation ou transmission. S'il y a une hypothèque, la banque doit accepter de libérer le co-propriétaire sortant.
Nuda propiedad: Propriété d'un bien sans le droit de l'utiliser ni d'en jouir : ce droit — l'usufruit — appartient à une autre personne. Le nu-propriétaire est propriétaire, peut vendre ou hypothéquer son droit, mais ne peut ni s'y installer ni percevoir de loyers tant que l'usufruit existe. C'est la pièce maîtresse d'une opération de plus en plus courante : le propriétaire âgé vend la nue-propriété de sa maison, encaisse aujourd'hui (bouquet ou rente) et conserve l'usufruit viager pour continuer à y vivre jusqu'au bout. Le prix se calcule en déduisant la valeur de l'usufruit, qui dépend de l'âge du vendeur (fiscalement, 89 moins son âge, en pourcentage). Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire consolide automatiquement la pleine propriété, en liquidant alors l'impôt correspondant à la part d'usufruit.
Proindiviso: Situation dans laquelle un bien appartient à plusieurs personnes par quotes-parts — deux frères à 50 %, trois héritiers à parts égales — sans qu'aucune puisse désigner quelle partie physique est la sienne. Chaque co-indivisaire paie les charges selon sa quote-part et les décisions importantes exigent un accord. La loi n'oblige personne à rester dans l'indivision : tout co-indivisaire peut demander à tout moment le partage. Les sorties, de la meilleure à la pire : vendre le bien entier d'un commun accord, qu'un seul rachète les autres par une sortie d'indivision, vendre sa propre quote-part à un tiers (avec une forte décote, et les autres disposent d'un droit de retrait), ou aller devant le juge, qui face à un bien indivisible finira par ordonner la vente aux enchères — le pire prix possible. Vendre d'accord gagne presque toujours.
Propiedad horizontal: Régimen jurídico aplicable a edificios divididos en pisos o locales pertenecientes a distintos propietarios, con zonas comunes (escaleras, fachada, cubierta, instalaciones). Regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Define los derechos y obligaciones de los propietarios, el funcionamiento de la comunidad (juntas, acuerdos, presidente, administrador), la división de gastos según cuota de participación y los límites a la libertad de uso del propietario individual.
Servidumbre: Derecho real que grava una finca (predio sirviente) en beneficio de otra (predio dominante) o de una persona. Ejemplos típicos: servidumbre de paso (atravesar una finca para acceder a otra), de vistas, de luces, de acueducto (paso de agua), de tendido eléctrico. Las servidumbres se inscriben en el Registro de la Propiedad y son una carga registral que el comprador hereda al adquirir la finca sirviente. Antes de comprar, comprueba siempre las servidumbres existentes en la nota simple.
Usufructo: Droit d'utiliser un bien d'autrui et d'en garder les fruits — y vivre ou en percevoir le loyer — sans en être propriétaire : la propriété appartient au nu-propriétaire. Il peut être viager (le plus courant : le conjoint veuf qui hérite de l'usufruit du logement familial) ou temporaire. Sa valeur fiscale suit des règles fixes : le viager vaut 89 moins l'âge de l'usufruitier (en pourcentage de la valeur du bien, minimum 10 %, maximum 70 %) ; le temporaire, 2 % par année de durée, plafonné à 70 %. L'usufruitier paie les charges ordinaires, l'IBI et les réparations d'entretien ; les travaux extraordinaires incombent au nu-propriétaire. Il peut louer le bien et garder les loyers, mais pas le vendre. Le droit s'éteint avec le décès ou le terme, et le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété.

Documentos

Adjudicación de herencia: Processus qui fait des héritiers les propriétaires des biens du défunt. La chaîne d'étapes : certificat de décès, certificat de dernières volontés, copie du testament (ou déclaration d'héritiers devant notaire s'il n'y en a pas), inventaire et partage dans l'acte d'attribution, liquidation des impôts et inscription au Registre de la propriété. Les délais comptent : l'impôt sur les successions se liquide dans les six mois du décès (prorogeables de six autres si demandé dans les cinq premiers), tout comme la plus-value municipale. Dans la Communauté valencienne, la facture a chuté drastiquement : abattement de 99 % entre conjoints, parents et enfants. Tant que la succession n'est pas attribuée et inscrite, le logement hérité ne peut pas être vendu : c'est la première démarche à régler, pas la dernière.
