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Diccionario
inmobiliario

Términos clave del mundo inmobiliario explicados con claridad, en varios idiomas.

Contratos

Alquiler con opción a compra: Doppelter Vertrag: eine gewöhnliche Miete und daran gekoppelt das Recht des Mieters, die Wohnung innerhalb einer vereinbarten Frist zu einem von Anfang an festen Preis zu kaufen. Solange die Option läuft, darf der Eigentümer nicht an Dritte verkaufen. Die wesentlichen Bedingungen gehören schriftlich fixiert: Kaufpreis, Laufzeit der Option, etwaige Anfangsprämie und welcher Teil der gezahlten Mieten beim Kauf angerechnet wird — frei verhandelbar. Notariell beurkundet kann die Option ins Eigentumsregister eingetragen werden und ist damit gegenüber Dritten geschützt. Nützlich für alle, die den Kauf noch nicht finanzieren können (etwa bis zum Verkauf einer anderen Immobilie), und für den Eigentümer, der sich einen Mieter mit Kaufabsicht sichert.
Arras: Betrag, den der Käufer dem Verkäufer bei Unterzeichnung des Vorvertrags übergibt, als Anzahlung und Garantie, dass das Geschäft zustande kommt. Üblich sind rund 10 % des Preises. Es gibt drei Arten, und der Unterschied zählt: Die Reue-Arras (Artikel 1454 Zivilgesetzbuch) erlauben den Rücktritt — der Käufer verliert das Gezahlte, der Verkäufer erstattet das Doppelte; die bestätigenden Arras sind nur eine Preisanzahlung und geben kein Rücktrittsrecht: Die Gegenpartei kann die Erfüllung verlangen; die Straf-Arras legen eine Entschädigung bei Vertragsbruch fest. Die klassische Falle: Steht im Vertrag nur „“ ohne Zusatz, behandeln die Gerichte sie als bestätigende. Wer sich den Ausstieg vorbehalten will, muss ausdrücklich „“ schreiben — und Frist zur Beurkundung, festen Preis und die Folgen einer scheiternden Finanzierung vereinbaren.
Contrato de arrendamiento: Documento privado o público por el que el propietario (arrendador) cede el uso de un inmueble a un inquilino (arrendatario) a cambio de una renta. Regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): mínimo de 5 años (7 si arrendador es persona jurídica) para vivienda habitual, con actualización del alquiler limitada al IPC. Distinto de los contratos de temporada (1-11 meses) o turístico (1-30 días, sujetos a normativa específica).
Contrato de compraventa: Acuerdo por el que el vendedor se obliga a entregar un inmueble al comprador a cambio de un precio cierto. Puede ser privado (firmado entre las partes sin notario) o público (escritura ante notario). Solo la escritura pública permite inscribir la compra en el Registro de la Propiedad, requisito imprescindible para que la propiedad surta plenos efectos frente a terceros. En la práctica, el proceso típico es: contrato de arras → escritura pública.
Exclusiva: Acuerdo por el que el propietario contrata a una única agencia inmobiliaria para vender su inmueble durante un periodo determinado (habitualmente 3-6 meses). A cambio, la agencia se compromete a un plan de marketing intensivo: fotografía profesional, vídeo, home staging si procede, publicación en portales premium y red de colaboradores. La exclusiva suele lograr mejor precio de venta y menor tiempo en el mercado que la venta abierta, al concentrar el esfuerzo de un equipo experto.
Mandato de venta: Contrato por el que el propietario encarga formalmente a una agencia inmobiliaria la gestión de la venta de su inmueble. Define las condiciones: duración, exclusiva o no, precio mínimo aceptable, honorarios, plan de marketing, exclusiones (compradores propios del vendedor) y obligaciones de información. El mandato profesional protege al propietario (transparencia de la gestión) y al agente (derecho a honorarios si concurre causa eficiente). Recomendado por escrito siempre.
Señal / Reserva: Cantidad pequeña (típicamente 3.000-6.000 €) que el comprador entrega al vendedor o a la agencia para reservar el inmueble durante un periodo corto (7-15 días), mientras se prepara el contrato de arras. La reserva inmoviliza temporalmente la propiedad fuera del mercado. Suele ser reembolsable si las partes no llegan a firmar arras dentro del plazo, salvo que el comprador desista por causa no justificada. Documento privado, no requiere notario.
Vicios ocultos: Mängel der Wohnung, die beim Kauf nicht erkennbar waren und die den Käufer, hätte er sie gekannt, vom Kauf abgehalten oder zu einem niedrigeren Preis geführt hätten: strukturelle Feuchtigkeit, Aluminose, mangelhafte Installationen hinter den Oberflächen. Bei Bestandsimmobilien gilt das Zivilgesetzbuch: Der Käufer hat sechs Monate ab Übergabe, um vom Verkäufer Reparatur, Preisminderung oder Vertragsauflösung zu verlangen — eine kurze Frist, die eine technische Inspektion vor der Unterschrift ratsam macht. Beim Neubau gelten die Fristen des Baugesetzes LOE: ein Jahr für Ausführungsmängel, drei für Beeinträchtigungen der Bewohnbarkeit (Feuchtigkeit, Dämmung, Installationen) und zehn für strukturelle Schäden, letztere gedeckt durch die Zehnjahresversicherung des Bauträgers.

