62 entradas

Diccionario
inmobiliario

Términos clave del mundo inmobiliario explicados con claridad, en varios idiomas.

Contratos

Alquiler con opción a compra: Dubbele overeenkomst: een gewone huur en, daaraan gekoppeld, het recht van de huurder om de woning binnen een afgesproken termijn te kopen tegen een vanaf het begin vastgelegde prijs. Zolang de optie loopt, mag de eigenaar niet aan een derde verkopen. De essentiële voorwaarden horen op papier: koopprijs, looptijd van de optie, eventuele startpremie, en welk deel van de betaalde huur bij aankoop van de prijs wordt afgetrokken — vrij overeen te komen percentage. In een notariële akte kan de optie worden ingeschreven in het eigendomsregister, wat haar beschermt tegen derden. Nuttig voor wie de aankoop nog niet kan financieren (bijvoorbeeld in afwachting van de verkoop van een andere woning) en voor de eigenaar, die zich verzekert van een huurder met koopintentie.
Arras: Bedrag dat de koper aan de verkoper overhandigt bij het tekenen van het voorcontract, als aanbetaling en garantie dat de deal doorgaat. Gebruikelijk is zo'n 10% van de prijs. Er zijn drie soorten, en het verschil telt: de berouw-arras (artikel 1454 Burgerlijk Wetboek) laten terugtreden toe — de koper verliest het betaalde, de verkoper geeft het dubbele terug; de bevestigende arras zijn slechts een voorschot op de prijs en geven geen terugtredingsrecht: de andere partij kan nakoming eisen; en de boete-arras leggen een schadevergoeding bij wanprestatie vast. De klassieke valkuil: staat er in het contract alleen 'arras' zonder toevoeging, dan behandelen rechters ze als bevestigend. Wie de uitweg wil openhouden moet uitdrukkelijk 'arras penitenciales' schrijven — en de termijn voor de akte, de vaste prijs en het lot van de deal als de hypotheek uitblijft afspreken.
Contrato de arrendamiento: Documento privado o público por el que el propietario (arrendador) cede el uso de un inmueble a un inquilino (arrendatario) a cambio de una renta. Regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): mínimo de 5 años (7 si arrendador es persona jurídica) para vivienda habitual, con actualización del alquiler limitada al IPC. Distinto de los contratos de temporada (1-11 meses) o turístico (1-30 días, sujetos a normativa específica).
Contrato de compraventa: Acuerdo por el que el vendedor se obliga a entregar un inmueble al comprador a cambio de un precio cierto. Puede ser privado (firmado entre las partes sin notario) o público (escritura ante notario). Solo la escritura pública permite inscribir la compra en el Registro de la Propiedad, requisito imprescindible para que la propiedad surta plenos efectos frente a terceros. En la práctica, el proceso típico es: contrato de arras → escritura pública.
Exclusiva: Acuerdo por el que el propietario contrata a una única agencia inmobiliaria para vender su inmueble durante un periodo determinado (habitualmente 3-6 meses). A cambio, la agencia se compromete a un plan de marketing intensivo: fotografía profesional, vídeo, home staging si procede, publicación en portales premium y red de colaboradores. La exclusiva suele lograr mejor precio de venta y menor tiempo en el mercado que la venta abierta, al concentrar el esfuerzo de un equipo experto.
Mandato de venta: Contrato por el que el propietario encarga formalmente a una agencia inmobiliaria la gestión de la venta de su inmueble. Define las condiciones: duración, exclusiva o no, precio mínimo aceptable, honorarios, plan de marketing, exclusiones (compradores propios del vendedor) y obligaciones de información. El mandato profesional protege al propietario (transparencia de la gestión) y al agente (derecho a honorarios si concurre causa eficiente). Recomendado por escrito siempre.
Señal / Reserva: Cantidad pequeña (típicamente 3.000-6.000 €) que el comprador entrega al vendedor o a la agencia para reservar el inmueble durante un periodo corto (7-15 días), mientras se prepara el contrato de arras. La reserva inmoviliza temporalmente la propiedad fuera del mercado. Suele ser reembolsable si las partes no llegan a firmar arras dentro del plazo, salvo que el comprador desista por causa no justificada. Documento privado, no requiere notario.
Vicios ocultos: Gebreken aan de woning die bij de aankoop niet zichtbaar waren en die, waren ze bekend geweest, de koper hadden doen afzien of minder doen betalen: structureel vocht, aluminose, gebrekkige installaties achter de afwerking. Bij bestaande woningen geldt het Burgerlijk Wetboek: de koper heeft zes maanden vanaf de levering om van de verkoper herstel, prijsverlaging of ontbinding te eisen — een korte termijn die een bouwtechnische keuring vóór het tekenen verstandig maakt. Bij nieuwbouw gelden de termijnen van de bouwwet LOE: één jaar voor afwerkingsgebreken, drie voor gebreken die de bewoonbaarheid raken (vocht, isolatie, installaties) en tien voor constructieve gebreken, die laatste gedekt door de tienjarige verzekering van de ontwikkelaar.