Carga registral: Cualquier limitación, gravamen o restricción que pesa sobre un inmueble y queda anotada en el Registro de la Propiedad. Ejemplos típicos: hipoteca, embargo, servidumbre, condición resolutoria, derecho de tanteo o afección fiscal. Antes de firmar arras, es imprescindible solicitar una nota simple actualizada para verificar todas las cargas. Las cargas siguen al inmueble, no al propietario: si compras una vivienda con embargo no cancelado, lo heredas.
Cédula de habitabilidad: Document administratif attestant qu'un logement remplit les conditions minimales pour être habité : surface utile, hauteur sous plafond, ventilation et éclairage, équipement de cuisine et salle de bains. Chaque communauté autonome le régule sous son propre nom — dans la Communauté valencienne, la figure équivalente est la licence d'occupation (première ou seconde), aujourd'hui souvent traitée comme déclaration responsable. En pratique, il est nécessaire pour souscrire ou changer la titularité de l'eau et de l'électricité, pour louer et pour la location touristique. Sa validité est de dix ans, après quoi il faut le renouveler. À l'achat, vérifiez qu'il existe et reste en vigueur : un logement qui ne peut pas l'obtenir — infractions urbanistiques ou conditions non réunies — est un logement qu'on ne peut pas habiter légalement, et cela doit se découvrir avant de signer, pas après.
Cédula urbanística: Documento emitido por el ayuntamiento que recoge la situación urbanística de una finca: clasificación del suelo, edificabilidad, usos permitidos, alineaciones, retranqueos y servidumbres urbanísticas. Es distinto de la cédula de habitabilidad (que certifica condiciones de la vivienda). Imprescindible para promotores, inversores y compradores que planean reformar, ampliar o cambiar el uso del inmueble.
Certificado energético: Documento oficial obligatorio en venta y alquiler que clasifica la eficiencia energética del inmueble en una escala de A (más eficiente) a G (menos eficiente), evaluando consumo energético y emisiones de CO₂. Es necesario para escriturar la venta y debe figurar en cualquier anuncio. En la Costa Blanca, viviendas anteriores a 2007 suelen tener clase E, F o G; obra nueva desde 2020 obliga a clase A o B. Una clase baja implica facturas energéticas más altas.
Embargo: Medida judicial o administrativa por la que se afecta un bien (típicamente un inmueble) al pago de una deuda. El embargo se anota en el Registro de la Propiedad y limita la facultad de disponer del bien hasta que se salde la deuda o se levante la medida. Antes de comprar un inmueble, una nota simple actualizada permite detectar embargos vigentes. Comprar una vivienda con embargo sin cancelarlo expone al comprador a la ejecución por el acreedor.
Escritura pública: Acte notarié qui recueille un acte ou un contrat — dans la vente immobilière, l'accord définitif entre vendeur et acheteur — et lui confère la foi publique : le notaire vérifie l'identité et la capacité des parties, la propriété, les charges et les paiements. Une vente sous seing privé est valable entre les parties, mais seul l'acte authentique permet d'inscrire l'achat au Registre de la propriété, de le protéger face aux tiers et de constituer une hypothèque ; c'est pourquoi tout achat financé passe par le notaire. L'acheteur a le droit de choisir le notaire. Les frais sont répartis par la loi (la minute au vendeur, la première copie à l'acheteur), même s'il est habituel de convenir que l'acheteur assume la totalité.
Licencia de ocupación (primera y segunda): Autorisation municipale attestant qu'un logement réunit les conditions pour être habité. Dans la Communauté valencienne, la licence de première occupation est exigée pour le neuf : le promoteur doit l'obtenir pour livrer les logements, et sans elle les services ne peuvent être souscrits. Celle de seconde occupation — aujourd'hui traitée comme déclaration responsable — se demande lors des transmissions et nouvelles locations quand la précédente a expiré : sa validité est de dix ans. Elle est aussi requise pour la location touristique. À l'achat, exigez la licence en vigueur ou, à défaut, vérifiez à la mairie que le logement peut l'obtenir : son absence peut révéler une construction sans permis ou des infractions urbanistiques en attente.