Derechos reales

Derecho de tanteo y retracto: Vorzugserwerbsrechte: Sie erlauben bestimmten Personen, eine Immobilie mit Vorrang vor jedem Dritten zum selben Preis zu kaufen. Das Tanteo greift vor dem Verkauf (der Eigentümer muss die Bedingungen mitteilen und die Antwort abwarten), das Retracto danach (der Berechtigte macht den vollzogenen Verkauf rückgängig und tritt an die Stelle des Käufers). Die praktisch wichtigsten Fälle: der Mieter mit Wohnraummietvertrag, sofern er nicht ausdrücklich im Vertrag verzichtet hat; die Miteigentümer, wenn einer seine Quote an einen Fremden verkauft; die Nachbarn kleiner ländlicher Grundstücke; und die Verwaltung bei geschütztem Wohnraum und in Gebieten, wo das Regionalrecht es ihr vorbehält. Die Fristen sind sehr kurz — dreißig Kalendertage bei der Miete — und die Mitteilungen müssen nachweisbar sein: Sie zu übergehen kann den Käufer die Immobilie kosten.
Dominio: Derecho real más completo sobre un bien: incluye el derecho a usarlo, disfrutar sus frutos y disponer de él (venderlo, donarlo, hipotecarlo). En propiedad plena o pleno dominio, el titular tiene todas las facultades sobre el inmueble. Puede dividirse en nuda propiedad (titularidad sin uso) y usufructo (uso y disfrute), que se reúnen al extinguirse este último.
Extinción de condominio: Vorgang, durch den eine Immobilie mit mehreren Eigentümern in das Alleineigentum eines Einzigen übergeht, der die übrigen für ihren Anteil in Geld entschädigt. Der übliche Ausweg nach einer Scheidung oder einer Erbschaft unter Geschwistern, wenn die Immobilie unteilbar ist und einer sie behalten möchte. Der große Vorteil ist steuerlich: Es ist kein Kauf, daher zahlt der Übernehmende keine ITP (10 % in der Region Valencia), sondern nur AJD (1,5 %) — ein Unterschied von Tausenden Euro. Erforderlich sind eine notarielle Urkunde und die Zustimmung aller Miteigentümer; die Entschädigung muss in Geld erfolgen und dem Wert des erworbenen Anteils entsprechen, denn ein schlecht gestalteter Mehrzuweis kann als Schenkung oder Übertragung besteuert werden. Besteht eine Hypothek, muss die Bank den ausscheidenden Miteigentümer aus der Haftung entlassen.
Nuda propiedad: Eigentum an einer Immobilie ohne das Recht, sie zu nutzen oder ihre Früchte zu ziehen: Dieses Recht — der Nießbrauch — gehört einer anderen Person. Der bloße Eigentümer ist Eigentümer, kann sein Recht verkaufen oder beleihen, aber weder einziehen noch Mieten kassieren, solange der Nießbrauch besteht. Es ist das Kernstück einer immer häufigeren Operation: Ein älterer Eigentümer verkauft das bloße Eigentum seines Hauses, erhält heute Geld (Einmalbetrag oder Rente) und behält den lebenslangen Nießbrauch, um bis zuletzt darin zu wohnen. Der Preis ergibt sich durch Abzug des Nießbrauchswerts, der vom Alter des Verkäufers abhängt (steuerlich: 89 minus Alter, in Prozent). Stirbt der Nießbraucher, konsolidiert der bloße Eigentümer automatisch das Volleigentum und versteuert dann den Nießbrauchsanteil.
Proindiviso: Situation, in der eine Immobilie mehreren Personen nach Quoten gehört — zwei Geschwister zu je 50 %, drei Erben zu gleichen Teilen — ohne dass jemand sagen kann, welcher physische Teil ihm gehört. Jeder Miteigentümer trägt die Kosten nach seiner Quote, wichtige Entscheidungen erfordern Einigung. Das Gesetz zwingt niemanden, in der Gemeinschaft zu bleiben: Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Teilung verlangen. Die Auswege, vom besten zum schlechtesten: die ganze Immobilie einvernehmlich verkaufen; einer kauft die anderen über eine Aufhebung des Miteigentums heraus; die eigene Quote an Dritte verkaufen (mit hohem Abschlag, und die übrigen Miteigentümer haben ein Vorkaufsrecht); oder vor Gericht ziehen, das bei einem unteilbaren Gut am Ende die Versteigerung anordnet — der schlechteste Preis. Der einvernehmliche Verkauf gewinnt fast immer.
Propiedad horizontal: Régimen jurídico aplicable a edificios divididos en pisos o locales pertenecientes a distintos propietarios, con zonas comunes (escaleras, fachada, cubierta, instalaciones). Regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Define los derechos y obligaciones de los propietarios, el funcionamiento de la comunidad (juntas, acuerdos, presidente, administrador), la división de gastos según cuota de participación y los límites a la libertad de uso del propietario individual.
Servidumbre: Derecho real que grava una finca (predio sirviente) en beneficio de otra (predio dominante) o de una persona. Ejemplos típicos: servidumbre de paso (atravesar una finca para acceder a otra), de vistas, de luces, de acueducto (paso de agua), de tendido eléctrico. Las servidumbres se inscriben en el Registro de la Propiedad y son una carga registral que el comprador hereda al adquirir la finca sirviente. Antes de comprar, comprueba siempre las servidumbres existentes en la nota simple.