Derechos reales

Derecho de tanteo y retracto: Voorkeursrechten bij aankoop: zij laten bepaalde personen een pand met voorrang op elke derde kopen, tegen dezelfde prijs. Het tanteo werkt vóór de verkoop (de eigenaar moet de voorwaarden meedelen en het antwoord afwachten), het retracto erna (de gerechtigde draait de gesloten verkoop terug en neemt de plaats van de koper in). De gevallen die er in de praktijk het meest toe doen: de huurder met een woninghuurcontract, tenzij daar uitdrukkelijk afstand van is gedaan; de mede-eigenaren, als één zijn aandeel aan een vreemde verkoopt; de buren van kleine rustieke percelen; en de overheid bij beschermde woningen en in gebieden waar regionale regels het haar voorbehouden. De termijnen zijn zeer kort — dertig kalenderdagen bij huur — en de kennisgevingen moeten aantoonbaar zijn: ze overslaan kan de koper de woning kosten.
Dominio: Derecho real más completo sobre un bien: incluye el derecho a usarlo, disfrutar sus frutos y disponer de él (venderlo, donarlo, hipotecarlo). En propiedad plena o pleno dominio, el titular tiene todas las facultades sobre el inmueble. Puede dividirse en nuda propiedad (titularidad sin uso) y usufructo (uso y disfrute), que se reúnen al extinguirse este último.
Extinción de condominio: Operatie waarbij een woning met meerdere eigenaren eigendom wordt van één van hen, die de anderen in geld compenseert voor hun aandeel. De gebruikelijke uitweg na een scheiding of een erfenis met meerdere broers en zussen, wanneer het pand ondeelbaar is en één het wil houden. Het grote voordeel is fiscaal: het is geen verkoop, dus wie de woning toegewezen krijgt betaalt geen ITP (10% in de regio Valencia) maar alleen AJD (1,5%) — een verschil van duizenden euro's. Vereist zijn een notariële akte en de instemming van alle mede-eigenaren; de compensatie moet in geld zijn en evenredig aan de waarde van het verworven aandeel, want een slecht opgezette overbedeling kan als schenking of overdracht worden belast. Is er een hypotheek, dan moet de bank de vertrekkende mede-eigenaar uit de aansprakelijkheid ontslaan.
Nuda propiedad: Eigendom van een pand zonder het recht om het te gebruiken of ervan te genieten: dat recht — het vruchtgebruik — behoort aan iemand anders. De blote eigenaar is eigenaar, mag zijn recht verkopen of belenen, maar kan er niet gaan wonen en geen huur innen zolang het vruchtgebruik bestaat. Het is het sleutelstuk van een steeds gebruikelijkere operatie: de oudere eigenaar verkoopt de blote eigendom van zijn huis, ontvangt vandaag geld (bedrag ineens of rente) en behoudt het levenslange vruchtgebruik om er tot het einde te blijven wonen. De prijs wordt berekend door de waarde van het vruchtgebruik af te trekken, die afhangt van de leeftijd van de verkoper (fiscaal: 89 min zijn leeftijd, als percentage). Bij overlijden van de vruchtgebruiker verkrijgt de blote eigenaar automatisch de volle eigendom en rekent dan de belasting over het vruchtgebruikdeel af.
Proindiviso: Situatie waarin een pand aan meerdere personen toebehoort in aandelen — twee broers elk 50%, drie erfgenamen in gelijke delen — zonder dat iemand kan aanwijzen welk fysiek deel van hem is. Elke mede-eigenaar betaalt de kosten naar zijn aandeel en belangrijke beslissingen vergen overeenstemming. De wet dwingt niemand om in de onverdeeldheid te blijven: elke mede-eigenaar kan op elk moment de verdeling vragen. De uitwegen, van beste naar slechtste: het hele pand in onderling overleg verkopen; één koopt de anderen uit via beëindiging van de mede-eigendom; het eigen aandeel aan een derde verkopen (met flinke korting, en de overige mede-eigenaren hebben een recht van naasting); of naar de rechter, die bij een ondeelbaar goed uiteindelijk een veiling gelast — de slechtst mogelijke prijs. Verkopen in overleg wint bijna altijd.
Propiedad horizontal: Régimen jurídico aplicable a edificios divididos en pisos o locales pertenecientes a distintos propietarios, con zonas comunes (escaleras, fachada, cubierta, instalaciones). Regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Define los derechos y obligaciones de los propietarios, el funcionamiento de la comunidad (juntas, acuerdos, presidente, administrador), la división de gastos según cuota de participación y los límites a la libertad de uso del propietario individual.
Servidumbre: Derecho real que grava una finca (predio sirviente) en beneficio de otra (predio dominante) o de una persona. Ejemplos típicos: servidumbre de paso (atravesar una finca para acceder a otra), de vistas, de luces, de acueducto (paso de agua), de tendido eléctrico. Las servidumbres se inscriben en el Registro de la Propiedad y son una carga registral que el comprador hereda al adquirir la finca sirviente. Antes de comprar, comprueba siempre las servidumbres existentes en la nota simple.