Licencia turística: Autorización oficial otorgada por la Generalitat Valenciana —denominada VV (Vivienda Vacacional)— necesaria para alquilar legalmente una vivienda a turistas (estancias de 1 a 30 días). Sin licencia VV, el alquiler turístico es ilegal: multas de 2.000 € a 600.000 €. Se solicita mediante declaración responsable, tasa 65,11 €, plazo 5-15 días hábiles. Antes de comprar para alquiler turístico, verifica que la comunidad de propietarios no lo prohíba en sus estatutos.
NIE (Número de Identidad de Extranjero): Numéro personnel, unique et permanent que l'Espagne attribue aux étrangers pour toute démarche économique ou administrative : acheter un logement, ouvrir un compte bancaire, souscrire les services ou payer des impôts. Sans NIE, impossible de signer l'acte ou de liquider les impôts de l'achat. Il se demande en Espagne (commissariats de la Police nationale, sur rendez-vous) ou au consulat d'Espagne du pays de résidence, et peut aussi être obtenu par un représentant muni d'une procuration notariée, pratique courante chez les acheteurs étrangers. Il n'expire pas et n'implique pas la résidence : c'est un simple identifiant. À ne pas confondre avec la TIE, la carte physique de ceux qui résident en Espagne, ni avec le certificat d'enregistrement de citoyen de l'UE.
Nota simple: Documento expedido por el Registro de la Propiedad que contiene la información actualizada sobre un inmueble: titularidad (quién es el dueño legal), descripción registral, cargas vigentes (hipotecas, embargos, servidumbres), notas marginales. Es esencial obtener una nota simple antes de firmar arras: te permite verificar que el vendedor es el verdadero propietario y que el inmueble está libre de cargas no declaradas. Coste: 9,02 € online en la sede del Registro.
Poder notarial: Documento público otorgado ante notario por el que una persona (poderdante) autoriza a otra (apoderado) a actuar en su nombre en determinados actos jurídicos. Muy utilizado por compradores extranjeros que no pueden viajar a España para firmar: el poder permite que un abogado o representante firme la compra, la hipoteca o cualquier trámite en su nombre. Requiere apostilla de La Haya si se otorga fuera de España + traducción jurada si está en otro idioma. Coste habitual 80-250 € en notaría española, más en consulados.
Referencia catastral: Code alphanumérique de 20 caractères que le Cadastre attribue à chaque bien et qui l'identifie sans équivoque : son emplacement, sa surface et son usage. Il figure sur l'avis d'IBI et dans l'acte, et le siège électronique du Cadastre permet à quiconque de consulter avec lui les données physiques du bien. Lors d'un achat, vérifiez que la référence cadastrale correspond bien à la parcelle registrale achetée : le Cadastre et le Registre de la propriété sont des organismes distincts et leurs données ne concordent pas toujours (surfaces différentes, agrandissements non déclarés, limites). Détecter l'écart avant de signer permet de le corriger par la procédure de rectification et évite des problèmes à la revente, à l'hypothèque ou à la succession.
Registro de la Propiedad: Institución pública oficial que inscribe la titularidad y las cargas de los inmuebles en España. Su inscripción otorga seguridad jurídica al comprador: tras la escritura pública ante notario, la compra debe inscribirse para que el comprador sea reconocido como propietario frente a terceros. Existen Registros por demarcación territorial; cada inmueble está inscrito en uno concreto. Trámites como la nota simple, la inscripción de hipoteca y la cancelación de cargas se gestionan aquí.
Tasación: Valoración técnica del precio de mercado de un inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Es obligatoria para conceder hipoteca: el banco financia hasta el 70-80% del menor entre el valor de tasación y el precio de compra. Coste: 300-500 € a cargo del solicitante de la hipoteca. Distinta de la inspección técnica (que evalúa el estado físico del inmueble). Tiene validez de 6 meses desde su emisión.