Usufructo: Recht, eine fremde Immobilie zu nutzen und ihre Früchte zu behalten — darin zu wohnen oder ihre Miete zu kassieren — ohne Eigentümer zu sein: Das Eigentum gehört dem bloßen Eigentümer. Er kann lebenslang sein (am häufigsten: der verwitwete Ehepartner, der den Nießbrauch der Familienwohnung erbt) oder befristet. Sein Steuerwert folgt festen Regeln: Der lebenslange beträgt 89 minus Alter des Nießbrauchers (in Prozent des Immobilienwerts, mindestens 10 %, höchstens 70 %); der befristete 2 % pro Jahr, gedeckelt bei 70 %. Der Nießbraucher trägt die gewöhnlichen Kosten, die IBI und Erhaltungsreparaturen; außergewöhnliche Arbeiten treffen den bloßen Eigentümer. Er darf vermieten und die Einnahmen behalten, aber nicht verkaufen. Das Recht erlischt mit Tod oder Fristablauf — dann erlangt der bloße Eigentümer das volle Eigentum zurück.

Documentos

Adjudicación de herencia: Verfahren, das die Erben zu Eigentümern der Güter des Verstorbenen macht. Die Schrittkette: Sterbeurkunde, Bescheinigung des letzten Willens, Kopie des Testaments (oder notarielle Erbenfeststellung, wenn keines existiert), Inventar und Aufteilung in der Zuweisungsurkunde, Steuerabrechnung und Eintragung ins Eigentumsregister. Die Fristen zählen: Die Erbschaftsteuer ist binnen sechs Monaten ab dem Todesfall zu zahlen (um weitere sechs verlängerbar, wenn innerhalb der ersten fünf beantragt), ebenso die gemeindliche Wertzuwachssteuer. In der Region Valencia ist die Rechnung drastisch gesunken: 99 % Ermäßigung zwischen Ehegatten, Eltern und Kindern. Solange die Erbschaft nicht zugewiesen und eingetragen ist, kann die geerbte Immobilie nicht verkauft werden: Es ist die erste Formalität, nicht die letzte.
Carga registral: Cualquier limitación, gravamen o restricción que pesa sobre un inmueble y queda anotada en el Registro de la Propiedad. Ejemplos típicos: hipoteca, embargo, servidumbre, condición resolutoria, derecho de tanteo o afección fiscal. Antes de firmar arras, es imprescindible solicitar una nota simple actualizada para verificar todas las cargas. Las cargas siguen al inmueble, no al propietario: si compras una vivienda con embargo no cancelado, lo heredas.
Cédula de habitabilidad: Verwaltungsdokument, das bescheinigt, dass eine Wohnung die Mindestanforderungen zum Bewohnen erfüllt: Nutzfläche, Raumhöhe, Belüftung und Beleuchtung, Ausstattung von Küche und Bad. Jede autonome Region regelt es unter eigenem Namen — in der Region Valencia ist die entsprechende Figur die Bewohnbarkeitslizenz (Erst- oder Zweitbezug), heute vielfach als verantwortliche Erklärung abgewickelt. Praktisch braucht man sie, um Wasser und Strom anzumelden oder umzuschreiben, für die Langzeit- und die Ferienvermietung. Sie gilt zehn Jahre, danach ist sie zu erneuern. Beim Kauf prüfen, ob sie existiert und noch gilt: Eine Wohnung, die sie nicht erhalten kann — wegen städtebaulicher Verstöße oder fehlender Voraussetzungen — ist eine Wohnung, die legal nicht bewohnbar ist. Das muss vor der Unterschrift ans Licht, nicht danach.
Cédula urbanística: Documento emitido por el ayuntamiento que recoge la situación urbanística de una finca: clasificación del suelo, edificabilidad, usos permitidos, alineaciones, retranqueos y servidumbres urbanísticas. Es distinto de la cédula de habitabilidad (que certifica condiciones de la vivienda). Imprescindible para promotores, inversores y compradores que planean reformar, ampliar o cambiar el uso del inmueble.
Certificado energético: Documento oficial obligatorio en venta y alquiler que clasifica la eficiencia energética del inmueble en una escala de A (más eficiente) a G (menos eficiente), evaluando consumo energético y emisiones de CO₂. Es necesario para escriturar la venta y debe figurar en cualquier anuncio. En la Costa Blanca, viviendas anteriores a 2007 suelen tener clase E, F o G; obra nueva desde 2020 obliga a clase A o B. Una clase baja implica facturas energéticas más altas.
Embargo: Medida judicial o administrativa por la que se afecta un bien (típicamente un inmueble) al pago de una deuda. El embargo se anota en el Registro de la Propiedad y limita la facultad de disponer del bien hasta que se salde la deuda o se levante la medida. Antes de comprar un inmueble, una nota simple actualizada permite detectar embargos vigentes. Comprar una vivienda con embargo sin cancelarlo expone al comprador a la ejecución por el acreedor.
Escritura pública: Notarielle Urkunde, die ein Rechtsgeschäft festhält — beim Immobilienkauf die endgültige Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer — und ihm öffentlichen Glauben verleiht: Der Notar prüft Identität und Geschäftsfähigkeit der Parteien, das Eigentum, die Lasten und die Zahlungen. Ein privatschriftlicher Kaufvertrag ist zwischen den Parteien gültig, aber nur die notarielle Urkunde ermöglicht die Eintragung ins Eigentumsregister, den Schutz gegenüber Dritten und die Bestellung einer Hypothek; deshalb läuft jeder finanzierte Kauf über das Notariat. Der Käufer darf den Notar wählen. Die Kosten werden gesetzlich geteilt (Urschrift zulasten des Verkäufers, erste Ausfertigung zulasten des Käufers), üblich ist jedoch die Vereinbarung, dass der Käufer alles übernimmt.