Usufructo: Recht om andermans pand te gebruiken en de vruchten te houden — erin wonen of de huur innen — zonder eigenaar te zijn: de eigendom behoort aan de blote eigenaar. Het kan levenslang zijn (het meest voorkomend: de weduwe of weduwnaar die het vruchtgebruik van de gezinswoning erft) of tijdelijk. De fiscale waarde volgt vaste regels: levenslang is 89 min de leeftijd van de vruchtgebruiker waard (als percentage van de waarde van het pand, minimaal 10%, maximaal 70%); tijdelijk 2% per jaar looptijd, gemaximeerd op 70%. De vruchtgebruiker betaalt de gewone lasten, de IBI en onderhoudsreparaties; buitengewone werken zijn voor de blote eigenaar. Hij mag het pand verhuren en de opbrengst houden, maar niet verkopen. Het recht eindigt bij overlijden of afloop van de termijn, waarna de blote eigenaar de volle eigendom terugkrijgt.

Documentos

Adjudicación de herencia: Het proces dat erfgenamen tot eigenaren van de goederen van de overledene maakt. De keten van stappen: overlijdensakte, certificaat van laatste wilsbeschikkingen, kopie van het testament (of verklaring van erfrecht bij de notaris als dat er niet is), inventaris en verdeling in de toewijzingsakte, afdracht van belastingen en inschrijving in het eigendomsregister. De termijnen tellen: de erfbelasting wordt binnen zes maanden na het overlijden voldaan (met zes maanden verlengbaar indien binnen de eerste vijf aangevraagd), net als de gemeentelijke meerwaardebelasting. In de regio Valencia is de rekening drastisch gedaald: 99% korting tussen echtgenoten, ouders en kinderen. Zolang de erfenis niet is toegewezen en ingeschreven, kan de geërfde woning niet worden verkocht: het is de eerste formaliteit om te regelen, niet de laatste.
Carga registral: Cualquier limitación, gravamen o restricción que pesa sobre un inmueble y queda anotada en el Registro de la Propiedad. Ejemplos típicos: hipoteca, embargo, servidumbre, condición resolutoria, derecho de tanteo o afección fiscal. Antes de firmar arras, es imprescindible solicitar una nota simple actualizada para verificar todas las cargas. Las cargas siguen al inmueble, no al propietario: si compras una vivienda con embargo no cancelado, lo heredas.
Cédula de habitabilidad: Administratief document dat aantoont dat een woning aan de minimumeisen voor bewoning voldoet: gebruiksoppervlak, plafondhoogte, ventilatie en licht, uitrusting van keuken en badkamer. Elke autonome regio regelt het onder een eigen naam — in de regio Valencia is de gelijkwaardige figuur de bewoningsvergunning (eerste of tweede), tegenwoordig vaak afgehandeld als verantwoordelijke verklaring. In de praktijk is het nodig om water en licht aan te sluiten of op naam te zetten, om te verhuren en voor toeristische verhuur. Het is tien jaar geldig; daarna moet het worden vernieuwd. Controleer bij aankoop of het bestaat en nog geldt: een woning die het niet kan krijgen — door stedenbouwkundige overtredingen of het niet halen van de eisen — is een woning waar je niet legaal kunt wonen, en dat moet vóór het tekenen boven water komen, niet erna.
Cédula urbanística: Documento emitido por el ayuntamiento que recoge la situación urbanística de una finca: clasificación del suelo, edificabilidad, usos permitidos, alineaciones, retranqueos y servidumbres urbanísticas. Es distinto de la cédula de habitabilidad (que certifica condiciones de la vivienda). Imprescindible para promotores, inversores y compradores que planean reformar, ampliar o cambiar el uso del inmueble.
Certificado energético: Documento oficial obligatorio en venta y alquiler que clasifica la eficiencia energética del inmueble en una escala de A (más eficiente) a G (menos eficiente), evaluando consumo energético y emisiones de CO₂. Es necesario para escriturar la venta y debe figurar en cualquier anuncio. En la Costa Blanca, viviendas anteriores a 2007 suelen tener clase E, F o G; obra nueva desde 2020 obliga a clase A o B. Una clase baja implica facturas energéticas más altas.
Embargo: Medida judicial o administrativa por la que se afecta un bien (típicamente un inmueble) al pago de una deuda. El embargo se anota en el Registro de la Propiedad y limita la facultad de disponer del bien hasta que se salde la deuda o se levante la medida. Antes de comprar un inmueble, una nota simple actualizada permite detectar embargos vigentes. Comprar una vivienda con embargo sin cancelarlo expone al comprador a la ejecución por el acreedor.
Escritura pública: Notariële akte die een rechtshandeling vastlegt — bij een woningverkoop de definitieve overeenkomst tussen verkoper en koper — en er openbaar gezag aan geeft: de notaris controleert de identiteit en bevoegdheid van de partijen, de eigendom, de lasten en de betalingen. Een onderhandse verkoop is geldig tussen de partijen, maar alleen de notariële akte maakt inschrijving in het eigendomsregister mogelijk, beschermt tegen derden en laat een hypotheek vestigen; daarom loopt elke gefinancierde aankoop via de notaris. De koper mag de notaris kiezen. De kosten worden wettelijk verdeeld (de minuut voor de verkoper, het eerste afschrift voor de koper), al wordt vaak afgesproken dat de koper alles draagt.