Vivienda de uso turístico (VUT): Categoría administrativa que designa una vivienda destinada al alquiler turístico de corta estancia (1-30 días). En la Comunidad Valenciana, equivale a la licencia VV (Vivienda Vacacional). Requisitos: cédula de habitabilidad, equipamiento mínimo, certificado energético, hoja de reclamaciones, no estar en zona declarada saturada, y no tener prohibición en los estatutos de la comunidad de propietarios. La presencia masiva de VUT en zonas concretas ha generado debate sobre saturación turística y precios de vivienda para residentes locales.

Financiación

Aval bancario: Engagement par lequel une banque garantit qu'elle paiera une obligation de son client si celui-ci ne le fait pas. Dans l'immobilier, il apparaît dans trois scénarios : le promoteur qui encaisse des versements pour un logement en construction est tenu par la loi de les garantir par aval bancaire ou assurance caution — si l'ouvrage n'est pas livré, l'acheteur récupère son argent avec intérêts en exécutant la garantie ; le locataire qui renforce sa solvabilité en avalisant plusieurs mensualités ; et l'acheteur qui garantit le paiement différé d'une partie du prix. Pour qui achète sur plan, c'est le document clé : exiger l'aval ou le certificat individuel d'assurance à chaque paiement, et les conserver. L'aval coûte de l'argent à l'avalisé (commissions d'ouverture et trimestrielles, souvent un dépôt nanti), c'est pourquoi personne ne l'offre.
Cancelación registral de hipoteca: Finir de payer le prêt ne l'efface pas du Registre de la propriété : la charge reste inscrite jusqu'à sa radiation formelle, et elle apparaîtra dans la nota simple au moment de vendre. La radiation registrale est cette formalité en suspens que beaucoup de logements traînent pendant des années. Étapes : demander à la banque le certificat de dette zéro (gratuit), signer l'acte de mainlevée — le mandataire de la banque se rend chez le notaire sans pouvoir facturer pour cela — et le présenter au Registre. Les frais de notaire et de Registre incombent au propriétaire, quelques centaines d'euros ; une gestoría peut s'en charger ou on peut le faire soi-même. Ne rien faire a une date limite : la charge caduque au Registre vingt et un ans après l'échéance. En pratique, lors d'une vente, cela se règle à la signature même en retenant le nécessaire sur le prix.
Cap Rate: Tasa de capitalización: indicador clave en inversión inmobiliaria que mide la rentabilidad anual neta de un inmueble en relación con su precio de compra. Se calcula como (Ingresos netos anuales / Precio de compra) × 100. En la Costa Blanca, los Cap Rates típicos están entre el 4% y el 6% para alquiler de larga duración y entre el 6% y el 8% para alquiler vacacional. Es la métrica fundamental para comparar oportunidades de inversión.
Cashflow inmobiliario: Flujo de caja neto que genera un inmueble en alquiler: ingresos por rentas menos todos los gastos (hipoteca, IBI, comunidad, mantenimiento, seguros, impuestos, gestión, vacancia). Puede ser positivo (el inmueble genera dinero cada mes) o negativo (el propietario aporta dinero esperando plusvalía futura). En la Costa Blanca, un cashflow positivo modesto es viable comprando con financiación moderada en zonas con alta demanda de alquiler vacacional como Torrevieja o Calpe.
Dación en pago: Mecanismo legal por el que el deudor entrega un bien (típicamente un inmueble) al acreedor para saldar una deuda, normalmente hipotecaria. En España no es automática: el banco debe aceptarla y existen condiciones específicas reguladas por el Código de Buenas Prácticas (umbral de exclusión por insolvencia). Diferente del desahucio: aquí el deudor entrega voluntariamente la vivienda y la deuda queda cancelada totalmente. Solución útil cuando el valor del inmueble cubre la deuda pendiente.