Licencia de ocupación (primera y segunda): Gemeindliche Genehmigung, die bescheinigt, dass eine Wohnung die Voraussetzungen zum Bewohnen erfüllt. In der Region Valencia ist die Erstbezugslizenz für Neubauten Pflicht: Der Bauträger braucht sie zur Übergabe der Wohnungen, ohne sie können keine Versorgungsverträge abgeschlossen werden. Die Zweitbezugslizenz — heute als verantwortliche Erklärung abgewickelt — wird bei Übertragungen und Neuvermietungen verlangt, wenn die vorherige abgelaufen ist: Sie gilt zehn Jahre. Auch für die Ferienvermietung ist sie Voraussetzung. Beim Kauf sollte man die gültige Lizenz verlangen oder andernfalls beim Rathaus prüfen, ob die Wohnung sie erhalten kann: Ihr Fehlen kann auf einen Bau ohne Genehmigung oder offene städtebauliche Verstöße hindeuten.
Licencia turística: Autorización oficial otorgada por la Generalitat Valenciana —denominada VV (Vivienda Vacacional)— necesaria para alquilar legalmente una vivienda a turistas (estancias de 1 a 30 días). Sin licencia VV, el alquiler turístico es ilegal: multas de 2.000 € a 600.000 €. Se solicita mediante declaración responsable, tasa 65,11 €, plazo 5-15 días hábiles. Antes de comprar para alquiler turístico, verifica que la comunidad de propietarios no lo prohíba en sus estatutos.
NIE (Número de Identidad de Extranjero): Persönliche, einmalige und dauerhafte Nummer, die Spanien Ausländern für jede wirtschaftliche oder behördliche Angelegenheit zuweist: Immobilienkauf, Kontoeröffnung, Versorgungsverträge oder Steuerzahlungen. Ohne NIE kann weder die Kaufurkunde unterzeichnet noch die Steuer abgeführt werden. Beantragt wird sie in Spanien (bei der Nationalpolizei, mit Termin) oder beim spanischen Konsulat des Wohnsitzlandes; auch ein Bevollmächtigter mit notarieller Vollmacht kann sie besorgen — bei ausländischen Käufern üblich. Sie verfällt nicht und begründet keinen Aufenthalt: Sie ist nur eine Kennnummer. Nicht zu verwechseln mit der TIE, der physischen Karte tatsächlich in Spanien Ansässiger, oder der EU-Registrierungsbescheinigung.
Nota simple: Documento expedido por el Registro de la Propiedad que contiene la información actualizada sobre un inmueble: titularidad (quién es el dueño legal), descripción registral, cargas vigentes (hipotecas, embargos, servidumbres), notas marginales. Es esencial obtener una nota simple antes de firmar arras: te permite verificar que el vendedor es el verdadero propietario y que el inmueble está libre de cargas no declaradas. Coste: 9,02 € online en la sede del Registro.
Poder notarial: Documento público otorgado ante notario por el que una persona (poderdante) autoriza a otra (apoderado) a actuar en su nombre en determinados actos jurídicos. Muy utilizado por compradores extranjeros que no pueden viajar a España para firmar: el poder permite que un abogado o representante firme la compra, la hipoteca o cualquier trámite en su nombre. Requiere apostilla de La Haya si se otorga fuera de España + traducción jurada si está en otro idioma. Coste habitual 80-250 € en notaría española, más en consulados.
Referencia catastral: Zwanzigstelliger alphanumerischer Code, den das Kataster jeder Immobilie zuweist und der sie eindeutig identifiziert: Lage, Fläche und zugeschriebene Nutzung. Er steht auf dem IBI-Bescheid und in der Kaufurkunde, und über die elektronische Katasterstelle kann jeder damit die physischen Daten der Immobilie einsehen. Beim Kauf sollte geprüft werden, ob die Katasterreferenz mit dem erworbenen Registergrundstück übereinstimmt: Kataster und Eigentumsregister sind getrennte Behörden, und ihre Daten decken sich nicht immer (abweichende Flächen, nicht gemeldete Anbauten, Grenzen). Wird die Abweichung vor der Unterschrift erkannt, lässt sie sich im Berichtigungsverfahren beheben — und erspart Probleme bei Weiterverkauf, Beleihung oder Erbschaft.
Registro de la Propiedad: Institución pública oficial que inscribe la titularidad y las cargas de los inmuebles en España. Su inscripción otorga seguridad jurídica al comprador: tras la escritura pública ante notario, la compra debe inscribirse para que el comprador sea reconocido como propietario frente a terceros. Existen Registros por demarcación territorial; cada inmueble está inscrito en uno concreto. Trámites como la nota simple, la inscripción de hipoteca y la cancelación de cargas se gestionan aquí.
Tasación: Valoración técnica del precio de mercado de un inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Es obligatoria para conceder hipoteca: el banco financia hasta el 70-80% del menor entre el valor de tasación y el precio de compra. Coste: 300-500 € a cargo del solicitante de la hipoteca. Distinta de la inspección técnica (que evalúa el estado físico del inmueble). Tiene validez de 6 meses desde su emisión.
Vivienda de uso turístico (VUT): Categoría administrativa que designa una vivienda destinada al alquiler turístico de corta estancia (1-30 días). En la Comunidad Valenciana, equivale a la licencia VV (Vivienda Vacacional). Requisitos: cédula de habitabilidad, equipamiento mínimo, certificado energético, hoja de reclamaciones, no estar en zona declarada saturada, y no tener prohibición en los estatutos de la comunidad de propietarios. La presencia masiva de VUT en zonas concretas ha generado debate sobre saturación turística y precios de vivienda para residentes locales.