Licencia de ocupación (primera y segunda): Gemeentelijke vergunning die aantoont dat een woning geschikt is om te worden bewoond. In de regio Valencia is de eerste-bewoningsvergunning verplicht voor nieuwbouw: de ontwikkelaar moet haar verkrijgen om de woningen op te leveren, en zonder deze kunnen geen nutsvoorzieningen worden aangesloten. De tweede-bewoningsvergunning — tegenwoordig een verantwoordelijke verklaring — wordt gevraagd bij overdrachten en nieuwe verhuur zodra de vorige is verlopen: ze is tien jaar geldig. Ze is ook vereist voor toeristische verhuur. Vraag bij aankoop naar de geldige vergunning of controleer anders bij de gemeente of de woning er een kan krijgen: het ontbreken ervan kan wijzen op bouw zonder vergunning of openstaande stedenbouwkundige overtredingen.
Licencia turística: Autorización oficial otorgada por la Generalitat Valenciana —denominada VV (Vivienda Vacacional)— necesaria para alquilar legalmente una vivienda a turistas (estancias de 1 a 30 días). Sin licencia VV, el alquiler turístico es ilegal: multas de 2.000 € a 600.000 €. Se solicita mediante declaración responsable, tasa 65,11 €, plazo 5-15 días hábiles. Antes de comprar para alquiler turístico, verifica que la comunidad de propietarios no lo prohíba en sus estatutos.
NIE (Número de Identidad de Extranjero): Persoonlijk, uniek en permanent nummer dat Spanje aan buitenlanders toekent voor elke economische of administratieve handeling: een woning kopen, een bankrekening openen, nutsvoorzieningen afsluiten of belastingen betalen. Zonder NIE kun je de akte niet tekenen en de aankoopbelastingen niet voldoen. Je vraagt het aan in Spanje (bij de Nationale Politie, op afspraak) of bij het Spaanse consulaat in je woonland; ook een vertegenwoordiger met notariële volmacht kan het regelen, gebruikelijk bij buitenlandse kopers. Het verloopt niet en impliceert geen verblijfsrecht: het is alleen een identificatienummer. Niet te verwarren met de TIE, de fysieke kaart van wie werkelijk in Spanje woont, noch met het EU-registratiecertificaat.
Nota simple: Documento expedido por el Registro de la Propiedad que contiene la información actualizada sobre un inmueble: titularidad (quién es el dueño legal), descripción registral, cargas vigentes (hipotecas, embargos, servidumbres), notas marginales. Es esencial obtener una nota simple antes de firmar arras: te permite verificar que el vendedor es el verdadero propietario y que el inmueble está libre de cargas no declaradas. Coste: 9,02 € online en la sede del Registro.
Poder notarial: Documento público otorgado ante notario por el que una persona (poderdante) autoriza a otra (apoderado) a actuar en su nombre en determinados actos jurídicos. Muy utilizado por compradores extranjeros que no pueden viajar a España para firmar: el poder permite que un abogado o representante firme la compra, la hipoteca o cualquier trámite en su nombre. Requiere apostilla de La Haya si se otorga fuera de España + traducción jurada si está en otro idioma. Coste habitual 80-250 € en notaría española, más en consulados.
Referencia catastral: Alfanumerieke code van 20 tekens die het Kadaster aan elk onroerend goed toekent en die het eenduidig identificeert: ligging, oppervlakte en toegekend gebruik. Hij staat op de IBI-aanslag en in de akte, en via het elektronische loket van het Kadaster kan iedereen er de fysieke gegevens van het pand mee opvragen. Controleer bij aankoop of de kadastrale referentie overeenkomt met het gekochte registerperceel: Kadaster en eigendomsregister zijn aparte instanties en hun gegevens kloppen niet altijd met elkaar (afwijkende oppervlaktes, niet-aangegeven uitbreidingen, grenzen). Wie het verschil vóór de ondertekening ontdekt, kan het via de herstelprocedure corrigeren en voorkomt problemen bij doorverkoop, hypotheek of erfenis.
Registro de la Propiedad: Institución pública oficial que inscribe la titularidad y las cargas de los inmuebles en España. Su inscripción otorga seguridad jurídica al comprador: tras la escritura pública ante notario, la compra debe inscribirse para que el comprador sea reconocido como propietario frente a terceros. Existen Registros por demarcación territorial; cada inmueble está inscrito en uno concreto. Trámites como la nota simple, la inscripción de hipoteca y la cancelación de cargas se gestionan aquí.
Tasación: Valoración técnica del precio de mercado de un inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Es obligatoria para conceder hipoteca: el banco financia hasta el 70-80% del menor entre el valor de tasación y el precio de compra. Coste: 300-500 € a cargo del solicitante de la hipoteca. Distinta de la inspección técnica (que evalúa el estado físico del inmueble). Tiene validez de 6 meses desde su emisión.
Vivienda de uso turístico (VUT): Categoría administrativa que designa una vivienda destinada al alquiler turístico de corta estancia (1-30 días). En la Comunidad Valenciana, equivale a la licencia VV (Vivienda Vacacional). Requisitos: cédula de habitabilidad, equipamiento mínimo, certificado energético, hoja de reclamaciones, no estar en zona declarada saturada, y no tener prohibición en los estatutos de la comunidad de propietarios. La presencia masiva de VUT en zonas concretas ha generado debate sobre saturación turística y precios de vivienda para residentes locales.