Euríbor: Tipo de interés interbancario al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí en euros. Es el índice de referencia más utilizado para las hipotecas a tipo variable en España. La cuota mensual de tu hipoteca variable se calcula como Euríbor + diferencial (típicamente +1% a +1,8%). Se publica diariamente y se revisa cada 6 o 12 meses según el contrato. En 2026 el Euríbor a 12 meses se sitúa alrededor del 2,5-3%, tras los máximos del 4%+ alcanzados en 2023.
FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): Document que la banque doit remettre au client au moins dix jours calendaires avant la signature d'un prêt hypothécaire, avec l'offre personnalisée et contraignante : montant, durée, taux d'intérêt, TAEG, tableau des mensualités, produits liés, commissions et frais de remboursement anticipé. Contraignante signifie que la banque ne peut plus détériorer ces conditions. Elle s'accompagne de la FiAE, qui résume les clauses les plus importantes (indice de référence, clauses de déchéance anticipée, répartition des frais). Muni des deux, le client se rend chez le notaire de son choix pour un acte préalable gratuit où le notaire vérifie qu'il comprend ce qu'il signe ; sans cette étape, l'hypothèque ne peut être autorisée. Son format est identique dans toute l'Europe, conçu pour comparer les offres de banques différentes case par case.
Hipoteca fija, variable o mixta: Las tres modalidades principales de hipoteca en España. Fija: tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo, cuota predecible (TAE 2026 entre 3,2% y 4,5%). Variable: cuota ligada al Euríbor + diferencial, revisable cada 6 o 12 meses (más arriesgada si los tipos suben). Mixta: tipo fijo los primeros 5-10 años + variable el resto. La elección depende de tu horizonte temporal, tolerancia al riesgo y expectativa de tipos de interés.
Hipoteca para extranjeros: Préstamo hipotecario que los bancos españoles ofrecen a personas físicas que no tienen residencia fiscal en España (no residentes). Condiciones más conservadoras que para residentes: hasta el 70% del valor de tasación o precio de compra para residentes UE/EEE, hasta 60-65% para no residentes de otros países. Tipos fijos en 2026 entre 3,8% y 4,5%. Documentación reforzada: NIE, justificación de ingresos, declaración de patrimonio, comprobante de residencia fiscal.
Rentabilidad bruta: Indicador básico de rendimiento de una inversión inmobiliaria: ingresos anuales por alquiler dividido entre el precio de compra, expresado en porcentaje. No descuenta gastos (IBI, comunidad, mantenimiento, gestión, impuestos). En la Costa Blanca, las rentabilidades brutas medias en 2026 son: Torrevieja 7,4%, Pilar de la Horadada 6,2%, Calpe 5,1%, Moraira 3,8%. Útil para comparar oportunidades rápidamente, pero la rentabilidad neta es la métrica decisiva para inversión real.
Rentabilidad neta: Indicador real de rentabilidad de una inversión inmobiliaria: ingresos anuales por alquiler menos todos los gastos (IBI, comunidad, suministros, limpieza, mantenimiento, seguros, gestión, impuestos), dividido entre el precio total de adquisición (precio + impuestos + gastos de compra). En la Costa Blanca, la rentabilidad neta típica es entre el 50% y el 70% de la bruta. Un bungalow en Torrevieja con bruta del 7,4% puede dar una neta del 3-3,5%. Es la métrica que dice cuánto ganas realmente.
Subrogación de hipoteca: Changement de l'une des parties d'un prêt hypothécaire en cours, sans l'annuler ni en constituer un autre. Deux variantes. La subrogation de créancier : le client transfère son prêt vers une autre banque qui améliore les conditions ; la banque d'origine peut s'aligner pour le retenir, et les commissions sont plafonnées par la loi. Et la subrogation de débiteur : l'acheteur reprend l'hypothèque qui pèse déjà sur le logement — typique dans le neuf, où l'acheteur peut se subroger dans le prêt du promoteur. Ses avantages face à un nouveau prêt : une partie des frais de formalisation est économisée et le processus est plus rapide. En contrepartie, la banque doit approuver la solvabilité du nouveau débiteur et les conditions héritées ne sont pas toujours les meilleures du marché : comparez avant d'accepter la subrogation par inertie.