Financiación

Aval bancario: Verpflichtung, mit der eine Bank garantiert, eine Schuld ihres Kunden zu zahlen, falls dieser es nicht tut. In der Immobilienwelt taucht sie in drei Szenarien auf: Der Bauträger, der Abschlagszahlungen für eine im Bau befindliche Wohnung kassiert, muss sie per Gesetz mit Bankaval oder Kautionsversicherung absichern — wird nicht geliefert, holt sich der Käufer sein Geld mit Zinsen über die Garantie zurück; der Mieter, der seine Bonität mit einem Aval über mehrere Monatsmieten stärkt; und der Käufer, der die Stundung eines Teils des Preises absichert. Für Käufer vom Plan ist es das Schlüsseldokument: Zu jeder Zahlung den Aval oder das individuelle Versicherungszertifikat verlangen und aufbewahren. Ein Aval kostet den Avalierten Geld (Eröffnungs- und Quartalsgebühren, oft ein verpfändetes Depot) — deshalb verschenkt ihn niemand.
Cancelación registral de hipoteca: Die Hypothek abzubezahlen löscht sie nicht aus dem Eigentumsregister: Die Last bleibt eingetragen, bis sie formell gelöscht wird, und erscheint in der Nota simple, sobald man verkaufen will. Die Registerlöschung ist jene offene Formalität, die viele Immobilien jahrelang mitschleppen. Schritte: bei der Bank die Nullschuld-Bescheinigung anfordern (kostenlos), die Löschungsurkunde unterzeichnen — der Bankbevollmächtigte erscheint beim Notar, ohne dafür berechnen zu dürfen — und sie beim Register einreichen. Notar- und Registergebühren trägt der Eigentümer, einige hundert Euro; eine Gestoría kann es übernehmen, machbar ist es auch selbst. Nichtstun hat ein Ablaufdatum: Die Last verfällt im Register einundzwanzig Jahre nach Fälligkeit. In der Praxis wird sie beim Verkauf in derselben Unterzeichnung erledigt, indem der nötige Betrag vom Preis einbehalten wird.
Cap Rate: Tasa de capitalización: indicador clave en inversión inmobiliaria que mide la rentabilidad anual neta de un inmueble en relación con su precio de compra. Se calcula como (Ingresos netos anuales / Precio de compra) × 100. En la Costa Blanca, los Cap Rates típicos están entre el 4% y el 6% para alquiler de larga duración y entre el 6% y el 8% para alquiler vacacional. Es la métrica fundamental para comparar oportunidades de inversión.
Cashflow inmobiliario: Flujo de caja neto que genera un inmueble en alquiler: ingresos por rentas menos todos los gastos (hipoteca, IBI, comunidad, mantenimiento, seguros, impuestos, gestión, vacancia). Puede ser positivo (el inmueble genera dinero cada mes) o negativo (el propietario aporta dinero esperando plusvalía futura). En la Costa Blanca, un cashflow positivo modesto es viable comprando con financiación moderada en zonas con alta demanda de alquiler vacacional como Torrevieja o Calpe.
Dación en pago: Mecanismo legal por el que el deudor entrega un bien (típicamente un inmueble) al acreedor para saldar una deuda, normalmente hipotecaria. En España no es automática: el banco debe aceptarla y existen condiciones específicas reguladas por el Código de Buenas Prácticas (umbral de exclusión por insolvencia). Diferente del desahucio: aquí el deudor entrega voluntariamente la vivienda y la deuda queda cancelada totalmente. Solución útil cuando el valor del inmueble cubre la deuda pendiente.
Euríbor: Tipo de interés interbancario al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí en euros. Es el índice de referencia más utilizado para las hipotecas a tipo variable en España. La cuota mensual de tu hipoteca variable se calcula como Euríbor + diferencial (típicamente +1% a +1,8%). Se publica diariamente y se revisa cada 6 o 12 meses según el contrato. En 2026 el Euríbor a 12 meses se sitúa alrededor del 2,5-3%, tras los máximos del 4%+ alcanzados en 2023.
FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): Dokument, das die Bank dem Kunden mindestens zehn Kalendertage vor Unterzeichnung einer Hypothek aushändigen muss, mit dem personalisierten, verbindlichen Angebot: Betrag, Laufzeit, Zinssatz, effektiver Jahreszins, Ratenplan, gekoppelte Produkte, Gebühren und Kosten vorzeitiger Rückzahlung. Verbindlich heißt: Die Bank darf diese Bedingungen nachträglich nicht verschlechtern. Beigefügt ist die FiAE mit den wichtigsten Klauseln (Referenzindex, Kündigungsklauseln, Kostenverteilung). Mit beiden geht der Kunde zum Notar seiner Wahl zu einem kostenlosen Vorprüfungstermin, bei dem der Notar sicherstellt, dass er versteht, was er unterschreibt; ohne diesen Schritt darf die Hypothek nicht beurkundet werden. Das Format ist europaweit identisch — gedacht, um Angebote verschiedener Banken Feld für Feld zu vergleichen.
Hipoteca fija, variable o mixta: Las tres modalidades principales de hipoteca en España. Fija: tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo, cuota predecible (TAE 2026 entre 3,2% y 4,5%). Variable: cuota ligada al Euríbor + diferencial, revisable cada 6 o 12 meses (más arriesgada si los tipos suben). Mixta: tipo fijo los primeros 5-10 años + variable el resto. La elección depende de tu horizonte temporal, tolerancia al riesgo y expectativa de tipos de interés.