Financiación

Aval bancario: Toezegging waarmee een bank garandeert een verplichting van haar klant te betalen als die het niet doet. In de vastgoedwereld duikt hij op in drie scenario's: de ontwikkelaar die termijnbetalingen int voor een woning in aanbouw is wettelijk verplicht ze te dekken met een bankgarantie of borgtochtverzekering — wordt er niet opgeleverd, dan haalt de koper zijn geld met rente terug door de garantie in te roepen; de huurder die zijn solvabiliteit versterkt door meerdere maandhuren te laten garanderen; en de koper die uitgestelde betaling van een deel van de prijs zeker stelt. Voor wie op plan koopt is het hét document: eis bij elke betaling de garantie of het individuele verzekeringscertificaat, en bewaar ze. Een garantie kost de begunstigde geld (openings- en kwartaalkosten, vaak een verpand deposito) — daarom geeft niemand hem cadeau.
Cancelación registral de hipoteca: De hypotheek afbetalen wist haar niet uit het eigendomsregister: de last blijft geregistreerd tot ze formeel wordt doorgehaald, en verschijnt in de nota simple zodra je wilt verkopen. De registerdoorhaling is die openstaande formaliteit die veel woningen jarenlang meeslepen. Stappen: bij de bank het certificaat van nulschuld opvragen (gratis), de doorhalingsakte tekenen — de gevolmachtigde van de bank verschijnt bij de notaris zonder daarvoor te mogen rekenen — en haar bij het register indienen. De notaris- en registerkosten zijn voor de eigenaar, enkele honderden euro's; een gestoría kan het regelen of je doet het zelf. Niets doen heeft een houdbaarheidsdatum: de last vervalt in het register eenentwintig jaar na de vervaldag. In de praktijk wordt het bij verkoop op dezelfde ondertekening opgelost door het nodige op de prijs in te houden.
Cap Rate: Tasa de capitalización: indicador clave en inversión inmobiliaria que mide la rentabilidad anual neta de un inmueble en relación con su precio de compra. Se calcula como (Ingresos netos anuales / Precio de compra) × 100. En la Costa Blanca, los Cap Rates típicos están entre el 4% y el 6% para alquiler de larga duración y entre el 6% y el 8% para alquiler vacacional. Es la métrica fundamental para comparar oportunidades de inversión.
Cashflow inmobiliario: Flujo de caja neto que genera un inmueble en alquiler: ingresos por rentas menos todos los gastos (hipoteca, IBI, comunidad, mantenimiento, seguros, impuestos, gestión, vacancia). Puede ser positivo (el inmueble genera dinero cada mes) o negativo (el propietario aporta dinero esperando plusvalía futura). En la Costa Blanca, un cashflow positivo modesto es viable comprando con financiación moderada en zonas con alta demanda de alquiler vacacional como Torrevieja o Calpe.
Dación en pago: Mecanismo legal por el que el deudor entrega un bien (típicamente un inmueble) al acreedor para saldar una deuda, normalmente hipotecaria. En España no es automática: el banco debe aceptarla y existen condiciones específicas reguladas por el Código de Buenas Prácticas (umbral de exclusión por insolvencia). Diferente del desahucio: aquí el deudor entrega voluntariamente la vivienda y la deuda queda cancelada totalmente. Solución útil cuando el valor del inmueble cubre la deuda pendiente.
Euríbor: Tipo de interés interbancario al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí en euros. Es el índice de referencia más utilizado para las hipotecas a tipo variable en España. La cuota mensual de tu hipoteca variable se calcula como Euríbor + diferencial (típicamente +1% a +1,8%). Se publica diariamente y se revisa cada 6 o 12 meses según el contrato. En 2026 el Euríbor a 12 meses se sitúa alrededor del 2,5-3%, tras los máximos del 4%+ alcanzados en 2023.
FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): Document dat de bank de klant minstens tien kalenderdagen vóór het tekenen van een hypotheek moet overhandigen, met het gepersonaliseerde, bindende aanbod: bedrag, looptijd, rente, JKP, aflossingsschema, gekoppelde producten, kosten en vergoeding bij vervroegde aflossing. Bindend betekent dat de bank die voorwaarden daarna niet mag verslechteren. Erbij hoort de FiAE, die de belangrijkste clausules samenvat (referentie-index, clausules van vervroegde opeisbaarheid, kostenverdeling). Met beide gaat de klant naar de notaris van zijn keuze voor een gratis voorafgaande akte waarin de notaris nagaat of hij begrijpt wat hij tekent; zonder die stap mag de hypotheek niet worden verleden. Het format is in heel Europa identiek, bedoeld om aanbiedingen van verschillende banken vakje voor vakje te vergelijken.
Hipoteca fija, variable o mixta: Las tres modalidades principales de hipoteca en España. Fija: tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo, cuota predecible (TAE 2026 entre 3,2% y 4,5%). Variable: cuota ligada al Euríbor + diferencial, revisable cada 6 o 12 meses (más arriesgada si los tipos suben). Mixta: tipo fijo los primeros 5-10 años + variable el resto. La elección depende de tu horizonte temporal, tolerancia al riesgo y expectativa de tipos de interés.