TIN y TAE: Le TIN (taux d'intérêt nominal) est le prix annuel que la banque facture pour prêter l'argent, sans plus. Le TAE (TAEG) ajoute au TIN les commissions et l'effet des produits liés, et exprime le coût réel annuel du prêt : c'est le chiffre à utiliser pour comparer les offres. Exemple typique : un prêt à TIN bas mais avec assurances vie et habitation obligatoires peut revenir plus cher qu'un autre à TIN plus élevé sans produits liés — le TAEG le révèle. Sur les prêts variables, le TAEG n'est qu'indicatif (« TAEG variable »), car il suppose que l'Euribor ne changera pas pendant toute la vie du prêt. La FEIN de chaque banque montre les deux chiffres dans les mêmes cases, ce qui permet une comparaison rigoureuse avant de choisir.

Impuestos

Actos Jurídicos Documentados (AJD): Impôt régional qui frappe les actes notariés à contenu économique inscriptibles dans un registre : déclarations d'œuvre neuve, division horizontale, sortie d'indivision, prêts hypothécaires ou ventes soumises à la TVA. Dans la Communauté valencienne, le taux général est de 1,5 %. En pratique : l'acheteur d'un logement neuf le paie avec la TVA (l'ancien est soumis à l'ITP et non à l'AJD) ; sur les prêts hypothécaires, c'est la banque qui l'assume depuis novembre 2018 ; et dans une sortie d'indivision, c'est le seul impôt supporté par celui qui garde le bien, ce qui la rend bien moins chère qu'une vente entre co-indivisaires. Il se liquide avec le formulaire 600 dans le mois suivant la signature.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Impôt municipal annuel sur la propriété immobilière. Il est payé par celui qui est propriétaire au 1er janvier — même en vendant en février, l'avis de toute l'année est à sa charge, bien que la Cour suprême permette de convenir dans la vente une répartition au prorata des jours de chacun, pratique courante. Il se calcule en appliquant à la valeur cadastrale le taux fixé par chaque mairie (entre 0,4 % et 1,1 % en urbain), d'où de fortes variations d'une commune à l'autre. Il est généralement perçu entre août et octobre et mérite d'être domicilié, car beaucoup de communes offrent des remises pour cela. À l'achat, demandez les derniers avis : les dettes d'IBI des quatre années précédentes suivent le bien, pas l'ancien propriétaire, et le nouveau propriétaire en répond avec le logement.
Impuesto sobre el Patrimonio (no residentes): Les non-résidents sont imposés en Espagne par obligation réelle : uniquement sur les biens situés en territoire espagnol, essentiellement leurs immeubles, déduction faite des dettes qui y sont liées — une hypothèque sur le logement espagnol réduit la base. Le minimum exonéré d'État est de 700 000 € par titulaire (un couple achetant à 50/50 double le seuil), et l'abattement pour résidence principale ne s'applique pas au non-résident, le bien n'étant pas sa résidence. Depuis 2021, les non-résidents peuvent opter pour la réglementation de la région où se trouve leur patrimoine ; comparer vaut la peine, car certaines régions l'allègent fortement et d'autres, comme la Communauté valencienne, appliquent un minimum exonéré inférieur. Au-delà de 3 millions d'euros s'ajoute l'impôt de solidarité sur les grandes fortunes. Déclaration via le formulaire 714.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Impuesto autonómico que grava la compra de inmuebles de segunda mano. En la Comunidad Valenciana, el tipo general es del 10% sobre el precio escriturado. Existen tipos reducidos en algunos supuestos: 8% para vivienda habitual joven menor de 35 años (con precio máximo 180.000 €), 4% para familias numerosas y personas con discapacidad. Lo paga el comprador en los 30 días siguientes a la firma. No es deducible en obra nueva (esa tributa por IVA + AJD).