Hipoteca para extranjeros: Préstamo hipotecario que los bancos españoles ofrecen a personas físicas que no tienen residencia fiscal en España (no residentes). Condiciones más conservadoras que para residentes: hasta el 70% del valor de tasación o precio de compra para residentes UE/EEE, hasta 60-65% para no residentes de otros países. Tipos fijos en 2026 entre 3,8% y 4,5%. Documentación reforzada: NIE, justificación de ingresos, declaración de patrimonio, comprobante de residencia fiscal.
Rentabilidad bruta: Indicador básico de rendimiento de una inversión inmobiliaria: ingresos anuales por alquiler dividido entre el precio de compra, expresado en porcentaje. No descuenta gastos (IBI, comunidad, mantenimiento, gestión, impuestos). En la Costa Blanca, las rentabilidades brutas medias en 2026 son: Torrevieja 7,4%, Pilar de la Horadada 6,2%, Calpe 5,1%, Moraira 3,8%. Útil para comparar oportunidades rápidamente, pero la rentabilidad neta es la métrica decisiva para inversión real.
Rentabilidad neta: Indicador real de rentabilidad de una inversión inmobiliaria: ingresos anuales por alquiler menos todos los gastos (IBI, comunidad, suministros, limpieza, mantenimiento, seguros, gestión, impuestos), dividido entre el precio total de adquisición (precio + impuestos + gastos de compra). En la Costa Blanca, la rentabilidad neta típica es entre el 50% y el 70% de la bruta. Un bungalow en Torrevieja con bruta del 7,4% puede dar una neta del 3-3,5%. Es la métrica que dice cuánto ganas realmente.
Subrogación de hipoteca: Wechsel einer der Parteien einer laufenden Hypothek, ohne sie zu löschen oder eine neue zu bestellen. Zwei Varianten: Die Gläubigersubrogation — der Kunde zieht mit seiner Hypothek zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen um; die ursprüngliche Bank darf das Angebot ausgleichen, und die Gebühren sind gesetzlich gedeckelt. Und die Schuldnersubrogation — der Käufer übernimmt die auf der Immobilie lastende Hypothek, typisch beim Neubau, wo der Käufer in das Darlehen des Bauträgers eintreten kann. Vorteile gegenüber einer neuen Hypothek: Ein Teil der Abschlusskosten entfällt und der Prozess ist schneller. Im Gegenzug muss die Bank die Bonität des neuen Schuldners billigen, und die geerbten Konditionen sind nicht immer die besten des Marktes: Vor der Subrogation aus Trägheit lieber vergleichen.
TIN y TAE: Der TIN (Nominalzins) ist der jährliche Preis, den die Bank für das Verleihen des Geldes verlangt — mehr nicht. Der TAE (effektiver Jahreszins) rechnet zum Nominalzins die Gebühren und die Wirkung gekoppelter Produkte hinzu und drückt die tatsächlichen Jahreskosten des Darlehens aus: Er ist die Zahl zum Vergleichen von Angeboten. Ein typisches Beispiel: Eine Hypothek mit niedrigem Nominalzins, aber verpflichtenden Lebens- und Wohnversicherungen kann teurer sein als eine mit höherem Zins ohne Bindungen — der Effektivzins deckt es auf. Bei variablen Hypotheken ist der Effektivzins nur ein Richtwert („variabler TAE“), weil er unterstellt, dass sich der Euríbor über die gesamte Laufzeit nicht ändert. Die FEIN jeder Bank zeigt beide Zahlen in denselben Feldern — für einen präzisen Vergleich vor der Entscheidung.

Impuestos

Actos Jurídicos Documentados (AJD): Regionale Steuer auf notarielle, in ein Register eintragbare Urkunden mit wirtschaftlichem Inhalt: Neubauerklärungen, Aufteilung in Wohnungseigentum, Aufhebung einer Miteigentümergemeinschaft, Hypothekendarlehen oder mehrwertsteuerpflichtige Käufe. In der Region Valencia beträgt der allgemeine Satz 1,5 %. In der Praxis: Der Käufer eines Neubaus zahlt sie zusammen mit der Mehrwertsteuer (Bestandsimmobilien zahlen ITP statt AJD); bei Hypothekendarlehen trägt sie seit November 2018 die Bank; und bei der Aufhebung des Miteigentums ist sie die einzige Steuer für denjenigen, der die Immobilie übernimmt — deutlich günstiger als ein Verkauf unter Miteigentümern. Abgerechnet wird mit dem Formular 600 im Monat nach der Unterzeichnung.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Jährliche Gemeindesteuer auf Immobilieneigentum. Sie zahlt, wer am 1. Januar Eigentümer ist — auch wer im Februar verkauft, trägt den Bescheid des ganzen Jahres, wobei der Oberste Gerichtshof erlaubt, im Kaufvertrag die tagesanteilige Aufteilung zu vereinbaren, was gängige Praxis ist. Berechnet wird sie, indem auf den Katasterwert der von jedem Rathaus festgelegte Satz angewandt wird (zwischen 0,4 % und 1,1 % bei städtischem Grund), weshalb sie von Gemeinde zu Gemeinde stark schwankt. Erhoben wird sie meist zwischen August und Oktober; ein Lastschriftverfahren lohnt sich, da viele Gemeinden dafür Rabatte gewähren. Beim Kauf die letzten Bescheide verlangen: IBI-Schulden der vier Vorjahre folgen der Immobilie, nicht dem Alteigentümer — der neue Eigentümer haftet mit der Wohnung.