Hipoteca para extranjeros: Préstamo hipotecario que los bancos españoles ofrecen a personas físicas que no tienen residencia fiscal en España (no residentes). Condiciones más conservadoras que para residentes: hasta el 70% del valor de tasación o precio de compra para residentes UE/EEE, hasta 60-65% para no residentes de otros países. Tipos fijos en 2026 entre 3,8% y 4,5%. Documentación reforzada: NIE, justificación de ingresos, declaración de patrimonio, comprobante de residencia fiscal.
Rentabilidad bruta: Indicador básico de rendimiento de una inversión inmobiliaria: ingresos anuales por alquiler dividido entre el precio de compra, expresado en porcentaje. No descuenta gastos (IBI, comunidad, mantenimiento, gestión, impuestos). En la Costa Blanca, las rentabilidades brutas medias en 2026 son: Torrevieja 7,4%, Pilar de la Horadada 6,2%, Calpe 5,1%, Moraira 3,8%. Útil para comparar oportunidades rápidamente, pero la rentabilidad neta es la métrica decisiva para inversión real.
Rentabilidad neta: Indicador real de rentabilidad de una inversión inmobiliaria: ingresos anuales por alquiler menos todos los gastos (IBI, comunidad, suministros, limpieza, mantenimiento, seguros, gestión, impuestos), dividido entre el precio total de adquisición (precio + impuestos + gastos de compra). En la Costa Blanca, la rentabilidad neta típica es entre el 50% y el 70% de la bruta. Un bungalow en Torrevieja con bruta del 7,4% puede dar una neta del 3-3,5%. Es la métrica que dice cuánto ganas realmente.
Subrogación de hipoteca: Wissel van een van de partijen bij een lopende hypotheek, zonder deze af te lossen of een nieuwe te vestigen. Twee varianten. De crediteursubrogatie: de klant neemt zijn hypotheek mee naar een andere bank met betere voorwaarden; de oorspronkelijke bank mag het aanbod evenaren om hem te houden, en de kosten zijn wettelijk begrensd. En de debiteursubrogatie: de koper neemt de hypotheek over die al op de woning rust — typisch bij nieuwbouw, waar de koper in de lening van de ontwikkelaar kan stappen. Voordelen boven een nieuwe hypotheek: een deel van de afsluitkosten wordt bespaard en het proces gaat sneller. Daartegenover moet de bank de solvabiliteit van de nieuwe schuldenaar goedkeuren en zijn de geërfde voorwaarden niet altijd de beste van de markt: vergelijk voordat je uit gemak subrogeert.
TIN y TAE: De TIN (nominale rente) is de jaarlijkse prijs die de bank rekent voor het uitlenen van het geld, meer niet. De TAE (JKP) telt bij de TIN de kosten en het effect van gekoppelde producten op en drukt de werkelijke jaarlijkse kosten van de lening uit: dat is het cijfer om aanbiedingen mee te vergelijken. Een typisch voorbeeld: een hypotheek met lage TIN maar verplichte levens- en woonverzekeringen kan duurder uitpakken dan een met hogere TIN zonder koppelingen — het JKP legt het bloot. Bij variabele hypotheken is het JKP slechts indicatief ('variabel JKP'), omdat het ervan uitgaat dat de Euribor de hele looptijd niet verandert. De FEIN van elke bank toont beide cijfers in dezelfde vakjes, zodat je vóór de keuze nauwkeurig kunt vergelijken.

Impuestos

Actos Jurídicos Documentados (AJD): Regionale belasting op notariële, in een register inschrijfbare akten met economische inhoud: nieuwbouwverklaringen, splitsing in appartementsrechten, beëindiging van mede-eigendom, hypotheekleningen of aan btw onderworpen aankopen. In de regio Valencia is het algemene tarief 1,5%. In de praktijk: de koper van nieuwbouw betaalt haar samen met de btw (bestaande woningen betalen ITP in plaats van AJD); bij hypotheekleningen draagt de bank haar sinds november 2018; en bij beëindiging van mede-eigendom is het de enige belasting voor wie het pand overneemt — veel goedkoper dan een verkoop tussen mede-eigenaren. Ze wordt voldaan met formulier 600 binnen een maand na ondertekening.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Jaarlijkse gemeentelijke belasting op het bezit van onroerend goed. Ze wordt betaald door wie op 1 januari eigenaar is — verkoop je in februari, dan is de aanslag van het hele jaar toch voor jou, al staat de Hoge Raad toe om in het koopcontract een verdeling naar rato van ieders dagen af te spreken, wat gangbaar is. Ze wordt berekend door op de kadastrale waarde het tarief toe te passen dat elke gemeente vaststelt (tussen 0,4% en 1,1% voor stedelijk vastgoed), dus ze verschilt sterk per gemeente. Ze wordt meestal tussen augustus en oktober geïnd en automatische incasso loont, want veel gemeenten geven daar korting op. Vraag bij aankoop de laatste aanslagen op: IBI-schulden van de vier voorgaande jaren volgen het pand, niet de oude eigenaar, en de nieuwe eigenaar staat er met de woning voor in.