IVA en la compra de vivienda: La première livraison d'un logement achevé — celui que le promoteur vend au premier acheteur — est soumise à la TVA de 10 %, plus l'AJD (1,5 % dans la Communauté valencienne). Jusqu'à deux places de parking et les annexes transmises avec le logement bénéficient aussi du 10 % ; les locaux commerciaux et les parcelles sont à 21 %. La TVA se paie au promoteur sur chaque facture, y compris les versements pendant la construction, tandis que l'AJD se liquide à la signature de l'acte. L'ancien ne supporte pas de TVA : il est soumis à l'ITP (taux général de 10 % dans la Communauté valencienne, avec des taux réduits pour les jeunes, familles nombreuses ou logement protégé). Le coût fiscal du neuf et de l'ancien est donc très proche : environ 11,5 % contre 10 %.
Plusvalía estatal (IRPF): Impuesto sobre la ganancia patrimonial obtenida al vender un inmueble, gestionado por la Agencia Tributaria estatal. Para residentes fiscales se integra en el IRPF al tipo del 19-26% según la escala. Para no residentes (modelo 210/211) el tipo es del 19% (residentes UE) o 24% (otros países). Si el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3% del precio (modelo 211) como pago a cuenta. Existen exenciones para reinversión en vivienda habitual (residentes) y mayores de 65 años.
Plusvalía municipal: Impuesto local (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) que grava la transmisión de inmuebles urbanos. Lo paga el vendedor (salvo pacto contrario) en los 30 días siguientes a la firma. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, solo se aplica si hay incremento real de valor entre compra y venta; el contribuyente puede elegir entre el método objetivo y el real.
Residencia fiscal en España: Statut qui détermine où une personne est imposée sur l'ensemble de ses revenus mondiaux. On est résident fiscal en Espagne si l'une de ces circonstances se produit : séjourner plus de 183 jours de l'année civile sur le territoire espagnol (les absences sporadiques comptent comme présence, sauf preuve de résidence fiscale dans un autre pays), y avoir le centre principal de ses intérêts économiques, ou que le conjoint et les enfants mineurs résident habituellement en Espagne, ce qui fait présumer la résidence. Acheter un logement ne rend pas résident fiscal : le non-résident n'est imposé que sur ses revenus de source espagnole (IRNR), tandis que le résident paie l'IRPF sur ses revenus mondiaux. Les conventions de double imposition règlent les conflits entre deux pays. Mieux vaut planifier le changement de résidence avant de dépasser les 183 jours.
Retención del 3 % a no residentes: Lorsque le vendeur d'un bien n'est pas résident fiscal en Espagne, la loi oblige l'acheteur à retenir 3 % du prix convenu et à le verser au fisc via le formulaire 211 dans le mois suivant la signature. Ce n'est pas un impôt supplémentaire, mais un acompte sur l'impôt du vendeur sur sa plus-value. Ensuite, le vendeur présente le formulaire 210 en déclarant la plus-value réelle : si les 3 % retenus dépassent l'impôt dû, il demande le remboursement de la différence ; s'ils sont insuffisants, il verse le reste. Pour l'acheteur, la démarche n'est pas optionnelle : sans retenue, le bien reste affecté au paiement de l'impôt du vendeur. Mieux vaut réunir tôt les factures prouvant le coût d'acquisition et les améliorations, car elles réduisent la plus-value imposable.
Valor catastral: Valor administrativo asignado a cada inmueble por la Dirección General del Catastro, basado en criterios objetivos (ubicación, superficie, antigüedad, calidad constructiva). Sirve de base para el cálculo de varios impuestos: IBI, plusvalía municipal, renta imputada (modelo 210 de no residentes). Suele ser entre el 40% y el 60% del valor de mercado real. Se actualiza periódicamente mediante ponencias de valores municipales. Lo encontrarás en la última carta del IBI o consultable online en sede electrónica del Catastro.

Otros

Agente inmobiliario: Profesional autorizado que intermedia entre comprador y vendedor (o arrendador y arrendatario) en operaciones inmobiliarias. En la Comunidad Valenciana, la actividad está regulada por el Registro de Agentes Inmobiliarios (RAIC). Los agentes inscritos cuentan con seguro de responsabilidad civil obligatorio y formación acreditada. El cliente puede verificar el número RAIC del agente antes de contratar.