Impuesto sobre el Patrimonio (no residentes): Nichtansässige werden in Spanien nach der beschränkten Steuerpflicht besteuert: nur auf Vermögen in Spanien, im Wesentlichen ihre Immobilien, abzüglich der damit verbundenen Schulden — eine Hypothek auf die spanische Immobilie mindert die Bemessungsgrundlage. Der staatliche Freibetrag beträgt 700.000 € pro Inhaber (ein Paar, das je zur Hälfte kauft, verdoppelt die Schwelle); der zusätzliche Freibetrag für den Hauptwohnsitz gilt für Nichtansässige nicht. Seit 2021 können Nichtansässige die Regeln der Region wählen, in der ihr Vermögen liegt; ein Vergleich lohnt, denn manche Regionen gewähren hohe Ermäßigungen, andere — wie die Region Valencia — setzen einen niedrigeren Freibetrag an. Ab 3 Millionen Euro greift zusätzlich die Solidaritätssteuer auf große Vermögen. Erklärt wird mit dem Formular 714.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Impuesto autonómico que grava la compra de inmuebles de segunda mano. En la Comunidad Valenciana, el tipo general es del 10% sobre el precio escriturado. Existen tipos reducidos en algunos supuestos: 8% para vivienda habitual joven menor de 35 años (con precio máximo 180.000 €), 4% para familias numerosas y personas con discapacidad. Lo paga el comprador en los 30 días siguientes a la firma. No es deducible en obra nueva (esa tributa por IVA + AJD).
IVA en la compra de vivienda: Die Erstübergabe einer fertigen Wohnung — der Verkauf vom Bauträger an den ersten Käufer — unterliegt 10 % Mehrwertsteuer plus AJD (1,5 % in der Region Valencia). Bis zu zwei Stellplätze und mit der Wohnung übertragene Nebenräume fallen ebenfalls unter die 10 %; Gewerbeflächen und Grundstücke unter 21 %. Die Mehrwertsteuer wird dem Bauträger mit jeder Rechnung gezahlt, auch bei Abschlagszahlungen während der Bauphase; die AJD wird bei der Beurkundung fällig. Bestandsimmobilien tragen keine Mehrwertsteuer: Sie unterliegen der ITP (allgemeiner Satz 10 % in der Region Valencia, ermäßigt für junge Käufer, kinderreiche Familien oder geförderten Wohnraum). Die Steuerlast von Neubau und Bestand liegt damit nah beieinander: rund 11,5 % gegenüber 10 %.
Plusvalía estatal (IRPF): Impuesto sobre la ganancia patrimonial obtenida al vender un inmueble, gestionado por la Agencia Tributaria estatal. Para residentes fiscales se integra en el IRPF al tipo del 19-26% según la escala. Para no residentes (modelo 210/211) el tipo es del 19% (residentes UE) o 24% (otros países). Si el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3% del precio (modelo 211) como pago a cuenta. Existen exenciones para reinversión en vivienda habitual (residentes) y mayores de 65 años.
Plusvalía municipal: Impuesto local (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) que grava la transmisión de inmuebles urbanos. Lo paga el vendedor (salvo pacto contrario) en los 30 días siguientes a la firma. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, solo se aplica si hay incremento real de valor entre compra y venta; el contribuyente puede elegir entre el método objetivo y el real.
Residencia fiscal en España: Status, der bestimmt, wo eine Person ihr Welteinkommen versteuert. Steuerlich in Spanien ansässig ist, wer eine dieser Bedingungen erfüllt: mehr als 183 Tage des Kalenderjahres in Spanien (sporadische Abwesenheiten zählen als Anwesenheit, sofern keine steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Land nachgewiesen wird), der Schwerpunkt der wirtschaftlichen Interessen liegt hier, oder Ehepartner und minderjährige Kinder wohnen gewöhnlich in Spanien, was die Ansässigkeit vermuten lässt. Der Kauf einer Immobilie macht nicht steuerlich ansässig: Nichtansässige versteuern nur spanische Einkünfte (IRNR), Ansässige ihr Welteinkommen in der IRPF. Doppelbesteuerungsabkommen lösen Konfliktfälle zwischen zwei Ländern. Ein Ansässigkeitswechsel sollte vor Überschreiten der 183 Tage geplant werden.
Retención del 3 % a no residentes: Ist der Verkäufer einer Immobilie nicht in Spanien steueransässig, muss der Käufer per Gesetz 3 % des vereinbarten Preises einbehalten und im Monat nach der Unterzeichnung mit dem Formular 211 an das Finanzamt abführen. Das ist keine zusätzliche Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers auf seinen Gewinn. Anschließend reicht der Verkäufer das Formular 210 mit dem tatsächlichen Veräußerungsgewinn ein: Übersteigt der einbehaltene Betrag die geschuldete Steuer, beantragt er die Erstattung der Differenz; reicht er nicht, zahlt er nach. Für den Käufer ist der Schritt nicht optional: Ohne Einbehalt haftet die Immobilie selbst für die Steuer des Verkäufers. Rechnungen über Anschaffungskosten und Verbesserungen sollten früh gesammelt werden — sie mindern den steuerpflichtigen Gewinn.
Valor catastral: Valor administrativo asignado a cada inmueble por la Dirección General del Catastro, basado en criterios objetivos (ubicación, superficie, antigüedad, calidad constructiva). Sirve de base para el cálculo de varios impuestos: IBI, plusvalía municipal, renta imputada (modelo 210 de no residentes). Suele ser entre el 40% y el 60% del valor de mercado real. Se actualiza periódicamente mediante ponencias de valores municipales. Lo encontrarás en la última carta del IBI o consultable online en sede electrónica del Catastro.