Impuesto sobre el Patrimonio (no residentes): Niet-ingezetenen worden in Spanje belast volgens de 'reële verplichting': alleen over vermogen op Spaans grondgebied, in wezen hun onroerend goed, minus de daaraan gekoppelde schulden — een hypotheek op de Spaanse woning verlaagt de grondslag. Het staatsvrijgestelde minimum is €700.000 per eigenaar (een stel dat 50/50 koopt verdubbelt de drempel), en de extra vrijstelling voor de hoofdwoning geldt niet voor niet-ingezetenen, omdat het pand niet hun residentie is. Sinds 2021 mogen niet-ingezetenen kiezen voor de regels van de regio waar hun vermogen ligt; vergelijken loont, want sommige regio's geven forse kortingen en andere, zoals de regio Valencia, hanteren een lager vrijgesteld minimum. Boven 3 miljoen euro komt daar de solidariteitsbelasting op grote vermogens bij. Aangifte via formulier 714.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Impuesto autonómico que grava la compra de inmuebles de segunda mano. En la Comunidad Valenciana, el tipo general es del 10% sobre el precio escriturado. Existen tipos reducidos en algunos supuestos: 8% para vivienda habitual joven menor de 35 años (con precio máximo 180.000 €), 4% para familias numerosas y personas con discapacidad. Lo paga el comprador en los 30 días siguientes a la firma. No es deducible en obra nueva (esa tributa por IVA + AJD).
IVA en la compra de vivienda: De eerste levering van een afgebouwde woning — die de ontwikkelaar aan de eerste koper verkoopt — is belast met 10% btw, plus AJD (1,5% in de regio Valencia). Maximaal twee parkeerplaatsen en de samen met de woning overgedragen bijruimten vallen ook onder de 10%; commerciële ruimten en percelen onder 21%. De btw betaal je aan de ontwikkelaar op elke factuur, ook bij termijnbetalingen tijdens de bouw; de AJD wordt bij het tekenen van de akte voldaan. Bestaande woningen kennen geen btw: zij vallen onder de ITP (algemeen tarief 10% in de regio Valencia, met verlaagde tarieven voor jongeren, grote gezinnen of beschermde woningen). De fiscale kosten van nieuwbouw en bestaand liggen zo dicht bij elkaar: circa 11,5% tegenover 10%.
Plusvalía estatal (IRPF): Impuesto sobre la ganancia patrimonial obtenida al vender un inmueble, gestionado por la Agencia Tributaria estatal. Para residentes fiscales se integra en el IRPF al tipo del 19-26% según la escala. Para no residentes (modelo 210/211) el tipo es del 19% (residentes UE) o 24% (otros países). Si el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3% del precio (modelo 211) como pago a cuenta. Existen exenciones para reinversión en vivienda habitual (residentes) y mayores de 65 años.
Plusvalía municipal: Impuesto local (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) que grava la transmisión de inmuebles urbanos. Lo paga el vendedor (salvo pacto contrario) en los 30 días siguientes a la firma. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, solo se aplica si hay incremento real de valor entre compra y venta; el contribuyente puede elegir entre el método objetivo y el real.
Residencia fiscal en España: Status die bepaalt waar iemand over zijn wereldwijde inkomen wordt belast. Je bent fiscaal inwoner van Spanje als een van deze omstandigheden geldt: meer dan 183 dagen van het kalenderjaar op Spaans grondgebied verblijven (sporadische afwezigheden tellen als aanwezigheid, tenzij fiscale residentie in een ander land wordt aangetoond), hier het zwaartepunt van je economische belangen hebben, of je echtgenoot en minderjarige kinderen wonen gewoonlijk in Spanje, wat residentie doet vermoeden. Een woning kopen maakt je geen fiscaal inwoner: een niet-ingezetene betaalt alleen belasting over Spaanse inkomsten (IRNR), een ingezetene IRPF over zijn wereldinkomen. Dubbelbelastingverdragen lossen conflicten tussen twee landen op. Plan een verandering van residentie vóór je de 183 dagen overschrijdt.
Retención del 3 % a no residentes: Wanneer de verkoper van een woning geen fiscaal inwoner van Spanje is, verplicht de wet de koper om 3% van de overeengekomen prijs in te houden en binnen een maand na ondertekening via formulier 211 aan de belastingdienst af te dragen. Het is geen extra belasting, maar een voorschot op de belasting van de verkoper over zijn winst. Daarna dient de verkoper formulier 210 in met de werkelijke winst: is de ingehouden 3% hoger dan de verschuldigde belasting, dan vraagt hij het verschil terug; is het te weinig, dan betaalt hij bij. Voor de koper is de stap niet vrijblijvend: zonder inhouding blijft de woning zelf aansprakelijk voor de belasting van de verkoper. Verzamel vroeg de facturen van aankoopkosten en verbeteringen — ze verlagen de belastbare winst.
Valor catastral: Valor administrativo asignado a cada inmueble por la Dirección General del Catastro, basado en criterios objetivos (ubicación, superficie, antigüedad, calidad constructiva). Sirve de base para el cálculo de varios impuestos: IBI, plusvalía municipal, renta imputada (modelo 210 de no residentes). Suele ser entre el 40% y el 60% del valor de mercado real. Se actualiza periódicamente mediante ponencias de valores municipales. Lo encontrarás en la última carta del IBI o consultable online en sede electrónica del Catastro.