Due diligence inmobiliaria: Révision complète d'un bien avant de l'acheter, pour savoir exactement ce qu'on achète et avec quels risques. Le volet juridique : nota simple (propriété, hypothèques, saisies, servitudes), situation urbanistique à la mairie (permis, dossiers d'infraction, hors alignement), licence d'occupation et concordance entre Registre et Cadastre. Le volet économique : dettes envers la copropriété et appels de fonds votés — le certificat du syndic est obligatoire à la vente —, IBI et taxe ordures à jour, et locataires ayant le droit de rester ou d'acheter. Le volet technique : l'état réel de la structure et des installations. Sur la Costa Blanca, elle prend tout son sens pour les villas sur sol rustique, les agrandissements anciens et les logements destinés à la location touristique. Elle est réalisée par un avocat ou un technicien indépendant du vendeur, avant les arrhes : ensuite, ce qui est découvert ne se négocie plus.
Empadronamiento: Inscription au padrón, le registre des habitants tenu par chaque mairie. C'est la preuve officielle que l'on vit dans la commune et la porte d'accès aux services et démarches : scolariser les enfants, obtenir la carte sanitaire, échanger le permis de conduire, justifier la résidence dans les procédures d'immigration ou accéder aux aides municipales. Elle se fait à la mairie sur présentation de l'acte ou du bail et d'une pièce d'identité ; c'est gratuit, et quiconque vit plus de six mois par an dans la commune a l'obligation de s'inscrire. Elle ne rend pas à elle seule résident fiscal, mais c'est un indice que le fisc apprécie : qui ne veut pas l'être doit la gérer avec discernement. Le certificat est généralement exigé avec moins de trois mois d'ancienneté.
Gastos de comunidad: Cuotas mensuales que pagan los propietarios de un edificio o urbanización para el mantenimiento de zonas comunes y servicios: limpieza, jardinería, piscina, ascensor, portería, administración, seguro de comunidad, fondo de reserva. En la Costa Blanca varían entre 30 € (edificio simple) y 250 €/mes (urbanización premium con todos los servicios). Antes de comprar, pide el certificado del administrador con los gastos al corriente y posibles derramas pendientes.
Gestoría: Cabinet professionnel qui exécute les démarches administratives et fiscales pour le compte du client. Dans l'achat avec hypothèque, il apparaît presque toujours : la banque désigne une gestoría pour liquider les impôts et inscrire l'acte au Registre, en retenant une provision de fonds dont l'excédent est restitué ensuite. Pour l'acheteur étranger, c'est une figure particulièrement utile au-delà de la signature : elle obtient le NIE, change la titularité des services, domicilie l'IBI et les charges de copropriété, et présente chaque année le formulaire 210 pour le revenu imputé du non-résident. À ne pas confondre avec l'avocat, qui conseille juridiquement et révise les contrats, ni avec le notaire, qui donne la foi publique : la gestoría exécute des démarches. Ses honoraires sont libres, demandez un devis.
Home staging: Técnica de preparación de un inmueble para optimizar su venta o alquiler: despersonalización, reorganización del mobiliario, pequeñas mejoras estéticas, iluminación y decoración neutras pensadas para gustar al mayor número de compradores. Estudios profesionales en España muestran que una vivienda preparada con home staging se vende un 15-30% más rápido y a un precio entre un 3% y un 8% superior. Inversión típica: 800-2.500 € en una vivienda media.
Seguro decenal: Assurance obligatoire qui répond pendant dix ans des dommages structurels d'un immeuble d'habitation : fondations, poutres, planchers, murs porteurs. Le promoteur la souscrit avant de vendre, et sans elle le notaire et le Registre n'admettent pas la déclaration d'œuvre neuve : c'est un filtre qui protège les acheteurs. L'exception importante est l'auto-promoteur : celui qui construit une maison individuelle pour son propre usage n'est pas tenu de la souscrire. Mais si cette maison se vend avant l'écoulement de dix ans depuis la fin des travaux, le vendeur doit contracter l'assurance, sauf si l'acheteur l'en dispense expressément en connaissance de cause. Qui achète une villa de moins de dix ans construite par son propriétaire doit examiner ce point à la loupe : dispenser, c'est renoncer à la garantie structurelle, et les banques peuvent rechigner à financer l'achat.