Otros

Agente inmobiliario: Profesional autorizado que intermedia entre comprador y vendedor (o arrendador y arrendatario) en operaciones inmobiliarias. En la Comunidad Valenciana, la actividad está regulada por el Registro de Agentes Inmobiliarios (RAIC). Los agentes inscritos cuentan con seguro de responsabilidad civil obligatorio y formación acreditada. El cliente puede verificar el número RAIC del agente antes de contratar.
Due diligence inmobiliaria: Vollständige Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf, um genau zu wissen, was man kauft und mit welchen Risiken. Der rechtliche Teil: Nota simple (Eigentum, Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten), städtebauliche Lage im Rathaus (Genehmigungen, Verstoßverfahren, Bestandsschutz), Bewohnbarkeitslizenz und Übereinstimmung von Register und Kataster. Der wirtschaftliche Teil: Schulden bei der Eigentümergemeinschaft und beschlossene Sonderumlagen — die Verwalterbescheinigung ist beim Verkauf Pflicht —, IBI und Müllgebühr aktuell, und Mieter mit Bleibe- oder Vorkaufsrechten. Der technische Teil: der tatsächliche Zustand von Struktur und Installationen. An der Costa Blanca ist sie besonders sinnvoll bei Chalets auf rustikalem Boden, alten Anbauten und für Ferienvermietung gedachten Häusern. Sie macht ein vom Verkäufer unabhängiger Anwalt oder Techniker, vor dem Arras-Vertrag: Danach lässt sich das Gefundene nicht mehr verhandeln.
Empadronamiento: Eintragung ins Padrón, das Einwohnerregister jedes Rathauses. Sie ist der offizielle Nachweis, in der Gemeinde zu leben, und der Zugang zu Leistungen und Verfahren: Einschulung der Kinder, Gesundheitskarte, Umtausch des Führerscheins, Nachweis des Wohnsitzes in Ausländerverfahren oder kommunale Hilfen. Beantragt wird sie im Rathaus mit Kaufurkunde oder Mietvertrag und Ausweis; sie ist kostenlos, und wer mehr als sechs Monate im Jahr in der Gemeinde lebt, ist zur Eintragung verpflichtet. Für sich allein begründet sie keine steuerliche Ansässigkeit, ist aber ein Indiz, das das Finanzamt würdigt — wer nicht ansässig sein will, sollte damit überlegt umgehen. Das Empadronamiento-Zertifikat wird meist nicht älter als drei Monate verlangt.
Gastos de comunidad: Cuotas mensuales que pagan los propietarios de un edificio o urbanización para el mantenimiento de zonas comunes y servicios: limpieza, jardinería, piscina, ascensor, portería, administración, seguro de comunidad, fondo de reserva. En la Costa Blanca varían entre 30 € (edificio simple) y 250 €/mes (urbanización premium con todos los servicios). Antes de comprar, pide el certificado del administrador con los gastos al corriente y posibles derramas pendientes.
Gestoría: Professionelles Büro, das Verwaltungs- und Steuerformalitäten im Auftrag des Kunden erledigt. Beim Kauf mit Hypothek ist es fast immer dabei: Die Bank beauftragt eine Gestoría mit der Steuerabführung und der Eintragung der Urkunde ins Register und behält dafür einen Vorschuss ein, dessen Überschuss später zurückerstattet wird. Für ausländische Käufer ist sie über die Unterzeichnung hinaus besonders nützlich: Sie besorgt die NIE, meldet die Versorgungsverträge um, richtet Lastschriften für IBI und Gemeinschaftskosten ein und reicht jährlich das Formular 210 für das fiktive Einkommen des Nichtansässigen ein. Nicht zu verwechseln mit dem Anwalt, der rechtlich berät und Verträge prüft, oder dem Notar, der öffentlichen Glauben verleiht: Die Gestoría führt Formalitäten aus. Ihre Honorare sind frei — Kostenvoranschlag einholen.
Home staging: Técnica de preparación de un inmueble para optimizar su venta o alquiler: despersonalización, reorganización del mobiliario, pequeñas mejoras estéticas, iluminación y decoración neutras pensadas para gustar al mayor número de compradores. Estudios profesionales en España muestran que una vivienda preparada con home staging se vende un 15-30% más rápido y a un precio entre un 3% y un 8% superior. Inversión típica: 800-2.500 € en una vivienda media.
Seguro decenal: Pflichtversicherung, die zehn Jahre lang für strukturelle Schäden eines Wohngebäudes einsteht: Gründung, Träger, Decken, tragende Wände. Der Bauträger schließt sie vor dem Verkauf ab; ohne sie akzeptieren Notar und Register die Neubauerklärung nicht — ein Filter zum Schutz der Käufer. Die wichtige Ausnahme ist der Selbstbauherr: Wer ein Einfamilienhaus für den Eigengebrauch baut, muss sie nicht abschließen. Wird dieses Haus jedoch verkauft, bevor zehn Jahre seit Bauende vergangen sind, muss der Verkäufer die Versicherung abschließen — es sei denn, der Käufer befreit ihn ausdrücklich in Kenntnis der Lage. Wer ein weniger als zehn Jahre altes, vom Eigentümer selbst gebautes Chalet kauft, sollte diesen Punkt mit der Lupe prüfen: Die Befreiung bedeutet den Verzicht auf die Strukturgarantie, und Banken können bei der Finanzierung Schwierigkeiten machen.