Otros

Agente inmobiliario: Profesional autorizado que intermedia entre comprador y vendedor (o arrendador y arrendatario) en operaciones inmobiliarias. En la Comunidad Valenciana, la actividad está regulada por el Registro de Agentes Inmobiliarios (RAIC). Los agentes inscritos cuentan con seguro de responsabilidad civil obligatorio y formación acreditada. El cliente puede verificar el número RAIC del agente antes de contratar.
Due diligence inmobiliaria: Volledige controle van een pand vóór de aankoop, om precies te weten wat je koopt en met welke risico's. Het juridische deel: nota simple (eigendom, hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden), stedenbouwkundige situatie bij de gemeente (vergunningen, overtredingsdossiers, buiten-planstatus), bewoningsvergunning en overeenstemming tussen register en kadaster. Het economische deel: schulden aan de VvE en goedgekeurde extra bijdragen — het certificaat van de beheerder is bij verkoop verplicht —, IBI en afvalheffing betaald, en huurders met recht om te blijven of te kopen. Het technische deel: de werkelijke staat van constructie en installaties. Aan de Costa Blanca is ze extra zinvol bij villa's op rustieke grond, oude uitbouwen en woningen bestemd voor toeristische verhuur. Ze wordt gedaan door een van de verkoper onafhankelijke advocaat of technicus, vóór het voorschotcontract: daarna valt over het gevondene niet meer te onderhandelen.
Empadronamiento: Inschrijving in het padrón, het inwonersregister van elke gemeente. Het is het officiële bewijs dat je in die gemeente woont en de toegangspoort tot diensten en procedures: kinderen inschrijven op school, de zorgpas verkrijgen, het rijbewijs omwisselen, residentie aantonen bij verblijfsprocedures of aanspraak maken op gemeentelijke steun. Je regelt het bij de gemeente met de eigendomsakte of het huurcontract en een identiteitsbewijs; het is gratis, en wie meer dan zes maanden per jaar in de gemeente woont, is verplicht zich in te schrijven. Op zichzelf maakt het je geen fiscaal inwoner, maar het is wel een aanwijzing die de fiscus meeweegt — wie dat niet wil zijn, moet er verstandig mee omgaan. Het certificaat mag doorgaans niet ouder dan drie maanden zijn.
Gastos de comunidad: Cuotas mensuales que pagan los propietarios de un edificio o urbanización para el mantenimiento de zonas comunes y servicios: limpieza, jardinería, piscina, ascensor, portería, administración, seguro de comunidad, fondo de reserva. En la Costa Blanca varían entre 30 € (edificio simple) y 250 €/mes (urbanización premium con todos los servicios). Antes de comprar, pide el certificado del administrador con los gastos al corriente y posibles derramas pendientes.
Gestoría: Professioneel kantoor dat administratieve en fiscale formaliteiten voor de klant afhandelt. Bij een aankoop met hypotheek is het er bijna altijd bij: de bank wijst een gestoría aan om de belastingen te voldoen en de akte in te schrijven, en houdt daarvoor een voorschot in waarvan het restant later wordt terugbetaald. Voor de buitenlandse koper is het ook na de ondertekening bijzonder nuttig: ze regelt de NIE, zet de nutsvoorzieningen op naam, domicilieert IBI en gemeenschapskosten en dient jaarlijks formulier 210 in voor het toegerekende inkomen van de niet-ingezetene. Niet te verwarren met de advocaat, die juridisch adviseert en contracten controleert, noch met de notaris, die openbaar gezag verleent: de gestoría voert procedures uit. De tarieven zijn vrij — vraag een offerte.
Home staging: Técnica de preparación de un inmueble para optimizar su venta o alquiler: despersonalización, reorganización del mobiliario, pequeñas mejoras estéticas, iluminación y decoración neutras pensadas para gustar al mayor número de compradores. Estudios profesionales en España muestran que una vivienda preparada con home staging se vende un 15-30% más rápido y a un precio entre un 3% y un 8% superior. Inversión típica: 800-2.500 € en una vivienda media.
Seguro decenal: Verplichte verzekering die tien jaar lang instaat voor structurele schade aan een woongebouw: fundering, balken, vloeren, dragende muren. De ontwikkelaar sluit haar af vóór de verkoop, en zonder haar accepteren notaris en register de nieuwbouwverklaring niet: een filter die kopers beschermt. De belangrijke uitzondering is de zelfbouwer: wie een eengezinswoning voor eigen gebruik bouwt, is niet verplicht haar af te sluiten. Maar wordt dat huis verkocht voordat tien jaar sinds de oplevering zijn verstreken, dan moet de verkoper de verzekering afsluiten, tenzij de koper hem uitdrukkelijk en met kennis van zaken vrijstelt. Wie een villa van minder dan tien jaar oud koopt die door de eigenaar zelf is gebouwd, moet dit punt met een vergrootglas bekijken: vrijstellen is afstand doen van de structurele garantie, en banken kunnen moeilijk doen over de financiering.